CRE市場困境加劇，資產因二氧化碳規定而“擱淺”-彭博社

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南英格蘭遭受颶風級大風和暴雨襲擊，交通受阻，電線倒塌，西南部分地區發生洪水。

今天倫敦希思羅機場和蓋特威克機場取消了200多個航班。首都東南部的多佛港關閉。位於威爾士南部的雪佛龍公司和墨菲石油公司的煉油廠油庫關閉。近12000家住宅和企業斷電。

商業地產市場本已陷入困境，現在又有新風險潛伏在房地產投資組合中。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行家減少對碳排放大的建築物的暴露，房地產公司面臨資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能被滯留、受氣候法規影響而貶值的可能性。

“目前行業非常非常關注滯留資產，”尼爾·門茲斯，都柏林Hibernia房地產集團有限公司的可持續發展總監説。，這家公司是由布魯克菲爾德資產管理旗下的一家公司。資產被滯留的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

在利率上升和入住率下降顛覆了該行業大部分依賴債務的商業模式的財務邏輯後，商業地產價值已經下跌。歐洲央行和美聯儲都明確表示他們現在正在監控銀行家為減少潛在損失所採取的措施。

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要點：商業房地產面臨殘酷的清算（播客）

在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以滿足歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在正面臨着進一步的估值衝擊。

據門茲斯稱，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會在未來12個月看到不可持續建築的價值暴跌，這些建築的能源使用非常高。”

歐盟估計，歐盟境內約85%的建築是2000年之前建造的。其中，75%的建築“能源性能差”，歐盟 表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年完全實現脱碳的目標。根據歐洲委員會的數據，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

擱淺資產：

這個術語大約十年前由史密斯學院的擱淺資產項目推廣，指的是遭受了未預料或過早減記、減值或轉為負債的資產。瑞銀集團指出，在房地產領域，這可能包括那些不具備能源效率的建築，最終導致無法出租或出售，或者擁有這些建築是不經濟的。根據瑞銀的説法，由於日益增加的物理氣候風險，這類房產也可能因無法獲得保險而無法保險。

其他歐盟規定也使得該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和公司可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。在十月份，瑞銀集團的分析師指出，新的法規增加了資產被擱淺的可能性，“可能使其所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。”

瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“效率低下的建築物可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且可能因高能源賬單和低可持續性評級而對租户不太具吸引力，”根據瑞銀的説法。

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儘管歐洲在執行法規方面領先於其他司法管轄區，但對估值衝擊的風險具有全球範圍。

“由於北美在建築脱碳和可持續性方面傳統上落後於其他地區，新的氣候和可持續性披露法規對房地產行業構成重大風險，”研究和諮詢公司Verdantix智能建築部門的研究總監克萊爾·斯蒂芬斯表示。

“我們可能會看到保險公司停止支持那些缺乏氣候適應性的設施，投資者也會迴避那些在房地產領域表現不佳的公司，”她在與 Verdantix 每年智能建築調查的12月發佈有關的聲明中説道。對這種風險日益增強的認識現在促使公司加大努力説服投資者他們的環保性，“尤其是在酒店和休閒等行業，”她説。

Hibernia 的 Menzies 在一次採訪中表示，投資者現在正試圖提供確切的估計，以確定何時可以將房地產資產視為滯留資產，使用所謂的 碳風險房地產監測器。

使用 CRREM 工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將會滯留的日期，”Menzies 説道。他們在提供信貸之前會詢問與氣候相關的問題，比如預期能源使用。

“貸款人變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

按國家劃分的商業地產貸款（十億歐元，% 貸款）

小型多重圖 - 每組3個

來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫： 歐盟銀行的1.4萬億歐元商業地產貸款壓力目前看起來受控

Hibernia，專注于都柏林辦公市場，翻新舊建築並開發新建築，旨在到2030年實現淨零碳排放和氣候適應性。該公司的30棟建築在2022年被 Brookfield 收購時估值約為13億歐元（14億美元）。為驗證其能源效率，Hibernia 與 CoolPlanet Ltd. 合作，幫助公司找到更清潔的能源解決方案，以減少其碳足跡。

對於能夠提出可信的可持續發展計劃的公司，他説，“綠色貸款和其他與可持續發展相關的貸款以及項目再融資”都“受到了巨大的關注和興趣”。

總的來説，Menzies 預計未來一年的估值下降“希望”能夠使市場達到一個創造“公司可以進入併購機會”的水平。然後，他們將有能力通過投資進行翻新，使建築物達到新標準，從而支持估值。

與此同時，像 Hibernia 這樣的公司“需要展示實時表現和年度改進，以便能夠獲得投資者和貸款人的興趣”，Menzies 説。

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