《芝加哥市中心如盧普區或迎來住宅復興——彭博社》

2024年5月26日星期日，美國伊利諾伊州芝加哥市中心的遊客。

攝影師：Jamie Kelter Davis/彭博社位於西亞當斯街300號的12層建築是20世紀20年代芝加哥市中心興起的赤陶覆面辦公樓的典型代表。這座建築裝飾着大量哥特復興風格的細節和黃銅裝飾元素，對面就是該市最高的摩天大樓——剛剛翻新過的威利斯（原名西爾斯）大廈，距離高架鐵路軌道也只有幾個街區，這些軌道勾勒出被稱為“盧普區”的芝加哥中央商務區。2012年，該建築以5100萬美元的價格售出。但在2023年底拍賣時這座歷史地標建築已有一半空置，僅以400萬美元成交，跌幅高達89%。

西亞當斯街300號的價值暴跌只是芝加哥寫字樓市場深度折扣的一個例子，2025年第一季度該市商務區有四分之一空置。疫情引發的遠程辦公熱潮在美國各大城市中心留下了持久的空洞：4月份全國市中心空置率達到19%。波特蘭市中心三分之一的辦公空間仍無人使用；這座俄勒岡州城市的第二高樓——42層的前美國銀行大廈超過一半空置，目前以7000萬美元的價格出售，較上次易手時的3.73億美元大幅下跌。

美國市中心作為高密度白領工作單一功能區的時代似乎已經結束，取而代之的將是新冠疫情後時代最重要的房地產重置。從許多方面來看，商業區正在學習成為更具城市特色的場所，拓寬經濟基礎，並學習如何更歡迎新類型的人羣。

盧普區的老舊辦公樓可能成為住宅改造的主要候選者——如果能説服人們住在那裏的話。攝影師：阿爾·德拉戈/彭博社"多樣性的優勢在於帶來靈活性、敏捷性，不把所有雞蛋放在一個籃子裏，不易受到影響特定人羣的衝擊，"城市規劃師布倫特·託德里安説，他曾是温哥華市的首席規劃師。

但要實現這種混合，像芝加哥這樣的城市將不得不解構上世紀大部分的城市結構——這項重新開發運動的規劃和規模現在正開始成形。

振興路線圖

持續的閒置困境使盧普區——在大多數工作日感覺像是遊客和減少的通勤者的遊樂場——成為這場偉大的市中心重塑的實驗室。去年，芝加哥大學哈里斯公共政策學院發起了一項專門針對這一問題的年度創新挑戰，召集研究生團隊提出振興該地區的計劃。今年最具啓發性的提案將這個飽受困擾的商業區重新設想為一個吸引其他人羣的住宅目的地。

獲獎方案 ——薩曼莎·安德森、克里斯塔·布朗、阿什頓·梅奧-比弗斯和烏切納·奧福傑貝提出的“激活文化長廊”——將盧普區構想為一個創意區，改造辦公樓為補貼住房，為藝術家和創意人士提供紮根之地。該團隊還計劃利用芝加哥1950年代的人行步道系統——地下步道，將這個橫跨40個街區的隧道與高架橋網絡轉變為全年無休的藝術空間，並引入新型商業。同時，密歇根大道沿線最受歡迎的文化景點將打造無車區，吸引市民放慢腳步沉浸體驗。

工人們正穿過芝加哥拉薩爾街走廊。攝影師：E·傑森·瓦姆布斯甘斯/芝加哥論壇報/論壇新聞社 via Getty Images另一團隊的方案《振興市中心：創新型青年職業人士公私住房網絡》則着眼於城市復興的傳統生力軍：年輕專業人士。保羅·澤成、梅洛迪·斯勞特和艾莉森·科拉德·德博福提議將附近辦公樓改建為公寓，每棟樓配備特色共享設施。簽署租約後，租户可參與本棟樓的屋頂籃球聯賽、隨時加入另一棟樓的地中海烹飪課程，或在其他樓的街頭藝術工作室培養審美情趣。（鑑於都市年輕羣體的活躍特性，為交友軟件用户組織線下相親活動似乎穩操勝券。）

與常見的高端生活設施不同，底層空間將規劃為農貿市場或社區中心等公共區域。“所有這些有機的、以社區為基礎的選項都有助於淡化刻板的企業氛圍，“科拉德·德·博福爾表示。

