德克薩斯州HOA阻止Section 8租户，推動黑人居民搬離 - 彭博社

2022年德克薩斯州的一個住宅區。

攝影師：Jordan Vonderhaar/Bloomberg都柏林市中心的繁忙交通一直是一個特色。

照片由Artur Widak/NurPhoto通過Getty Images提供

巴黎是世界上少數幾個計算其領土碳足跡的城市之一。

攝影師：Eric Feferberg/AFP/Getty Images埃沃拉·賽克斯（Evora Sykes）於2018年搬到普羅維登斯村（Providence Village），但她從未感到在達拉斯地區的這個郊區完全受歡迎。她説，當她看到這個以白人為主的小鎮鄰居在當地Facebook羣中發表仇恨言論時（這種情況經常發生），以及今年6月收到了來自業主協會的一封信告訴她她必須搬走時，她就沒有感到受歡迎：社區董事會禁止使用聯邦住房選擇券的租户。

作為兩個孩子的單身黑人母親，賽克斯依靠住房援助在這個位於快速增長的登頓縣的新規劃社區中租用一棟超過2000平方英尺的房屋，她説，收到業主協會通知後，她立即開始尋找新家。“我的重點是讓孩子們離開這個社區，在學校開學前找到一個適合我們的家，”她説。“這裏有很多隱性種族主義。”7月，賽克斯搬進了另一個城鎮的一棟較小的房子。

對於德克薩斯州來説，這種情況並不罕見，該州的法律並未禁止物業所有者拒絕參與被稱為第8節的租賃援助計劃的租户。聯邦反歧視法律並未將券使用者視為受保護的類別，如種族或性別。但在這種情況下，拒絕家庭的並不是房東，而是社區本身。

普羅維登斯村的一些居民和房東正在抗議普羅維登斯HOA的決定，該組織涵蓋了該鎮大部分領土：一些人已向住房和城市發展部門提出了公平住房投訴。一位擁有該社區7700名居民中21處物業並希望繼續出租給第8節租户的房東也直接起訴HOA董事會。

即將展開的法律戰可能成為保護1968年《公平住房法》下券持有人的測試案例，該民權法律禁止基於種族和其他類別在財產銷售、租賃和借貸方面的歧視。因為普羅維登斯村使用第8節券的150多户家庭中超過90%是黑人，律師和住房倡導者表示，HOA計劃將他們趕走將對黑人居民產生嚴重的種族不成比例影響。

這是達拉斯多年來一直存在的衝突。

“他們通過這一規定實現了他們在早期只需一個簡單的‘不租給黑人’規則就能實現的目標，”與民權律師Laura Beshara一起代表普羅維登斯租户提出公平住房投訴的邁克爾·丹尼爾説。

普羅維登斯HOA的物業經理和普羅維登斯村村長未回覆多次請求發表評論。HUD也拒絕就公平住房投訴發表評論，因為這是一項正在進行的調查。

關於第8條款租户的衝突已經醖釀了幾個月，根據與當地人的交談和《德克薩斯論壇》的報道，但在6月份達到了頂峯，當時普羅維登斯HOA董事會修改了其租賃規則，以阻止當地房東出租給使用住房券的任何人。董事會後來澄清了他們的規定，稱他們將允許當前持有券的租户完成他們的租約，並允許按月付款的第8條款租户留到9月。

然而，總體限制仍然存在。根據新規定，被發現違反條款的房東將被罰款每週300美元。

租户的轉移是立即的：至少有四個家庭，包括賽克斯在內，離開了社區，而不是面臨以後被強制驅逐，鄧頓住房管理局表示。另一位租户的租約直到明年才到期，但她告訴彭博城市實驗室，她已經被房東預先驅逐。她有四個孩子。

在這麼短的時間內找到新住房將會很困難。“幾乎不可能找到願意接受券的人，特別是對於那些被迫搬出普羅維登斯村的大家庭規模，”貝沙拉説，他是代表租户提出投訴的另一位民權律師。

