在住房市場低迷後，美國翻房公司調整策略 - 彭博社

加利福尼亞州摩根希爾的住宅。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社傑夫·貝索斯攝影師：羅伯特·佩裏/彭博社下一代房屋翻新商Opendoor Technologies Inc.今年早些時候遭受價格下跌的打擊，正在轉向一種新的商業模式，以加快增長並在美國波動的房地產市場中限制風險。

該公司正在推出一個在線平台，以連接買家和賣家，不依賴傳統的房屋上市服務，這一舉措旨在改善購房體驗，並讓公司在不承擔自身資本風險的情況下產生費用。Opendoor在週四的一篇博客文章中宣佈了這項服務，就在它宣佈裁員18%的員工之後，並且在公佈預計將顯示虧損的第三季度業績之前。該公司股價週三收盤時為2.29美元，較年初下跌近85%。“當市場變化時，我們需要調整我們的產品以最好地為客户提供服務，”Opendoor首席執行官吳恩達在接受採訪時表示。“這是我們的第二幕，我們可以非常雄心勃勃和大膽地做到這一點。”

傑夫·貝索斯計劃在未來12個月內出售多達5000萬股亞馬遜公司的股票，有可能抓住股價飆升的機會，從而有望成為世界首富。

披露發生在亞馬遜報告自疫情爆發以來的最佳在線銷售增長之後，導致其股價飆升近8%，達到172美元。貝索斯的財富也相應增加，週五增加了121億美元，使他落後於第一名的埃隆·馬斯克81億美元，根據彭博億萬富翁指數。自2021年以來，貝索斯一直不是該指數的第一名。

自新冠疫情爆發以來，美國商業地產市場一直處於動盪之中。但是，紐約社區銀行和日本的青空銀行有限公司提醒了一些貸款人只是剛剛開始感受到痛苦。

紐約社區銀行決定削減股息並儲備資金，導致其股價週三創下歷史新低下跌了38%，隨後的影響使股價在週四跌至23年低點。這種拋售蔓延到歐洲和亞洲，在那裏總部位於東京的青空暴跌超過20%，警告美國商業地產損失，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金增加了四倍。

這種擔憂反映了商業地產價值持續下滑，加上難以預測哪些貸款可能會崩潰。這一背景是由疫情引起的遠程辦公模式轉變和利率迅速上漲造成的，這使得負擔重的借款人更難以進行再融資。億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告説，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對於貸款人來説，這意味着隨着一些房東難以償還貸款或乾脆放棄建築物，更多的違約可能性。

“這是市場不得不面對的一個重大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人Harold Bordwin説道，該公司專門從事重組負債的物業。“銀行的資產負債表沒有考慮到事實，即有很多房地產在到期時無法償還。”

穆迪投資者服務表示，他們正在審查是否在週三的進展後將紐約社區銀行的信用評級下調至垃圾級。

觀察：在紐約社區銀行的盈利令人失望之後，投資者沒有區分地區性貸款人，出於對商業房地產風險的擔憂，拋售了整個行業的股票，據彭博社的Sally Bakewell和彭博智庫的Herman Chan報道。

根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業房地產到期貸款，佔到該時期到期總房地產負債的一半以上。特別是地區性貸款人更容易受到行業影響，他們將比較大的同行受到更嚴重的打擊，因為他們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務，這可以保護他們。

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週三，KBW地區銀行指數下跌了6%，創下去年三月硅谷銀行倒閉以來的最差表現。該指數週四又下跌了3.2%。

美國商業地產價值下跌，辦公室領跌

大多數房地產類型的價格都出現了下跌

來源：Green Street

*數據顯示商業地產價值在截至去年12月的12個月內的變化

根據摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)四月份發佈的一份 報告，小銀行的資產中商業地產貸款佔28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。這種暴露引發了監管機構的額外關注，這些監管機構在去年地區銀行動盪之後已經處於高度警戒狀態。

“很明顯，商業地產與地區銀行之間的聯繫是2024年的尾部風險，如果出現任何裂縫，它們可能出現在商業、住房和銀行部門，”聖詹姆斯財富管理公司首席投資官賈斯汀·奧努艾克維斯説。

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儘管自疫情爆發以來近四年來房地產問題，尤其是辦公室問題已經顯而易見，但房地產市場在某種程度上一直處於停滯狀態：交易量下降，因為買家和賣家對建築物價值有多少存在不確定性。現在，需要解決即將到期的債務以及美聯儲降息的前景，預計將 引發更多交易，從而明確房地產價值下降的程度。

這些下降可能會很明顯。洛杉磯第三高的辦公大樓艾恩中心最近以1.478億美元的價格出售，比2014年的購買價格低了約45%。

“銀行——社區銀行、地區銀行——一直很慢地將資產標記到市場價值，因為他們不必這樣做，他們一直持有到到期日，”Bordwin説。“他們在玩弄這些資產的真實價值。”

多户貸款

今年迄今為止，許多地區銀行的收益顯示出很少跡象表明壓力，例如，第五第三銀行指出，它在2023年的商業房地產中沒有淨核銷。

但加劇了對較小的貸款人的緊張感的是，糟糕的房地產貸款可能發生的時間和地點的不可預測性，只要有幾個違約就有可能造成嚴重破壞。紐約社區銀行表示，其核銷增加與一個合作公寓樓和一處辦公樓有關。

雖然辦公室是房地產投資者特別關注的領域，但該公司最大的房地產風險來自多户建築，該銀行持有約370億美元的公寓貸款。其中近一半的貸款是由租金管制建築支持的，這使它們容易受到2019年紐約州通過的嚴格限制房東提高租金的法規的影響。

去年年底，聯邦存款保險公司出售了約150億美元的由租金管制建築支持的貸款時，打了39%的折扣。根據Trepp基於建築物建造時間的分析，紐約市大約4.9%的租金穩定建築的證券化貸款在去年12月處於拖欠狀態，是其他公寓建築的三倍。

‘保守的貸款人’

去年收購了Signature Bank部分股份的紐約社區銀行（New York Community Bancorp）週三表示，其8.3%的公寓貸款被認為是受批評的，意味着它們存在較高的違約風險。

“與Signature Bank相比，NYCB是一個更加保守的貸款人，”Maverick房地產合夥人的負責人David Aviram説。“然而，由於由租金穩定的多户家庭物業擔保的貸款在NYCB的商業地產貸款組合中所佔比例較高，2019年租金法律的變化可能會產生更顯著的影響。”

銀行面臨着減少對商業地產的風險敞口的壓力。儘管一些銀行由於過去一年的不確定性而推遲了大額貸款的出售，但隨着市場的升温，預計它們現在將更多地推出債務。

加拿大帝國商業銀行最近開始推廣了困境中的美國辦公樓貸款。儘管美國辦公樓貸款僅佔該銀行總資產組合的1%，但CIBC的收入因該領域的信貸損失準備金增加而受到拖累。

“銀行迄今為止被報告為拖欠的貸款比起將在2024年和2025年發生的違約來説只是九牛一毛，” Aviram説。“銀行仍然面臨着這些重大風險，而明年利率可能下降並不能解決銀行的問題。”