新世界集團110億美元交易為香港樓市贏得時間——彭博社

Shawna Kwan, Pearl Liu

香港尖沙咀1881 Heritage購物中心內關閉的店鋪。攝影師：Billy H.C. Kwok/彭博社陷入困境的香港地產開發商新世界集團於6月30日獲得882億港元（112億美元）貸款，這筆壓哨交易讓全港銀行業集體鬆了一口氣。

這家曾位列香港資金最雄厚的地產巨頭之一的企業，過去兩年面臨日益加劇的財務壓力。該公司報告顯示，2024財年出現了二十年來的首次虧損。據彭博行業研究數據，截至去年底其淨負債已達股東權益的96%，成為香港槓桿率最高的開發商之一。截至6月初，該公司股價較2019年峯值暴跌逾90%。

這筆數十億美元的再融資交易不僅是新世界的利好消息，對香港房地產市場亦是如此。在經歷多年低迷後，人們希望這筆資金足以幫助這座城市避免更廣泛的危機。

但面對數百億未償債券及資產拋售壓力，新世界與香港的困境遠未結束。

由新世界集團開發的香港Victoria Dockside商業綜合體。攝影師：陳朗希/彭博社### 什麼是新世界？

新世界由來自中國廣東省的前金店學徒鄭裕彤於1970年創立，是香港"四大"房地產開發商之一。這家家族企業在全港建造了數十棟公寓樓，並擁有包括香港著名海旁大型商業綜合體Victoria Dockside在內的標誌性資產。

長達數十年的房地產繁榮將鄭氏家族推向了這個金融中心最富有的階層。根據彭博億萬富翁指數，他們現在身價255億美元，是亞洲最富有的家族之一。

2010年代期間，新世界的管理權逐步移交給創始人孫子鄭志剛。他通過將藝術元素融入新世界建造的住宅樓和辦公樓，以及競標香港最大體育場啓德體育園等大型項目而嶄露頭角。在他的領導下，公司轉型為一個吸引精緻中產階級的品牌，並在香港積累了多個地標性物業。

但在新世界盈利暴跌至虧損後，鄭志剛於9月辭去首席執行官職務——這是香港房地產行業中罕見的突然離職，該行業最大的參與者都是由精心規劃繼承的家族控制的。更添混亂的是，他的接任者馬時亨僅任職兩個月便離職，黃少媚於11月晉升為最高職位。

鄭志剛攝影師：Paul Yeung/彭博社### 新世界集團為何陷入困境？

當香港和內地房地產市場蓬勃發展時，該公司債務驅動的擴張戰略並不算大問題。

然而2021年香港樓市遭遇前所未有的低迷。此前數年的反政府抗議活動、頗具爭議的國安法以及隨之而來的嚴格防疫措施，導致本地居民外流，國際社會也對香港營商環境產生疑慮。這抑制了住宅和商業地產需求。

雪上加霜的是，香港利率與美聯儲同步變動。隨着美聯儲在2022至2023年持續加息以遏制通脹飆升，借貸成本上升加重了新世界的財務負擔，也降低了普通購房者和投資者對房地產的投資興趣。

【視頻觀察】鄭氏家族王朝深陷動盪：在中國房地產危機持續背景下，這個亞洲最富有的家族面臨鉅額債務且未公佈明確接班計劃。他們將如何應對這場困局？

住宅銷售及寫字樓、商場的租金收入是新世界等開發商的主要財源。但當前香港房價徘徊在九年低點，寫字樓租金較2019年峯值暴跌40%。商場也面臨空置率上升和租金下滑的困境，尤其在中國內地經濟放緩的背景下，赴港豪擲千金的遊客數量鋭減。

在市場高峯期急於建造更多公寓樓和摩天大樓，導致房產供應過剩，隨着需求放緩，價格進一步受到抑制。新世界的大型項目——從綜合開發項目Victoria Dockside到香港最大的購物中心11 Skies——如今面臨的現實與規劃時已大不相同。

該公司還因其在中國內地房地產市場的較高敞口而受到擠壓，過去幾年內地房價大幅下跌。截至2024年6月的12個月內，內地佔新世界合同銷售額的一半以上。而對於香港另一家頂級公司新鴻基地產有限公司，同期僅有30%的房地產銷售額來自同一地區。

這筆再融資交易對新世界有多重要？

截至2024年底，新世界錄得約2109億港元的負債。自1月以來，該公司一直試圖對其最終達成的882億港元貸款進行再融資——這是香港公司有史以來規模最大的再融資之一——而其現有貸款的契約豁免將於6月30日到期。

最後一刻達成的再融資協議將原本今明兩年到期的634億港元貸款推遲，將到期日延長了三年。這將有助於緩解長期困擾該公司的流動性問題。如果沒有再融資，理論上一些銀行可能會要求償還貸款。新世界已抵押了約40處房產作為擔保，包括其皇冠上的明珠Victoria Dockside。對於2027年及以後到期的241億港元貸款，到期日保持不變，但新世界將不得不增加一些信用增級措施並提供額外抵押品。

目前存在疑問的是，開發商是否能夠通過維多利亞碼頭第一順位抵押貸款再籌集156億港元。另外，根據彭博計算，該公司還有約79億港元的未償付債券款項。

香港面臨什麼風險？

儘管這筆交易為資金緊張的新世界集團爭取了更多時間為其部分開發項目尋找買家，但其資產可能被迫拋售仍可能引發香港房地產行業的連鎖反應，給本已脆弱的樓市帶來更大壓力。

標普全球評級估計，若香港大型房企發生重大違約或重組事件，購房者信心將受重創，可能導致2025年新建住宅銷量減半，房價跌幅高達7%。

房價下跌將衝擊其他開發商的利潤率，致使其債務與EBITDA比率（衡量槓桿水平的指標）隨之攀升。此外，標普預測若香港樓價今年持續下跌，融資環境將趨緊並引發信貸緊縮。銀行作為開發商最大融資來源之一，其放貸規模與房產價值高度關聯。

若該開發商未能履行最新債務義務，多數銀行不良貸款（即被認為難以收回的債務）規模恐激增，資產負債表將承受更大壓力。各銀行對新世界的風險敞口尚不明確，但鑑於新世界是香港最大企業之一，銀企關係很可能深度綁定。

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