除了籌集安全押金的錢 — 這可能是數千美元 — 他們還必須找到願意接納他們的房東，在像Denton這樣的縣，這是一個特別高的障礙。在達拉斯地區由包容社區項目調查的1900多處物業中，只有12%表示他們願意出租給券持有者。在白人非西班牙裔居多的郵政編碼區，這個數字降至4%。

在普羅維登斯擁有21棟房屋的房東馬修·伯克表示，如果HOA的規定不被撤銷，他將不得不出售所有房屋。他的公司名為高機會社區合作伙伴，在全國各地擁有約600棟單户住宅，專門為券持有者提供住房，他認為他們是理想的租户。

當他今年早些時候首次聽到即將進行的投票的傳言時，伯克表示，他試圖與普羅維登斯董事會溝通，以解決他們可能對Section 8租户有的任何具體顧慮。他在三月份給他們寄了一封信，表示“基本上，我們感謝HOA，我們認為HOA是這一努力中的重要合作伙伴，如果有任何與任何租户有關的問題，我們很樂意與他們交談，並幫助他們解決問題，”他説。他沒有得到回應。在與普羅維登斯物業經理的後續對話中，伯克表示，他被告知投票永遠不會通過。

現在，伯克表示，HON合作伙伴已對HOA董事會提起訴訟，聲稱通過限制的過程具有誤導性，其影響將是歧視性的，並且將給他造成經濟損失。訴訟還稱，遵守規則可能使他違反聯邦法律，該法律規定房東在終止第8節租約之前必須提前通知租户90天，即使有正當理由驅逐也是如此。

“不幸的是，人們可以隱藏在我所説的平淡規則背後，”伯克説。“但對我來説，在普羅維登斯村擔任房東的那六個月裏，累積的證據無疑是種族主義。”

至少16個州和100多個城市和縣已通過地方法律來保護券持有人免受歧視。然而，據2020年的一項分析顯示，僅有一半多一點的第8節支持租户據估計生活在禁止收入來源歧視的地方由城市研究所進行的。地方法律和州法律的拼湊性質可能會讓租户和房東感到困惑。

“這個國家的住房歧視讓我印象深刻的是，一旦你超越了《公平住房法》最初概述的那些類別，就會看到巨大的變化，”喬治城大學副教授、《券承諾》的作者伊娃·羅森説。“你會看到各種行為。”

德克薩斯 2015年通過了一項法律 ，預先阻止地方城市和縣政府通過自己的保護措施來防止因收入來源而發生歧視。然而，聯邦政府確實保護租户免受已被證明對特定種族羣體產生不成比例不利影響的政策 —— 這是一種被稱為 不同影響 的法律領域。

普羅維登斯房主協會的行動與房主協會保持大部分白人專屬性的歷史策略一致，這是包容性社區項目的執行主任安·洛特（Ann Lott）所説的，該組織倡導Section 8券持有者搬到達拉斯地區的高機會社區，如Denton。“基本上，[HOA] 不僅決定你房子的顏色，以及你如何塗抹圍欄。他們總是試圖規定誰可以住在隔壁，”她説。“過去，他們大膽地説，‘非洲血統的人不能住在這個社區。’”實際上，這就是普羅維登斯用其Section 8禁令所做的事情，她説。

包容性社區項目是2015年達到美國最高法院的一起具有里程碑意義的案件的被告。在由時任大法官安東尼·肯尼迪（Anthony Kennedy）領導的5-4裁決中，法院裁定明確中立的政策或程序導致對受保護人羣的歧視是被禁止的。法院的不同影響決定認識到，通過將低收入住房的税收抵免額專門分配給達拉斯地區的貧困少數民族社區，德克薩斯住房當局違反了1968年《公平住房法》。

