新世界集團緩慢推進的巨型購物中心項目加劇債務擔憂——彭博社

鄭氏家族旗下的新世界集團，其11天空購物中心僅出租了約40%的面積。

攝影師：林易/Bloomberg新世界發展有限公司高管們對其在香港機場附近耗資26億美元的巨型購物中心項目前景日益擔憂，知情人士透露。這一情況為該地產集團在應對資金緊張之際增添了新的挑戰。

擔憂主要集中在租户入駐11天空購物中心的準備工作進展緩慢，有跡象表明航空公司不願將航班轉移至與購物中心相鄰的香港第二航站樓，以及經濟前景疲軟可能影響遊客消費，這些不願具名的知情人士表示。

鄭氏家族旗下的新世界集團僅出租了11天空約40%的面積，知情人士稱。其首個主要景點——名為KidZania的兒童主題公園計劃於7月左右開放，但首批零售店鋪可能要等到今年年底或明年初才能開業，部分知情人士透露。租户們擔心如果過早開業，可能會面臨客流不足的問題。

儘管香港第二航站樓的首階段開放還有四個月時間，但新世界內部對11天空的擔憂凸顯了這一號稱香港最大購物中心項目的高風險。上週晚些時候，該公司宣佈推遲支付部分永續債利息，導致債券價格跌至歷史新低，投資者對新世界財務健康狀況的焦慮進一步加劇。

新世界和趣志家(KidZania)未立即回應置評請求。香港機場管理局在聲明中表示，擴建後的二號航站樓將於9月啓動巴士及長途客車停泊服務，2026年3月至4月期間將有超10家主營短途及地區航線的航空公司在此提供值機服務。發言人表示"11天空(11 Skies)計劃於2026年下半年分階段開放"。

這座380萬平方英尺的綜合體（約相當於新世界在香港主要投資物業總面積的四分之一）在近期工作日下午走訪時基本空置狀態。800多個商鋪中僅有兩家餐飲店營業，且僅服務於周邊辦公人員。白色圍板遮蔽了大部分零售店面，自動扶梯靜止不動，未見任何未來入駐品牌的標識。

考慮到11天空首批設施即將開放，傑富瑞股票分析師Sam Wong表示"項目進度堪憂"。

新世界正艱難應對約2109億港元（269億美元）的負債壓力。若無法在6月前與銀行達成875億港元借款的再融資協議，該地產集團將面臨日益嚴峻的還款壓力。據彭博社報道，在抵押部分核心資產後，目前僅獲得約40%金額的融資承諾。新世界股價年內已下跌13%。

11天空攝影師：林易/Bloomberg作為香港四大開發商之一，新世界集團早在2018年新冠疫情前零售與旅遊業繁榮時期就啓動了11天空項目計劃，當時毗鄰連接澳門與珠海的嶄新巨型橋樑的商場位置似乎堪稱完美。但激進債務驅動的擴張導致該集團出現數十年來首次虧損，恰逢香港經濟下行。如今，這個亞洲金融中心昔日利潤豐厚的零售業正遭受衝擊，其旗艦航空公司國泰航空的客運航班運力仍僅恢復至疫情前約80%。

Jefferies分析師Wong表示，新世界對11天空的初始設想基於香港持續增長及奢侈品消費繁榮的預期。“現狀與其預期相去甚遠，使得他們面對已建成的大型資產陷入困境。”

新世界高層認為KidZania主題樂園的開幕將吸引訪客，並增強其他商户入駐信心。知情人士透露，第二航站樓啓用後氛圍或改善，但其與機場主設施的距離加劇了招商難度。

晨星公司分析師Jeff Zhang表示：“遊客通常偏愛市中心的景點，不太可能在機場周邊花費太多時間購物。”

租用較小空間的商户及餐飲供應商通常需要三到四個月完成店面裝修開業，因此11天空購物中心可能在數月後顯得更有活力。但香港低迷的經濟前景給商場未來增添了風險。知情人士透露，儘管新世界發展希望在今年底或2026年初前完成11天空約70%的出租率，但由於許多品牌對經濟不確定性持謹慎態度，招商談判仍面臨挑戰。

法國外貿銀行高級經濟學家Gary Ng指出：“香港經濟正面臨消費模式轉變、利率高企及中產階層外流的後果”，他特別提到香港居民北上消費日益增長的趨勢。

11天空龐大的體量意味着若運營成功，可為新世界發展提供穩定持續的現金流以緩解信貸壓力。彭博行業研究Patrick Wong指出，該集團淨負債率已達股東權益的95%以上，遠高於同業。Wong補充道，由於新世界需向機場管理局支付保底租金或商場年總收入30%（以較高者為準）直至2066年，11天空的營收也可能觸及天花板。

鄭志剛攝影師：Paul Yeung/彭博社新世界集團的債務困境是過去幾年動盪的一部分，期間家族掌門人鄭家純長子鄭志剛在將集團帶入虧損後辭去首席執行官職務。他的繼任者馬時亨僅任職兩個月就被前新鴻基地產高管黃少媚接替，而黃少媚正面臨11天空項目這一重大考驗。

法國外貿銀行的Ng表示：“11天空項目的成功’最終取決於所提供的商品和服務質量，尤其是現在本地居民和遊客在香港的消費意願降低’。關鍵在於這個綜合體能否打造出獨一無二的必訪地標。”