遠程辦公模式催生寫字樓違約 - 彭博社

插圖：Saratta Chuengsatiansup為彭博商業週刊華爾街巨頭們以在不確定時刻敢於冒險而自豪。但隨着借貸成本飆升和遠程辦公趨勢導致市中心辦公室半空，即使是最大的參與者也迅速意識到他們估算錯誤。

以太平洋投資管理公司為例。2021年，即使在大流行期間辦公室空置，這家管理着1.7萬億美元資產的公司收購了哥倫比亞地產信託公司，後者在紐約、舊金山、波士頓和華盛頓特區擁有至少15棟辦公大樓，包括債務在內總價值39億美元。“美國主要城市的高品質辦公樓為我們的客户提供長期價值，”Pimco的全球私人商業房地產負責人約翰·默裏當時表示。

或者不是。上個月，哥倫比亞地產信託公司就其七座標誌性建築的價值約17億美元的抵押貸款違約，其中包括一座租給埃隆·馬斯克推特公司的舊金山塔樓和前紐約時報總部，現在是Snap的所在地。這家金融巨頭並非孤身一人：全球最大的地產所有者之一布魯克菲爾德公司也違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓，其中一座冠以會計事務所德勤的名字。

回想起2008年的金融危機和房地產泡沫破裂的人，可能還記得那些因為房屋貶值嚴重而停止償還抵押貸款的房主們受到的鄙視。現在看到一些華爾街最負盛名的公司威脅採取類似的行為，或許會覺得諷刺。然而對於機構投資者來説，違約可能是一種開啓債務重組大門的策略。持有商業按揭支持證券的債務人必須至少在技術上違約才能重新協商條款。商業按揭支持證券是一種無追索權債務，這意味着借款人可以放棄財產而債權人無法追索他們擁有的其他資產。

最近一些違約行為是為了延長付款期限或以其他方式改善貸款條款。在其他情況下，業主完全放棄建築物並歸還給貸款人。無論哪種方式，這些舉動都預示着市場的一種 黯淡未來：即使是最有資本實力的資金管理人員都在猶豫是否支付位於黃金地段、擁有優質租户的物業，那麼那些資金緊張的擁有更空置、更老舊建築物的業主將會怎樣？“你曾經面對過一場遠程辦公的地震，現在你又面對一場金融海嘯，”紐馬克集團全球研究執行總監大衞·比特納説。

在過去的十年裏，投資者將辦公室視為債券。他們認為高質量的建築物、長期租約和不斷上漲的租金是非常安全的。亞馬遜和Facebook等巨頭公司在昂貴的城市大肆購買空間，並用植物牆和濃縮咖啡機裝飾它們。儘管辦公樓也不會免疫經濟趨勢，但即使是最大的資金管理人員也無法預測遠程辦公現象會如何迅速使成千上萬的辦公樓變得多餘。圍繞工作未來的不確定性已經將辦公空間，這種固有的長期固定資產，轉變為一種越來越具有風險和波動性的資產。

分析師和投資者將陷入困境的辦公樓比作垂死的購物中心；正如電子商務加速了老舊郊區購物中心的消亡一樣，遠程辦公將摧毀商業區。一家經紀公司估計，到本十年末，將有大約3.3億平方英尺的多餘辦公空間。

亞馬遜暫停其第二總部的建設 在華盛頓附近，Facebook母公司 Meta Platforms Inc. 已經 減少了在紐約的租賃空間。Twitter公司正在與哥倫比亞地產就其 舊金山大樓租金 展開爭鬥，並剛剛將其大部分紐約總部 轉租。

如今，辦公樓的平均使用率約為疫情前水平的50%—這可能成為新常態。市場顯然並不押注於復甦。紐約最大的辦公地產投資信託公司 Vornado Realty Trust 的股價已跌至1997年的水平；而 SL Green Realty 和 Boston Properties 的股價低於2020年的最低點。

大多數房東在疫情期間能夠維持住樓宇，沒有違約貸款，因為接近零利率使得繼續支付或獲得新融資變得更容易。像Pimco的Murray一樣，投資者們希望更多人在疫情擔憂消退後返回辦公室。有些人將無法堅持到看到這種情況發生。根據 抵押銀行家協會 的數據，今年將有將近920億美元的非銀行辦公債務到期，需要進行再融資。在監管機構去年警告過度暴露之後，銀行，作為商業地產融資的最大來源，正在迴避辦公樓貸款。根據房地產分析公司 Green Street 的數據，辦公樓價值已經比一年前下降了25%。

最近的違約事件使其他人變得更加大膽。曼哈頓房東GFP房地產有限責任公司主席Jeffrey Gural表示：“對我來説很有幫助，因為我們看到一些大玩家基本上放棄了鑰匙。”“這使得與銀行談判變得更容易。”

另一個問題是投資者支付的價格太高了。在疫情爆發之前，辦公室的基本面已經在惡化。即使在就業市場強勁、企業利潤繁榮的情況下，房東們不得不增加諸如免租金等讓步措施來吸引租户。“人們購買建築物時所做的核算與現實毫無關係，”Savills北美總裁David Lipson表示。“這些交易背後存在根本不健康的經濟基礎。”

與2021年相比，如今的前景要暗淡得多，美聯儲預測失業率將在年底上升至4.6%。即使經濟復甦，很明顯許多建築永遠也不會恢復。業主們正在探索轉為住房的可能性，但由於區域規劃、高昂的成本和工程複雜性，這些交易在短期內不會對辦公室供應造成影響。

做空者正在押注更多與辦公室相關的債務將違約。包括Bruce Richards的Marathon資產管理和Dan McNamara的Polpo Capital Management LLC在內的對沖基金正在使用CMBX等信用違約掉期指數押注與辦公樓相關的債券，類似於之前Carl Icahn對購物中心債務和Michael Burry對美國住房市場的成功押注。“我不認為這是大空頭，”McNamara表示。“但辦公室將會出現很多困境。”

這可能是許多最大投資者的機會，他們仍然擁有大量資金，並準備好出手。“他們正在等待許多這些建築物重新回到銀行手中，”經紀公司Wharton Property Advisors的首席執行官Ruth Colp-Haber説道。銀行“隨後可能不得不以非常低的價格迅速出售它們，與它們目前賬面價值相比。”閲讀更多： 如果税收優惠得到執行，遠程辦公可能會給企業帶來成本