旅行價格：通脹取代疫情成為最新的假期干擾 - 彭博社

Claire Ballentine, Dayana Mustak

2022-11-15

2021年感恩節前，旅客們在舊金山國際機場。

攝影師：David Paul Morris/Bloomberg在過去的兩個假期季節，由於疫情，Andi Garland無法去拜訪她的父親過感恩節。今年，這位路易斯安那州人的計劃受到了不同的力量的阻撓：通貨膨脹。

與去年相比，機票價格飆升，這位在皮膚科診所工作的22歲女孩決定放棄去亞特蘭大看望她的父親和他的新妻子。

自新冠疫情爆發以來，美國商業地產市場一直處於動盪之中。但紐約社區銀行和日本的青空銀行有限公司提醒人們，一些放貸機構才剛剛開始感受到痛苦。

紐約社區銀行決定削減股息並儲備資金，導致其股價週三暴跌38%，隨後在週四跌至23年低點。這種拋售蔓延到歐洲和亞洲，東京的青空在警告美國商業地產損失後暴跌超過20%，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金提高了四倍。

擔憂反映了商業地產價值持續下滑，加上難以預測哪些貸款可能會瓦解。這一背景是由疫情引起的遠程辦公模式轉變和利率的快速上漲，這使得負擔重的借款人更難進行再融資。億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告説，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對於貸款人來説，這意味着隨着一些房東難以償還貸款或乾脆放棄建築物，更多違約的可能性。

“這是市場不得不面對的一個重大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人Harold Bordwin説道，該公司專門從事重組負債的物業。“銀行的資產負債表沒有考慮到事實，即有很多房地產在到期時無法償還。”

穆迪投資者服務表示，他們正在審查是否在週三的進展後將紐約社區銀行的信用評級下調至垃圾級。

觀察：在紐約社區銀行的盈利不佳後，投資者沒有區分地區性貸款人，出售了整個行業的股票，擔心商業房地產風險，據彭博社的Sally Bakewell和彭博智庫的Herman Chan報道。

根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業房地產到期貸款，佔到該時期到期總房地產負債的一半以上。特別是地區性貸款人更容易受到行業影響，他們將比較大的同行受到更嚴重的打擊，因為他們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務來保護自己。

週三，KBW地區銀行指數下跌了6%，創下自去年三月硅谷銀行倒閉以來的最差表現。該指數週四再次下跌了3.2%。

大多數物業類型的價格都出現了下跌

來源：Green Street

*數據顯示了截至去年12月的12個月內商業地產價值的變化

根據摩根大通銀行（JPMorgan Chase & Co.）四月份發佈的一份報告，商業地產貸款佔小銀行資產的28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。這種暴露引發了監管機構的額外關注，這些監管機構在去年地區銀行動盪後已經處於高度警戒狀態。

“很明顯，商業地產與地區銀行之間的聯繫是2024年的尾部風險，如果出現任何裂痕，它們可能出現在商業、住房和銀行部門，”聖詹姆斯財富管理公司首席投資官賈斯汀·奧努埃克維斯説。

儘管自疫情爆發以來近四年來辦公室等房地產問題已經顯現，但房地產市場在某種程度上一直處於停滯狀態：交易量因買家和賣家對建築物價值的不確定性而急劇下降。現在，需要解決即將到期的債務和美聯儲降息的前景，預計將引發更多交易，從而明確房地產價值下降的程度。

這些下降可能會很明顯。洛杉磯第三高的辦公大樓Aon Center最近以1.478億美元的價格出售，比2014年的購買價格低了約45%。

“銀行——社區銀行、地區銀行——一直很慢地將資產標記到市場價值，因為他們不必這樣做，他們一直持有到到期日，”Bordwin説。“他們在玩弄這些資產的真實價值。”

今年迄今為止，許多地區銀行的收益顯示出很少跡象表明壓力，例如，第五第三銀行指出，它在2023年的商業房地產中沒有淨核銷。

但加劇對較小的貸款人的緊張感的是，糟糕的房地產貸款可能發生的時間和地點的不可預測性，只要有幾個違約就有可能造成嚴重破壞。紐約社區銀行表示，其核銷增加與一個合作公寓大樓和一處辦公樓有關。

雖然辦公室是房地產投資者特別關注的領域，但該公司最大的房地產風險來自多户建築，該銀行持有約370億美元的公寓貸款。其中近一半的貸款是由租金管制建築支持的，這使它們容易受到2019年紐約州通過的嚴格限制房東漲租的法規的影響。

去年年底，聯邦存款保險公司出售了約150億美元的租金管制建築支持的貸款，折扣率達39%。另一個表明這些建築面臨挑戰的跡象是，根據Trepp分析，截至去年12月，紐約市大約4.9%的租金穩定建築的證券化貸款處於拖欠狀態，是其他公寓建築的三倍，這是根據建築物建造時間來分析的。

去年收購了Signature Bank部分股份的紐約社區銀行（New York Community Bancorp）週三表示，其8.3%的公寓貸款被認為是受批評的，意味着它們存在較高的違約風險。

“與Signature Bank相比，NYCB是一個更加保守的貸款人，”Maverick房地產合夥人的負責人David Aviram説。“然而，由於由租金穩定的多户家庭物業擔保的貸款在NYCB的商業地產貸款組合中所佔比例較高，2019年租金法律的變化可能會產生更顯著的影響。”

銀行面臨着減少對商業地產的風險敞口的壓力。儘管一些銀行由於過去一年的不確定性而推遲了大規模的貸款出售，但隨着市場的回暖，預計它們現在將更多地推出債務市場。

加拿大帝國商業銀行最近開始推出了對陷入困境的美國辦公樓的貸款。儘管美國辦公樓貸款僅佔該銀行總資產組合的1%，但CIBC的收入因該領域的信貸損失準備金增加而受到拖累。

“銀行迄今為止被報告為拖欠的貸款比起將在2024年和2025年發生的違約來説只是九牛一毛，” Aviram説。“銀行仍然面臨着這些重大風險，而明年利率可能下降並不能解決銀行的問題。”