CRE市場困境加劇，資產因二氧化碳規定而“擱淺”-彭博社

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土耳其安卡拉（AP）- 星期四，消防隊員們在第三天與一場被風驅動的野火作鬥爭，這場火災在土耳其西南部一個受歡迎的度假勝地附近的松樹林地區燒燬了大片樹林，迫使數百人撤離家園。

超過2500名消防員，得到水上飛機和直升機的支援，被派往對抗週二在愛琴海海岸的馬爾馬里斯附近的博杜貝特地區爆發的大火。火勢迅速蔓延，被風助長。

商業地產市場本已陷入足夠的困境，現在又有一個新的風險潛伏在房地產投資組合中。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行家減少對碳排放大的建築物的暴露，房地產公司正面臨資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能因氣候法規的影響而被擱置、貶值的可能性。

“目前行業非常非常清楚擱置資產的問題，”尼爾·門茲斯，都柏林的Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持續發展總監説。這家公司是由布魯克菲爾德資產管理旗下的公司。資產被擱置的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

在利率上升和入住率下降顛覆了該行業依賴債務的商業模式的財務邏輯後，商業地產價值已經下跌。歐洲央行和美聯儲都已經明確表示他們現在正在監控放貸方為減少潛在損失所採取的措施。

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在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以符合歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在正面臨着進一步的估值衝擊。

據門茲斯稱，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會在未來12個月內看到對於能源使用非常高的不可持續建築價值暴跌。”

歐盟估計該集團約85%的建築建於2000年之前。其中，75%的建築“能源性能差”，歐盟 表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年完全實現脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

擱淺資產：

該術語大約十年前由史密斯學院的擱淺資產計劃推廣，並指的是遭受了未預料或過早減記、減值或轉為負債的資產。瑞銀集團指出，在房地產領域，這可能包括那些不具備能源效率的建築，最終使它們無法出租或出售，或者擁有它們是不經濟的。根據瑞銀的説法，由於不斷上升的物理氣候風險，這類房產也可能因無法獲得保險而變得難以保險。

其他歐盟規定也使得該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和企業可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。在十月份，瑞銀集團的分析師指出，新的法規增加了資產被擱置的可能性，“可能使其所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。”

瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“效率低下的建築物可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且可能因高能源賬單和低可持續性評級而對租户不那麼有吸引力，”根據瑞銀的説法。

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儘管歐洲在執行法規方面領先於其他司法管轄區，但對估值衝擊的風險具有全球範圍。

“由於北美在建築脱碳和可持續性方面傳統上落後於其他地區，新的氣候和可持續性披露法規對房地產行業構成重大風險，”研究和諮詢公司Verdantix智能建築部門的研究總監克萊爾·斯蒂芬斯説。

“我們可能會看到保險公司停止支持那些缺乏氣候適應性的設施，投資者也會迴避那些房地產可持續性表現差的公司，”她在與 Verdantix 公佈年度智能建築調查報告相關的聲明中説道。她表示，對這種風險日益增強的認識現在促使公司加大努力説服投資者他們的綠色性，“尤其是在酒店和休閒等行業中，”她説。

Hibernia 的 Menzies 在一次採訪中表示，投資者現在正試圖提出確切的估計，以確定何時可以將房地產資產視為滯留資產，使用所謂的 碳風險房地產監測器。

使用 CRREM 工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將被滯留的日期，”Menzies 説。他們在提供信貸之前會詢問與氣候相關的問題，比如預期能源使用。

“放貸人變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

各國 CRE 貸款（十億歐元，% 貸款）

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來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

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Hibernia，專注于都柏林辦公市場，翻新舊建築並開發新建築，旨在到 2030 年實現淨零碳排放和氣候適應性，Menzies 説。該公司的 30 座建築在 2022 年被 Brookfield 收購時估值約為 13 億歐元（14 億美元）。

對於能夠提出可信的可持續發展計劃的公司來説，“綠色貸款和其他與可持續發展相關的貸款以及項目再融資”都“有着巨大的、巨大的接受度和興趣，”他説。

總的來説，Menzies 預計未來一年估值會下降，“希望”市場能夠達到一個創造“公司可以進入併購的機會”的水平，他説。然後他們將有能力通過投資進行翻新，使建築達到新標準，從而支持估值，他説。

與此同時，像 Hibernia 這樣的公司“需要展示實時的績效和年度改進，以便能夠吸引投資者和貸款人的興趣，”Menzies 説。

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