辦公空間裏的生活

這些方案契合了後疫情時代的人口悖論：儘管寫字樓上班族不斷流失，但芝加哥盧普區的常住人口從2020年的42,300人增長至2023年的46,000人，使其成為全市增長最快的社區。這反映了美國眾多城市的共同趨勢。其中新增人口以年輕人為主。

“年輕專業人士始終是這類開發項目瞄準的核心人羣，因為他們更看重市中心能提供的配套設施，"城市研究所高級研究員豪爾赫·岡薩雷斯-埃爾莫索指出。

皮尤慈善信託基金與全球建築公司Gensler聯合開展的新研究探討了芝加哥等七座城市將辦公樓改造為共享居住空間的潛力。改造方案沿建築外圍佈置微型睡眠艙，核心區設置共享廚房、浴室和社交休息室——這種佈局會讓人想起大學宿舍走廊裏提着塑料浴籃去洗澡的場景。

典型辦公樓層改造為共居公寓的效果圖，外沿佈置小型單元，內部設置共享廚房與衞生間。圖片來源：Gensler犧牲私人空間的回報是可負擔性，每個迷你單元的月租金在500至1000美元之間。在芝加哥，28%的租房者被認為承受嚴重經濟壓力，其租金支出超過收入的一半。

“造成現狀的模式無法解決問題，“Gensler經濟學家韋斯·勒布朗表示，“我們需要針對不同人羣提供更廣泛的[住房]產品和價格區間來應對這一挑戰。”

由於住宅建築通常需要（且始終期望）通過窗户獲得採光通風，1930年代前建造的摩天大樓是最佳改造對象——這些建築誕生於空調普及之前，具有較小樓面面積和可開啓窗户的特性。

這些老建築作為辦公空間也日漸失寵：芝加哥環線區1930年前建築的空置率達45%

辦公空間改造通常成本高昂，但共居模式能使單間開發成本降至傳統開間公寓的一半左右。這得益於單元數量優勢及對既有基礎設施的再利用——每間卧室僅150平方英尺（約14平方米），不到標準440平方英尺開間的一半面積，業主得以用更低租金容納更多住户。通過保留原有衞生間所在的中央公用設施核心區而非為每個單元單獨鋪設管道，也顯著降低了改造成本。

“我們希望在住房體系中增加一個層級，位於現有高補貼住房之上，以解決成本曲線與收入曲線無法匹配的問題，”勒布朗表示。

家庭規劃

在市中心復興的討論中，有一個羣體長期缺席：兒童。

與美國許多城市一樣，芝加哥當前市中心居民流動性極高。這些多為20多歲或30歲出頭的高收入人羣，往往在孩子出生後選擇搬離：54%的居民表示計劃未來五年內搬遷。由於許多人會徹底離開城市，因此聚焦環路區域的家庭配套建設有助於全市人口保留。

在《城市而非郊區：適合家庭的環路區》報告中，由漢娜·弗林特、莉茲·舒茨和馬林·埃克斯頓組成的哈里斯學院團隊呼籲進行大量公私部門投資。該區域亟需兒童看護和教育設施——最近的公立學校距環路中心需步行20分鐘——以及社區公園和青少年活動中心。

芝加哥市中心皇冠噴泉邊戲水的兒童。該區域需要更多社區級小型公園。攝影師：Vincent D. Johnson/新華社 via Getty Images但最突出的問題是適宜住房：當前單間公寓遠多於適合家庭的三居室，因為單位面積越大每平方英尺租金收益越低。市中心僅2%的公寓為三居室。“若放任市場自行發展，開發商仍會繼續建造單間和一居室，因為這類户型最受歡迎，”弗林特指出，“但我們可以論證市場失靈的存在，從而推動政策干預。”

帶孩子及其父母到市中心的一個好處是人口結構的穩定性。一旦家庭在某個學校或與同齡孩子的鄰居中紮根，相較於年輕專業人士在不同住房類型和收入階層間的流動，他們更有可能定居下來。這種穩定效應可能是跨代的，因為習慣在市中心長大的人可能會以同樣的方式養育自己的孩子。

對於市中心的企業來説，結合年輕專業人士和家庭人口結構意味着“你會看到一個更多樣化的消費羣體”，城市土地研究所特威利格住房中心副總裁羅茜·赫普納表示。

但這可能伴隨着成本，因為家庭需要更多的服務和支持。對於市政當局來説，這些服務（學校、託兒所、公園等）的價值與它們產生的税收收入相權衡，哈佛大學設計研究生院規劃教授蕾切爾·梅爾策説。“引入更多高收入的單身家庭無疑更具成本效益，他們佔用更少的空間但仍能提供税收和消費，”她説。“家庭會消耗很多服務，但可能並不總能彌補這一點。他們不會每週都在酒吧和博物館花錢。”

