美國人正以創紀錄速度被擠出購房市場——彭博社

攝影師：Tonje Thilesen為《彭博商業週刊》拍攝

在輝煌的六年裏，保羅·伍茲和諾拉·斯托特曾擁有洛杉磯郊區阿爾塔迪納的一棟住宅。他們在後院種植檸檬和橙樹，面朝紫色的聖蓋博山脈，圍繞泳池舉辦歡樂派對。在多年租房後，這對夫婦實現了擁有住房的夢想，並認為正朝着長期財務安全的目標穩步前進。

你大概能猜到結局：一切化為灰燼。這棟房子在洛杉磯一月的災難性野火中被燒燬後，伍茲和斯托特以54萬美元的價格賣掉了焦土空地，比他們2018年購房時低了20%，僅相當於火災前房產峯值價值的一半。他們放棄了重建——在這個永遠無法恢復原貌的地方，重建成本過高且耗時太久。於是他們重新開始租房，目前暫居距阿爾塔迪納40英里外的橙縣一居室公寓。

伍茲和斯托特站在被伊頓大火摧毀的家園遺址上。攝影師：Philip Cheung為《彭博商業週刊》拍攝但如今，即便沒有遭遇火災——甚至不必住在炙手可熱的沿海城市——購房的經濟賬也早已失衡。全美範圍內，購房成本因2008年金融危機後新建住宅短缺、房主不願放棄低利率抵押貸款的鎖定效應，以及推高買賣和建造成本的政府政策而持續攀升。若再疊加氣候變化引發的災害及其他持有成本，越來越多居民發現，這個曾被視為經濟穩定和財富積累的可靠賭注，正讓他們淪為輸家。隨着房屋銷量跌至近歷史低點，美國夢的基石之一正在崩塌——而修復方案仍遙遙無期。

購房成本飆升並不令人意外，因為抵押貸款利率徘徊在近二十年高位，而房產價格屢破紀錄。真正令人震驚的是房價以多快的速度膨脹到難以企及的水平。根據哈佛大學住房聯合中心數據，2024年在美國購買一套中等價位住房所需的月供對應年收入為126,670美元——較2021年的79,330美元暴漲60%。而2023年美國家庭收入中位數僅為80,610美元（最新可得數據），較三年前僅增長1.3%。“考慮到這種差距，根本沒必要急着買房，“城市研究所住房金融政策中心創始人勞裏·古德曼表示。

過去幾十年來，購房的部分邏輯在於首付之後，月供通常比租金更划算。紐約和舊金山等超高房價城市曾是例外。但如今情況逆轉：根據Realtor.com數據，截至6月，租房的平均成本比購買首套房低908美元/月，在全美50個大都會區中有49個地區的購房成本更高。匹茲堡是最後一個購房比租房便宜的主要城市。2021年抵押貸款利率處於歷史低位時，在亞特蘭大、克利夫蘭、費城和佛羅里達州坦帕等21個市場，購房成本仍與租房持平或更低。

可負擔的美國住房正在消失

美國44個最大都會區購房與租房的典型月成本對比（基於可用數據）

數據來源：Realtor.com

注：購房典型月成本根據都會區單間至兩居室房源中位掛牌價計算，按9%首付和30年固定利率估算月供，包含HOA費用、税費及都會區平均水平的房屋保險。租金數據來自realtor.com

住房擁有成本全面攀升，氣候變化的影響尤為顯著。房地產數據服務商Cotality顯示，由於洪水、野火等災害頻發，2010年以來全美平均保險費用暴漲74%。1980至2024年間，土地資源豐富且開發限制較少的德州——全美最火爆的住房市場之一——以年均超10億美元災害損失居全國之首。該州2024年發生20起此類災害，而2014年僅5起。這還不包括7月突發洪水導致數萬建築區域內至少135人遇難的事件。

房價飆升帶動評估值上漲：Cotality數據顯示，2019至2024年間佛羅里達州房產税增長近50%。同期達拉斯房產税激增33%，拉斯維加斯所在的克拉克縣漲幅達32%。

攝影師：Tonje Thilesen為《彭博商業週刊》拍攝建造或購買新房比購置現房成本更高，而特朗普總統的關税政策使得建材價格愈發昂貴。另一重成本壓力在於——隨着美國移民與海關執法局的突襲行動令移民社區陷入恐慌，佔抹灰工、石膏板安裝工、屋頂工和油漆工羣體大多數的移民工人正被迫隱匿行蹤。