Rosen表示，一些住房律師將第8條款視為“不同影響案例法”的“下一個前沿”。

對於Beshara和Daniel來説，這是一箇舊的戰場。2018年，包容性社區項目在提起訴訟時使用了類似的不同影響論點，他們針對的是另一個德克薩斯州的HOA，該組織實施了一項禁止第8條款租户進入其邊界的政策。他們在巡迴法院中輸掉了這場戰鬥，因為法官裁定ICP不能是提起訴訟的一方。相反，Daniel表示，“一個想要出租券的業主，甚至是想要使用券租房的租户，都有資格提起訴訟，聲稱業主協會的拒絕違反了《公平住房法》。”

這就是為什麼Providence Village的這些案件可能更具有説服力，Daniel説。“這是一個業主協會進來告訴那些已經購買並支付了他們的私人財產的成員，他們不能參與一個幫助低收入人羣的國家聯邦計劃，”他説。“這基本上是剝奪了業主使用他們的財產以一種經過批准的、社會負責的方式的權利。”

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今年，都柏林將成為最新一座禁止車輛穿行市中心的歐洲首都。為了清理道路、淨化核心區域的空氣，愛爾蘭最大的城市正在開始一個重新規劃中心街道的過程，以便私家車和商用卡車只有在最終目的地是市中心時才允許進入。

通過將僅僅經過的車輛轉移到更遠的環城公路上，該計劃承諾既緩解當前的交通擁堵問題，又為創造新的步行街和廣場提供可能，使都柏林的中心區變得更加宜人。該計劃設定了在城市中心減少60%交通量的目標。

實現這一目標所使用的工具相當簡單：利菲河兩岸各設立兩個“公交大門”，阻止私家車通行，同時重新規劃幾條街道，使進入市中心的車輛沿着環路行駛，最終沿着同一方向返回。

該提議呼應了正在其他歐盟城市進行中的車輛限制措施，比如巴黎，阿姆斯特丹和里斯本。與其他城市領導人一樣，都柏林計劃的設計者們也借鑑了“15分鐘城市”概念——旨在讓居民在15分鐘步行或騎行範圍內即可到達所有主要目的地——作為一個關鍵目標。然而，儘管英國某些城市中心限制汽車交通的努力引發了憤怒的（並帶有陰謀色彩的）反對聲音，但到目前為止，都柏林的這一舉措得到了壓倒性的公眾支持。在2月7日發佈的一項公共諮詢中，超過80%的3500名受訪者表示支持新的交通限制區，這是對一個此前在進步城市政策聲譽不佳的城市的明確支持。

對交通禁令的主要反對意見迄今為止一直很少。其中一項是由總部位於倫敦的吉尼斯品牌所有者百威英博公司提出的，他們警告稱這些計劃將擾亂吉尼斯啤酒廠沿着利菲河至港口的“歷史”卡車路線，儘管啤酒木桶實際上一直到1961年都是通過駁船沿着這條路線運輸的。

都柏林吉尼斯聖詹姆斯門啤酒廠的大門。攝影師：Hollie Adams/Bloomberg支持程度可能源自對都柏林許多地區狀況的普遍關注。市中心仍在從新冠疫情中恢復，隨着一場部分由於遲疑的返辦辦公引發的衰退。雖然商店再次繁忙，但內部都柏林仍然需要提升其整體吸引力和宜居感。其河畔仍然是一個被穿行交通主導的喧鬧通道，貫穿一個經常沒有樹木的城市核心，其中三分之二的車輛僅僅是經過而已。

都柏林獨特的街道規劃 — 其中一些可以追溯到維京時代 — 並不是為機械化交通而優化的：即使在主要街道上，也有很多死衚衕和空蕩蕩的死衚衕。這種佈局也加劇了最近的公共安全問題。都柏林最近發生了暴力犯罪的增加，並且處於愛爾蘭嚴重的經濟適用房危機的中心，不斷加劇的不平等被視為導致2023年11月爆發極右翼騷亂的因素。騷亂之後，儘管中心的都柏林仍然繁華，但即使是繁忙的街道在夜幕降臨時也可能變得緊張。今年1月，安全擔憂導致當局關閉了利菲河岸附近的一條小巷（儘管已經有一項翻新計劃正在醖釀中）。