芝加哥有一個由市政府運營的辦公轉住宅改造計劃，專注於拉薩爾街走廊。它使用TIFF資金補貼包含至少30%經濟適用房的項目，但在所有活躍項目中，沒有一棟建築有三居室單位，其中第一個項目剛剛破土動工。弗林特的哈里斯學校團隊建議使用TIFF資金在一座具有歷史意義的地標建築中支付家庭規模的單位，作為市中心家庭生活的一個高調測試案例。

加拿大模式

温哥華前規劃主管託德里安提出打造兒童友好型市中心的三要素公式。

他認為住房最關鍵：若缺乏三居室單元，市中心對家庭而言就"遊戲結束”。其次是配套服務與商業設施，如學校（現有兩所，另有兩所在建）、日託中心和雜貨店。最後需改造街道景觀和公共空間設計，增加公園用地和步行街以適應兒童需求。

2025年温哥華市中心十字路口的行人、自行車與車輛。攝影師：詹姆斯·麥克唐納/彭博社"為兒童設計空間實則普惠所有人，“託德里安表示。由於這種改變"監管門檻最低”，常被用來（低效地）彌補住房與服務短缺。“若未能通過規劃、監管和要求落實這些要素，必將失敗。若交給市場決定，結果就是市中心不會有兒童。”

2016年温哥華將市中心開發項目中兩居室和三居室公寓比例從25%提升至35%，其中10%必須為三居室。梅爾策指出，這項簡單規定能破解"先有雞還是先有蛋"的循環困境——在未經驗證的市場吸引新人羣。“既需要房源吸引家庭入住，又需通過家庭需求證明房源的合理性。”

同樣地，在兒童保育和教育方面，温哥華採用了密度獎勵政策，允許開發商通過資助日託設施來增加建築單元。該市還運用這種方法為新學校的土地和空間權提供資金。

這一模式成效顯著。市中心如今擠滿了孩子——最新統計約7000人——以至於當地學校已人滿為患。

“我們過去設計的市中心幾乎是在排斥兒童，然後説’看，家庭根本不想住在市中心’，“他表示，“我們完美地實現了這個自我應驗的預言。”

兒童高樓

對於負責設計以家庭為中心的商改住項目的建築師而言，原有建築樓板面積與單元面積的比率創造了獨特機遇。

曼哈頓下城的珍珠大廈是1970年代的摩天大樓，曾為保險巨頭AIG總部。如今588套公寓單元使其成為紐約市規模最大的商改住項目。該項目由Gensler設計、Vanbarton集團開發，未設三居室（含30套兩居室），主要面向無子女的年輕專業人士。

珍珠大廈為租户子女設立的遊樂室，前身為曼哈頓辦公樓。攝影師：加勒特·羅蘭但憑藉開闊樓層的充足空間，這裏還有更多可能。該建築約3萬平方英尺的面積用於配套設施，遠超新建項目的標準配置。為家庭用户設置了創客空間、手工藝術工作室、兒童遊戲室和體育模擬器。

“新建項目絕不會規劃這種額外面積，“Gensler事務所負責人羅伯特·富勒表示，“我們擁有如此充裕的空間，得以奢侈地提供種類豐富的配套設施。”

作為月租4000美元起的市場化公寓，這種家庭友好型配套密度在非豪華價位的辦公轉住宅項目中尚屬首例。但紐約市鼓勵改造的主要政策工具——對25%收入限制單元項目給予35年税收減免——為此提供了支持。

Gensler負責的另一個更大規模改造項目——東42街原輝瑞公司總部——將轉型為1600套公寓，配備10萬平方英尺配套設施。“你能裝下多少枱球室？“富勒説，“我們有充足空間擴展其他類型的設施，以吸引更廣泛人羣。這幾乎是我們當前所有改造項目共有的優勢。”

理想情況下，市中心社區將能夠把有孩子的家庭和年輕專業人士安置在一起，並配備對兩者都有吸引力的互補設施，如適合步行的街道、公園和交通基礎設施。

“孩子，”託德里安説，“是社區多樣性的指示物種。”

隨着新的工作和生活模式的穩固確立，市中心作為城市商業引擎的地位可能會有所下降，但如果將其視為眾多城市社區之一，它們將獲得更多收益。