住房所有權歷來是美國社會"成功"的核心象徵。開國元勳們曾將其視為獲得投票權的前提條件。二戰後，税收優惠與房產增值使住宅成為一種可傳承給後代的被動儲蓄賬户。

但某種程度上，正如小布什總統當年倡導"所有權社會"願景時所言，正是這種"全民置業"的夢想導致了自身的消亡。21世紀初，隨着貸款機構推出所謂"忍者貸款”（無需收入、工作或資產證明即可獲得的抵押貸款），美國住房自有率創下歷史新高。到2008年，數百萬家庭陷入無力償還或再融資的困境，引發大蕭條以來最嚴重的止贖潮。

此後開發商始終剋制建房。2023年美國家庭組建速度超過新房建設，住房缺口擴大至約470萬套。這種短缺使得即便需求疲軟時房價仍居高不下。低供給推高了現有業主的房屋淨值，卻也將更多人擋在門外。

美國夢日益遙不可及意味着什麼？首先，家庭踏上財富階梯的機會越來越少。根據美聯儲2025年消費者財務調查數據，美國房主的中位淨資產是租房者的43倍。儘管在全美大部分地區租房可能比買房便宜，但租金依然高得離譜——高到讓潛在購房者無法攢下首付，從而錯失積累資產的機會。

其他因素也在加劇儲蓄難度。“學生貸款減免政策取消疊加生活成本上漲——多重原因導致儲蓄減少，“Realtor.com高級經濟學家喬爾·伯納指出。

年輕世代，特別是租房家庭長大的羣體，面臨最高的置業門檻。2024年首次購房者中位年齡已從1991年的28歲攀升至38歲。全美房地產經紀人協會數據顯示，去年首次購房者佔比更從2023年的32%暴跌至24%，創下1981年有記錄以來新低。約四分之一的首次購房者依賴親友資助首付；而那些父母沒有房產的人，往往更難獲得這類贈款或貸款。

這種態勢其實由來已久。住房自有率中持續存在的種族差異，正體現着無名下房產的代際影響。在阿爾塔迪納——這個擁有百年曆史的黑人業主聚居區，近期山火吞噬了房產繼承者們數十年的資產積累，甚至讓部分居民無家可歸。少數族裔在房產市場仍面臨多維度歧視。但如今，任何缺乏鉅額財富渠道的人，都面臨着懸殊的置業劣勢。

攝影：Tonje Thilesen，為《彭博商業週刊》拍攝政府行動能帶來改變嗎？新出台的特朗普減税和支出法案中有幾項措施旨在幫助首次購房者，比如擴大兒童税收抵免和幫助人們為首付或其他大額投資儲蓄的“特朗普賬户”。但該法案的大部分好處將流向高收入家庭和投資者，分析人士表示。

由於缺乏新的聯邦購房促進計劃，讓人們擁有住房更多成為了地方性問題。猶他州最近撥款3億美元用於向中等收入購房者提供低息貸款以建造住房。羅德島州提供差額融資以鼓勵開發經濟適用的自住住房。明尼阿波利斯市與非營利開發商合作運營租購計劃。在加利福尼亞州，州長加文·紐瑟姆於7月簽署了一項法律，通過限制根據《加州環境質量法案》提出的挑戰來加速住房建設，該法案長期以來一直是開發反對者的拖延工具。但該州其他增加住房密度的立法努力尚未取得成果：由於建築和借貸成本高昂，2023年和2024年的住房許可數量有所下降。

在這個充滿不確定性的時代，或許擁有住房已不再像人們吹噓的那樣美好。對一些人來説，沒有抵押貸款的束縛可能更好，因為抵押貸款會限制流動性。不把錢花在房子上，人們可以做他們更關心的事情；根據物業管理軟件提供商Entrata的一項調查，83%的Z世代租房者表示，他們更願意投資於旅行和職業發展等體驗，而不是為購房儲蓄。資產中住房佔比過高的購房者也最容易受到房地產市場波動的影響。

事實上，一些專家建議房主套現資產淨值以降低風險。Redfin經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示，如今即便是持有小額低息房貸的老年業主也該考慮置換為租房，“我認為他們高估了持有房產的價值”，她指出，“房產成本高昂”。美國成為一個租房者社會未必全是壞事。