即使在新的交通目標之前，都柏林的城市重啓已經開始，即使有（儘管已經延遲）連接市中心和機場的 城市第一條地鐵線的計劃。與此同時，禁止穿行的政策應該使得實施一些長期以來備受期待的改善公共空間的想法成為可能 — 尤其是在美麗但擁擠的 學院綠地創建一個公共廣場，以及將議會街改為步行街，打造一條 寬闊的長廊，連接都柏林新古典主義市政廳和河流之間。

這些舉措並不一定會讓這座城市擺脱對汽車的依賴。透過交通可能會被轉移到穿過居民區的內部環城道路，而該市仍預測到2042年都柏林大都會的汽車總體模式份額仍將為42%。這相比2016年汽車佔據的52.4%有了顯著改善，但仍遠遠落後於像阿姆斯特丹、布魯塞爾和倫敦等大城市。其他積極影響包括減少車輛排放和污染，以及通過使步行和騎行變得更加便利而帶來的公共健康益處。

到目前為止這些計劃所引發的熱情也顯示了可能發生的重要轉變：都柏林人表達了對更清潔、更綠色、更具吸引力的市中心的支持 —— 他們似乎願意放棄駕車穿城而過來實現這一目標。

談到應對氣候變化，每一點都很重要。至少，這是去年夏天在巴黎一個地鐵站進行的一個小型測試項目背後的想法，這個城市是世界上第一個簽署了法律約束力的氣候協議的地方。世界上第一個具有法律約束力的氣候協議就是在這裏簽署的。

在巴黎市中心的Miromesnil站通過閘機的通勤者驅動了小型渦輪機，將動能轉化為電能。在為期兩天的試點項目中，有2.7萬人通過了六個閘機 —— 這只是法國首都每年使用地鐵系統的15億多名乘客中的一小部分。產生的能量微乎其微，但根據該項目負責的西班牙能源公司伊比利亞公司的説法，如果在整個城市的地鐵網絡中安裝這些渦輪機，它們每年可以產生136兆瓦時的電力，節省3萬噸二氧化碳。

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由於成本太高，地鐵系統的升級不會很快發生，但這次試驗表明了新興的氣候理念。伊比利亞公司與法國工程學院JUNIA的學生合作設計並安裝了試點項目的小型渦輪機。該學生現在正在致力於開發更具可行性的技術的未來版本，這些技術可以在巴黎、馬德里、聖地亞哥等地的地鐵中使用，項目的四名學生之一Victoire Talleux説。

在為期兩天的試點項目中，27,000人穿過了Miromesnil地鐵站的六個閘機。攝影師：Julien Hay“如果我們將一個物體轉變成自主能源發生器，我們的碳足跡可以比今天低得多，即使每個單獨的物體並不產生大量能源，” Talleux説。Miromesnil地鐵站的閘機為地鐵站內的標識供電，但未來項目產生的能源可以更廣泛地使用。

該項目是巴黎討論的數十個想法之一 — 巴黎已經從工業化前升温了2.3攝氏度 — 旨在過渡到更清潔的能源並更有效地利用其能源資源。其他計劃包括 利用塞納河的水 創建“冷卻網絡”，減少“城市熱島”的影響；或在Vincennes森林中創造一個由非飲用水供應的新河流，該水已經供應該地區的湖泊和河流。其他項目設想重新開放Bièvre河，該河在20世紀初被覆蓋，或者 在重建的巴黎聖母院前院增加植被。

巴黎是世界上少數幾個計算其領土碳足跡的城市之一，包括空中交通排放和居民消費的排放。2021年，該市的碳足跡為18.4百萬噸二氧化碳，比2004年減少了35%。11月公佈的新氣候計劃旨在到2050年實現碳中和，其中包括承諾到2040年使用100%可再生能源為所有市政公共設施供電，並在2030年淘汰所有內燃機動車輛 — 包括垃圾車和救護車。

