馬斯克的財富從3400億美元的峯值下跌了48%，創下2022年的新低-彭博社

埃隆·馬斯克

攝影師：Pool/Getty Images Europe在埃隆·馬斯克忙於新收購的Twitter時，他的淨資產從去年的峯值下降了近一半。

特斯拉股票，這家佔據他絕大部分財富的電動汽車製造商，週二的最低交易價為186.75美元，投資者開始質疑這位億萬富翁是否在他眾多備受關注的事業中分散了過多精力。今年特斯拉股價下跌了45%，而標普500指數下跌了19%，科技股為主的納斯達克100指數下跌了32%。

自新冠疫情爆發以來，美國商業地產市場一直處於動盪之中。但是紐約社區銀行和日本的青空銀行有限公司提醒人們，一些貸款人才剛剛開始感受到痛苦。

紐約社區銀行決定削減股息並儲備資金，導致其股價週三創下38%的紀錄下跌，隨後的影響使其股價週四跌至23年來的最低點。這種拋售行為蔓延至歐洲和亞洲，東京的青空銀行暴跌超過20%，警告美國商業地產可能出現損失，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金增加了四倍。

這一關注反映了商業地產價值持續下滑以及難以預測哪些貸款可能會崩潰。背景是疫情導致的遠程辦公模式轉變和利率的快速上漲，這使得負擔重的借款人更難以進行再融資。億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告説，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對於放貸人來説，這意味着更多違約的可能性，因為一些房東難以償還貸款，或者乾脆放棄建築物。

“這是市場不得不面對的一個重大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人哈羅德·博德温説，該公司專門從事重組負債的物業。“銀行的資產負債表沒有考慮到有很多房地產在到期時無法償還。”

穆迪投資者服務表示，他們正在審查是否在週三的事件後將紐約社區銀行的信用評級降至垃圾級。

觀察：在紐約社區銀行的盈利不佳之後，投資者沒有區分地區性放貸人，出於對商業地產風險的擔憂，拋售了整個行業的股票，據彭博社的莎莉·貝克韋爾和彭博智庫的赫爾曼·陳報道。

銀行面臨着大約5600億美元的商業地產到期貸款，根據商業地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，這將佔到該時期總房地產債務的一半以上。特別是地區性貸款人更容易受到行業影響，他們將比大型同行更受打擊，因為他們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務來保護他們。

閲讀更多： 紐約社區銀行股價暴跌，房地產風險震動市場

KBW地區銀行指數週三下跌了6%，這是自去年三月硅谷銀行倒閉以來的最糟糕表現。該指數週四又下跌了3.2%。

美國商業地產價值下跌以辦公樓為主

大多數物業類型的價格都有所下跌

來源：Green Street

*數據顯示商業地產價值在截至12月的12個月內的變化

根據摩根大通公司4月份發佈的一份 報告，小銀行的資產中商業地產貸款佔28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。這種暴露引發了監管機構的額外關注，他們已經在去年地區銀行動盪之後保持高度警惕。

“商業地產與地區銀行之間的聯繫在2024年是一個尾部風險，如果出現任何裂痕，可能出現在商業、住房和銀行部門，”財富管理公司聖詹姆斯地方的首席投資官賈斯汀·奧努艾克維斯説。

閲讀更多： 商業房地產的慢動作危機：QuickTake

儘管自疫情爆發以來近四年來房地產問題，尤其是辦公室方面已經顯而易見，但房地產市場在某種程度上一直處於停滯狀態：交易量急劇下降，因為買賣雙方對建築物價值有多少存在不確定性。現在，需要解決即將到期的債務以及聯邦儲備利率下調的前景，預計將會 引發更多交易，從而明確資產價值下降了多少。

這些下降可能會很明顯。洛杉磯第三高的辦公樓埃昂中心最近以1.478億美元的價格出售，比2014年的上次購買價格低了約45%。

“銀行——社區銀行、地區銀行——一直很慢地將事物標記為市場價值，因為他們不必這樣做，他們一直持有到到期，”博德温説。“他們在玩弄這些資產的真實價值是多少的遊戲。”

多家庭貸款

到目前為止，今年許多地區銀行的收益顯示出很少跡象表明壓力，例如，第五第三銀行公司指出，它在2023年的商業房地產中 零淨核銷。

但加劇了圍繞較小的貸款人的緊張氣氛的是，糟糕的房地產貸款可能何時何地發生的不可預測性，只需少數違約就有可能造成嚴重破壞。紐約社區銀行表示，其增加的核銷與一座合作公寓大樓和一處辦公樓有關。

雖然辦公樓是房地產投資者特別關注的領域，但該公司最大的房地產敞口來自多户建築，該銀行持有約370億美元的公寓貸款。這些貸款中將近一半由租金管制建築支持，使其容易受到2019年紐約州通過的嚴格限制房東漲租的法規的影響。

去年年底，聯邦存款保險公司在出售約150億美元由租金管制建築支持的貸款時打了39%的折扣。根據Trepp基於建築物建造時間的分析，紐約市大約4.9%的租金穩定建築的證券化貸款逾期，是其他公寓建築的三倍。

‘保守的貸款人’

紐約社區銀行去年收購了Signature Bank的一部分，週三表示其8.3%的公寓貸款被認為是受到批評的，意味着它們存在較高的違約風險。

“與Signature Bank相比，NYCB是一個更加保守的貸款人，”Maverick Real Estate Partners的負責人David Aviram説。“然而，由於受租金穩定多户房產擔保的貸款在NYCB的商業地產貸款簿中所佔比例較高，相對於其同行，2019年租金法律的變化可能會產生更顯著的影響。”

銀行面臨減少對商業房地產的敞口的壓力正在增加。雖然一些銀行由於過去一年的不確定性而推遲了大額貸款銷售，但隨着市場的升温，預計它們現在將更多地推廣債務。

加拿大帝國商業銀行最近開始推廣對美國辦公樓的貸款。儘管美國辦公樓貸款僅佔該銀行總資產組合的1%，但CIBC的收入因該領域信貸損失準備金增加而受到拖累。

“迄今為止，銀行報告的逾期貸款佔比與2024年和2025年將發生的違約相比只是九牛一毛，” Aviram説。“銀行仍然面臨這些重大風險，而明年利率可能下降也不會解決銀行的問題。”