美國的住房危機需國會出手解決——彭博社
The Editorial Board
良好的開端。
攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社
總統對美聯儲的眾多批評之一是高利率使得美國人購房成本過高。事實上，如果可負擔性是目標，他應該敦促國會中的共和黨人通過一項新的兩黨立法，以更有效地解決這一問題。
高昂的住房成本是許多美國人的首要關切。疫情過後，房屋銷售價格中位數與家庭收入之比達到了至少50年來的最高水平；租金也超過了收入增長。相對較高的抵押貸款利率——30年期固定利率抵押貸款在7月底平均升至6.72%，而過去十年為4.46%——無疑加劇了可負擔性危機。
房價已飆升至危機前水平之上
自2011年以來，所有住宅的實際價格大幅上漲
資料來源：國際清算銀行，取自聖路易斯聯邦儲備銀行的FRED數據庫。
注：季度數據，未經季節性調整。基準2010年=100。
然而，更嚴重的問題是持續存在的住房供應短缺。根據一項估算，2008年全球金融危機後住房建設放緩造成了近400萬套住房缺口，這一情況直到最近才開始改善。在舊金山和紐約等城市，租金管制和“別在我家後院”的分區限制多年來阻礙了必要的開發。
傳統上，國會為購房者提供的幫助——包括補貼和低成本貸款——刺激了需求，加劇了這些壓力。最近，一些州和城市開始放寬限制住房開發的分區和土地使用規定，這促進了奧斯汀和明尼阿波利斯等地的建設並降低了成本。但還需要更多措施。
美國住房存量持續萎縮
金融危機後住房空置率持續下降，在2020年疫情後創下歷史新低
數據來源：美國人口普查局，引自聖路易斯聯儲FRED數據庫
注：年度數據，未經季節性調整
這正是長達315頁的《重築美國夢住房法案》（ROAD）試圖解決的問題。這項近期獲參議院銀行小組委員會全票支持的綜合性法案，將大幅削減阻礙美國住房建設的監管條例。例如簡化聯邦資助住房項目的環境審查流程，並廢除關於活動房屋（又稱移動住宅或拖車房）必須永久固定於底盤上的荒謬規定——該要求不僅增加無形成本，還限制了設計靈活性。
值得注意的是，該法案通過獎勵機制鼓勵社區承擔住房建設風險。對加速住房開發的地區將增加聯邦整體撥款額度，另設2億美元地方政府創新基金用於推動供給側改革。一項協助地方政府制定親住房政策的條款已獲眾議院議員聯署支持。
這項立法確實還有改進空間。其40項條款源自27項早期法案，堪稱政策妥協的典型案例。太多條款只是用年度證詞、月度報告和各種研究要求來加重聯邦官僚的負擔。適當精簡可以降低行政成本，讓機構更專注於增加住房供應這一核心任務。
然而在這個黨派對立、政策制定常欠考慮的時代，24位意識形態迥異的參議員能共同通過這項有價值的立法方案，本身就值得慶賀。該法案已獲得全美住宅建築商協會、房地產經紀人協會、抵押貸款銀行家協會、縣政府聯合會以及兩黨政策中心等組織的支持。
總統應當加入支持行列，並敦促國會中的支持者跟進。通過該法案將是朝着正確方向邁出的一步——即便步伐略顯蹣跚。
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