在巴黎，交通擁堵導致的二氧化碳排放佔13%，因此該市正在增加更多的自行車道，為Velib共享單車系統增加新站點和3,000輛新的Velib單車。該市正在推進特羅卡德羅廣場、伊納廣場和協和廣場等大型廣場的步行化，並增加專用於公交車、出租車和拼車的車道數量。在今年夏天舉辦奧運會後，巴黎計劃在市中心實施有限交通區，只允許行人、騎車者、公共交通和特定授權車輛通行。

在巴黎，交通擁堵導致的二氧化碳排放佔13%，因此該市正在增加更多的自行車道。攝影師：Benjamin Girette/Bloomberg隨着該市朝着氣候目標努力，一些關鍵主題已經出現。與法國其他地方一樣，節約能源，特別是通過給建築物加絕緣層，變得至關重要。建築物是法國首都二氧化碳排放量最大的來源，佔比高達72%。其中大部分排放來自於供暖建築物所使用的“能源燃燒”。

巴黎標誌性的豪斯曼式建築，帶有石立面、灰色鋅屋頂、陽台和法式窗户，是巴黎標誌性身份的重要組成部分，也賦予了這座城市其美麗的外觀，但這些建築的絕緣性能非常差。在冬季保持室內温暖，在夏季保持室內涼爽仍然具有挑戰性。巴黎的每兩棟建築中就有一棟超過一百年的歷史。

該市的目標是到2050年將所有現有建築翻新為“低能耗”，首先從政府辦公樓開始，包括巴黎市中心的市政廳。對於住宅建築，目標是到2030年將排放量比2004年水平減少約43%。這包括每年翻新5,000套社會住房單位和40,000套私人住宅或公寓。該市計劃建立一個系統，讓低收入家庭可以在幾乎沒有成本或很少成本的情況下對他們的生活空間進行生態現代化改造。

2023年，巴黎郊外的一座住宅樓正在進行隔熱工作。攝影師：Arnaud Paillard/Hans Lucas/Redux在巴黎的努力是在全國範圍內推出類似措施的背景下進行的。在整個法國，人們有財政激勵措施來使住宅和企業更加節能，然而根據法國自然環境協會（FNE）的能源網絡負責人Michel Dubromel所説，這個過程還不夠用户友好。

“政府建立了一個非常複雜的財政體系，人們不理解，”他説。“由於熱力翻新需要花錢，人們不願承擔。”

該國還計劃到2030年將可再生能源產量翻倍至40%。巴黎基礎設施諮詢公司的主任Lamis Aljounaidi在一次採訪中表示，由於法國的核電網絡，法國比鄰國更少依賴化石燃料，使其二氧化碳排放量相對於經濟規模較低。

“但我們所有的核電站都開始老化，需要被替換，”她説。

翻新核電站需要時間和資源，這可能會從其他形式的可再生能源中獲得資金，Dubromel説。他説，與當前的集中式系統不同，風能、太陽能和水力發電將需要分散化，並由地區和地方當局監督。

其他項目計劃重新開放比埃夫爾河，該河在20世紀初被覆蓋。來源：Sepia Times/Universal Images Group Editorial/Getty Images2004年至2021年間，巴黎的能源消耗減少了15%，當地可再生能源產量從2.3%增加到了7%。為了使法國首都在2050年成為100%可再生能源城市，巴黎計劃利用光伏太陽能、太陽熱能、地熱能、廢熱回收和水熱熱能。

然而，在國家層面上，情況發展得不夠快，法國可持續發展和國際關係研究所（IDDRI）的能源轉型協調員安德烈亞斯·呂丁格表示。法國政府在議會中沒有絕對多數，沒有出台強有力的與氣候相關的立法，這減緩了過渡進程，阻礙了提案的實施。他説，一項禁止燃氣鍋爐的計劃被政府拒絕了，政府還推遲了某些措施以建立低排放區域。

“政府在實施更多監管措施方面遇到了困難，”他説。“但試圖説服人們我們可以在沒有一些激烈措施的情況下度過這一切是一廂情願的。”