英國房價：隨着價格與收入持平，可負擔性正在改善——彭博社

房屋。在英國。

攝影師：傑森·奧爾登/彭博社 歡迎閲讀屢獲殊榮的*《金錢精粹》通訊。我是約翰·斯特佩克**。每週工作日，我會關注市場和經濟領域的重大事件，並解釋這些對您的資金意味着什麼。*

關於英國房地產的樂觀解讀

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今早我們獲得了英國建築協會及大型抵押貸款機構Nationwide的最新房價數據。按年計算，7月英國平均房價上漲2.4%。這使得英國平均房價精確達到272,664英鎊。

這説明了什麼？單看這一數據信息有限。但結合本週早些時候的抵押貸款批准數據，可以得出一個明顯結論：儘管印花税減免政策結束帶來干擾，英國房地產市場仍以相對"正常"的態勢持續運行。

下圖顯示了抵押貸款批准情況。如圖所示，新房購買的批准數量基本與疫情前五年平均水平一致。

正如我之前多次提到的，當前的房地產市場讓各方都不甚滿意。購房者覺得房價過高，賣家則因未能觸及峯值價格而沮喪。

房產中介或許因交易尚能達成稍感欣慰，但交易鏈條的脆弱性和客户期望值管理的煎熬也讓他們精疲力竭。

某種程度上，這堪稱英國經濟的縮影：無人開懷。每個人都覺得自己在某個層面被剝削，而他人卻過得更為輕鬆。儘管如此，整個體系仍在低沉抱怨中蹣跚前行。

我深表理解。房價本應更親民，搬家負擔——無論是手續還是成本——都該大幅減輕。取消印花税幾乎是毋庸置疑的明智政策。

若非迫於預算責任辦公室(OBR)的維穩壓力，廢除該税種實屬上策。政府大可宣佈將研究替代方案，同時從容評估各種選項。

廢除印花税將刺激交易量攀升，既提升勞動力市場流動性（降低僱主成本），又助推經濟增長（英國作為消費型經濟體，搬家是最強消費催化劑）。此舉也必將贏得極高民意支持。

但考慮到“黑洞”因素，這種情況不太可能發生。

房價變得更便宜了

儘管如此，我懷疑房地產市場仍將以不情願的方式繼續緩慢運轉。因為無論你是否喜歡，過去三年間住房 affordability（可負擔性）已顯著提高。

我將暫停片刻，讓你有時間擦掉剛才因憤怒驚呼而噴出的咖啡。

但這是事實。按名義價格計算，英國平均房價僅回升至2022年年中水平。也就是説三年間房價實際上毫無增長。

下圖顯示了自2022年以來，英國整體及各地區房價變化（百分比），同期對比英國物價通脹與工資漲幅（兩條綠色曲線）。

自2022年起英國房價漲幅落後於工資與物價

住房正緩慢但穩步變得更容易負擔

數據來源：彭博社；全英房屋抵押貸款協會；英國國家統計局

數據以2022年9月30日為基準進行百分比標準化處理。

最顯著的趨勢是——拋開圖表複雜性不談——過去三年物價與工資漲幅均遠高於房價漲幅。

低價區域房價漲幅高於高價區域（倫敦和西南部房價仍低於2022年第三季度水平，而蘇格蘭和英格蘭北部房價更高）。但仍大幅落後於工資和消費者價格漲幅。

因此，房價收入比（衡量住房可負擔性的指標之一——當然並非唯一標準）有所下降。實際上，根據全英房屋抵押貸款協會的數據，按此標準衡量，目前英國平均房價的可負擔性已迴歸到2015年——即十年前的水平。

顯然，實際情況更為複雜。十年前，抵押貸款利率約為1%至2%，而如今即便是最優抵押貸款（需支付40%高額首付）利率也達到3.7%左右。

儘管如此，自2022年市場恐慌以來，抵押貸款條件一直在穩步放寬。雖然不能保證抵押貸款利率或英國央行基準利率會進一步大幅下降，但很明顯貸款機構放貸意願強烈，且放貸條件已較之前更為寬鬆。

在此背景下，回到我們經久不衰的話題——“英國經濟究竟有多糟糕？”——我認為房地產市場可能成為出人意料帶來積極影響的領域。我指的不是價格層面。最理想的情況是房價以"實際"價值持續温和下跌，且存在諸多因素支持這一預期。

但就交易量持續回升、人們繼續生活並開展搬遷相關活動而言，房地產可能從整體經濟的阻力轉變為助力。這豈不是值得大書特書的轉變？

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Revolut公司標識。攝影師：貝蒂·勞拉·薩帕塔/彭博社### 午盤行情

放眼更廣泛的市場——富時100指數下跌0.5%至9,090點左右，富時250指數下跌1.2%至21,710點。英國10年期國債收益率報4.63%，日內漲幅顯著；德國（2.73%）與法國（3.40%）國債收益率亦同步攀升。

黃金上漲0.3%至每盎司3,300美元，布倫特原油下跌0.7%至每桶71.20美元。比特幣下跌0.9%至115,420美元/枚，以太坊下跌2.3%至3,650美元。英鎊兑美元匯率下跌0.3%至1.316美元，兑歐元匯率下跌0.3%至1.154歐元。

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渣打銀行首席執行官

不同於多數同業，渣打銀行對居家辦公仍保持更為靈活的態度。### 數據聚焦…巨型海底電纜

• 25億美元 這條連接塔斯馬尼亞與澳大利亞本土的海底電纜預計耗資。該島州約80%電力已來自水力發電，隨着風電場建設加速，可再生能源將出現過剩。

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下週需關注的主要事件包括：

• 經濟新聞方面，我們將迎來英國央行關於利率的最新決定。此外還有美國耐用品訂單數據、美國ISM服務業指數最新讀數、常規的美國初請失業金人數、日本薪資以及歐元區零售銷售等各類數據。
• 企業動態方面，石油勘探公司Kosmos Energy（4日）、Serica Energy（5日）和Harbour Energy（7日），飲料巨頭帝亞吉歐（5日），礦業公司Fresnillo（5日），醫療器械集團施樂輝（5日），建材商Travis Perkins（5日），石油巨頭BP（5日），大宗商品集團嘉能可（6日），自助倉儲運營商Tritax Big Box Reit（6日），保險及資產管理巨頭Legal & General（6日），財富管理公司Quilter（6日），訴訟融資專家Burford Capital（7日），休閒集團洲際酒店（7日），博彩集團Flutter Entertainment（7日），專業服務公司Serco Group（7日），仿製藥製造商Hikma Pharmaceuticals（7日），國際金融集團**TBC Bank Group（8日）以及散熱器分銷商Stelrad Group（8日）**等企業將發佈最新消息。

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