Zillow（Z）裁員300名員工，因美國房地產市場放緩-彭博報道

攝影師：Tiffany Hagler-Geard/BloombergZillow Group Inc. 在應對住房市場放緩的情況下裁員了300名員工。

該公司的發言人表示，Zillow 在幾條業務線上裁減了職位，包括該公司的核心廣告服務 Premier Agent。這些裁員佔到了截至6月底的5791名全職員工總數的5%。

自新冠疫情爆發以來，美國商業地產市場一直處於動盪之中。但是New York Community Bancorp和日本的Aozora Bank Ltd.提醒人們，一些貸款人才剛剛開始感受到痛苦。

New York Community Bancorp 決定削減股息並儲備資金，導致其股價週三創下38%的紀錄下跌，隨後的影響使其股價在週四跌至23年低點。這種拋售行為蔓延至歐洲和亞洲，東京的 Aozora 暴跌超過20%，警告美國商業地產損失，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金增加了四倍。

這種擔憂反映了商業地產價值持續下滑，加上難以預測哪些貸款可能會崩潰。疫情導致遠程辦公的轉變以及利率的快速上漲，使得負擔重的借款人更難進行再融資。億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告稱，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對於貸款人來説，這意味着隨着一些房東難以償還貸款或乾脆放棄建築物，更多的違約可能性。

“這是市場不得不面對的一個重大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人Harold Bordwin説道，該公司專門從事重組負債的物業。“銀行的資產負債表沒有考慮到事實，即有很多房地產在到期時無法償還。”

穆迪投資者服務表示，他們正在審查是否在週三的進展後將紐約社區銀行的信用評級下調至垃圾級。

觀察：在紐約社區銀行的盈利令人失望後，投資者沒有區分地區性貸款人，出於對商業房地產風險的擔憂，拋售了整個行業的股票，據彭博社的Sally Bakewell和彭博智庫的Herman Chan報道。

根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業房地產到期貸款，佔到該時期到期總負債的一半以上。特別是地區性貸款人更容易受到行業影響，他們將比較大的同行受到更嚴重的打擊，因為他們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務來保護他們。

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週三，KBW地區銀行指數下跌了6%，創下自去年三月硅谷銀行倒閉以來的最差表現。該指數週四又下跌了額外的3.2%。

美國商業地產價值下跌，辦公室領跌

大多數物業類型的價格都出現了下跌

來源：Green Street

*數據顯示了截至去年12月的12個月內商業地產價值的變化

根據摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）四月份發佈的一份 報告，商業地產貸款佔小銀行資產的28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。這種暴露引發了監管機構的額外關注，這些監管機構在去年地區銀行動盪後已經處於高度警戒狀態。

“很明顯，商業地產與地區銀行之間的聯繫是2024年的尾部風險，如果出現任何裂痕，它們可能出現在商業、住房和銀行部門，”聖詹姆斯財富管理公司首席投資官賈斯汀·奧努艾克維斯説。

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儘管自疫情爆發以來近四年來辦公室等房地產問題已經顯現，但房地產市場在某種程度上一直處於停滯狀態：交易因買家和賣家對建築物價值的不確定性而暴跌。現在，需要解決即將到期的債務以及美聯儲降息的前景，預計將 引發更多交易，從而明確房地產價值下降了多少。

這些下降可能會很明顯。洛杉磯第三高的辦公大樓艾恩中心最近以1.478億美元的價格出售，比2014年的購買價格低了約45%。

“銀行——社區銀行、地區銀行——一直很慢地將資產標記到市場價值，因為他們不必這樣做，他們一直持有到到期日，”Bordwin説。“他們在玩弄這些資產的真實價值是多少的遊戲。”

多户貸款

到目前為止，今年許多地區性貸款人的收益顯示出很少跡象表明壓力，例如，第五第三銀行指出，它在2023年的商業房地產中零淨核銷。

但加劇對較小貸款人的緊張感的是，糟糕的房地產貸款可能發生的時間和地點的不可預測性，只要有幾個違約就有可能造成嚴重破壞。紐約社區銀行表示，其核銷增加與一個合作公寓樓和一處辦公樓有關。

雖然辦公室是房地產投資者特別關注的領域，但該公司最大的房地產敞口來自多户建築，該銀行持有約370億美元的公寓貸款。其中近一半的貸款是由租金管制建築支持的，這使它們容易受到2019年紐約州通過的嚴格限制房東漲租的法規的影響。

去年年底，聯邦存款保險公司出售了大約150億美元的租金管制建築支持的貸款時，打了39%的折扣。另一個表明這些建築面臨挑戰的跡象是，根據Trepp基於建築物建造時間的分析，紐約市大約4.9%的租金穩定建築的證券化貸款已經拖欠，是其他公寓建築的三倍。

‘保守的貸款人’

去年收購了Signature Bank部分股份的紐約社區銀行週三表示，其8.3%的公寓貸款被認為是受批評的，意味着它們存在較高的違約風險。

“與Signature Bank相比，NYCB是一個更加保守的貸款人，”Maverick房地產合夥人的負責人David Aviram説。“然而，由於受租金穩定多家庭物業擔保的貸款在NYCB的商業地產貸款組合中所佔比例較大，2019年租金法律的變化可能會產生更顯著的影響。”

銀行面臨着減少對商業地產的敞口的壓力。儘管一些銀行由於過去一年的不確定性而推遲了大額貸款的出售，但隨着市場升温，預計它們現在將更多地推出債務。

加拿大帝國商業銀行最近開始推銷了困境中的美國辦公樓貸款。儘管美國辦公樓貸款僅佔該銀行總資產組合的1%，但CIBC的收入因該領域的更高信貸損失準備金而受到拖累。

“銀行迄今為止被報告為拖欠的貸款比例，與將在2024年和2025年期間發生的違約相比只是九牛一毛，” Aviram説。“銀行仍然面臨着這些重大風險，而明年利率可能下降也不會解決銀行的問題。”