第一共和國（FRC）向摩根大通（JPMorgan）表示：向富裕客户發放貸款導致銀行倒閉 - 彭博社

第一共和銀行

照片插圖：731；蓋蒂圖片社（3）/彭博社 （本故事最初發佈於4月16日。週一，銀行監管機構接管了第一共和銀行，並安排了其緊急出售給摩根大通。）

在美國最富裕的地區，消息迅速傳開：一家銀行提供優惠條件的貸款。

高收入和信用記錄良好的富裕購房者和房地產投資者可以從第一共和銀行獲得數年期利率極低的抵押貸款。更好的是，他們在十年內無需開始償還本金。

在曼哈頓、舊金山灣區和南加州，這些條件吸引了大批富裕客户，包括其他銀行的高管，因為在疫情期間利率下降。這些貸款使借款人比使用更傳統的抵押貸款融資其房產時擁有更多現金用於投資和消費。需求如此強勁，以至於幫助第一共和銀行在四年內翻了一番，同時存款激增。

現在，一切看起來都像是一個巨大的錯誤。

第一共和銀行為紐約地區的富裕客户提供服務

資料來源：彭博社對《住房抵押貸款披露法案》數據的分析；明尼蘇達大學IPUMS NHGIS，www.nhgis.org

注：編碼為中央公園的貸款被省略

區域銀行危機主要集中在持有水下債券的貸款人身上，導致進入混亂的盈利季節。這些因素導致了上個月硅谷銀行和Silvergate Capital Corp.的倒閉，因為提款激增迫使這兩家公司以虧損出售證券。

但在第一共和國，今年已經失去了將近90%的市值，這樣的投資只是問題的一部分。一個更大的挑戰是其大量的低利息貸款，其中許多貸款還有幾年才開始償還。抵押貸款表現良好，但低利率和延遲償還損害了它們的價值。

該公司將於4月24日公佈第一季度業績，分析師估計將出現400億美元的存款下降。

這些貸款阻礙了尋找投資者或更強大的貸款人來收購該公司的努力，目前該公司依靠大銀行存入的300億美元。據瞭解他們的想法的人士稱，債務組合是幾位潛在的救援者不願意拿出現金的主要原因，他們要求不透露姓名，討論機密的討論。

富人的貸款如何傷害第一共和國

這些抵押貸款也使政府支持的交易變得更加政治上敏感：監管機構或國會中的華爾街批評者會多麼急於幫助一家因為為富裕客户量身定製產品而傷害自己的銀行？

雖然這些貸款使第一共和國被更穩定的競爭對手經典接管變得更加複雜，但交易並非不可能。一個解決方法是設計一項交易，避免對銀行控制權的改變，讓救援者避免前期減記，一位瞭解情況的人士表示。或者第一共和國可以找到一個資本實力非常雄厚的買家，可以承受最初的減記，使自己在貸款最終償還時為超級收益做好準備。

到目前為止，還沒有出現這樣的交易。

上個月，第一共和國的困境促使財政部長珍妮特·耶倫提出了一項不尋常的由行業資助的臨時措施，導致摩根大通公司、美國銀行公司和其他九家美國銀行存入了300億美元，至少為期120天。此舉旨在確保該貸款人在解決問題時能夠保持順利運營。只要它繼續擁有充足的現金，就可以避免昂貴的資產出售，探索救援交易，努力説服存款人歸還資金，或者等待其賬面上的債務恢復價值或得到償還。

在此之前，尚不清楚這些大銀行如何在不拖垮該公司的情況下取回資金。

第一共和國的發言人拒絕置評。

南加州是第一共和國抵押貸款的熱點地區

資料來源：彭博新聞對《住房抵押貸款披露法案》數據的分析；明尼蘇達大學IPUMS NHGIS，www.nhgis.org

找不到買家或新投資者購買第一共和國的困難歸結為簡單的數學問題。

當利率上升時，以較低利率在幾個月或幾年前承銷的貸款和其他債務的市場價值通常會下降。根據今年年初的數據，第一共和國估計其1370億美元的抵押貸款庫存如果出售，價值將比其賬面價值低約190億美元，其年度報告顯示。這與該公司打算持有至到期的債券上約48億美元的未實現損失以及其賬面上約30億美元的其他貸款減值相比。

總的來説，在一次交易中，第一共和國可能不得不填補其資產負債表上截至12月31日為27億美元的漏洞。這大約是該公司有形普通股權的兩倍，這是投資者用來衡量銀行價值的資本衡量標準。

即使以每股0美元的價格出售該銀行，也不太可能吸引買家，Wedbush證券分析師大衞·基亞維里尼在一份致客户的備忘錄中寫道。“一個潛在的收購方實質上將支付130億美元，再加上向第一共和國股東提供的任何考慮。”

但是，在賬面上承擔如此多的低息貸款，也很難創造利潤。在三月中旬，第一共和國表示，它從美聯儲和聯邦住房貸款銀行獲得了數百億美元的資金，利率約為約5%。過去半個世紀向客户提供的大量抵押貸款和其他貸款產生的利潤較少。

第一共和國的抵押貸款機器加速

隨着疫情期間利率暴跌，該銀行的貸款激增

來源：彭博新聞對第一共和國銀行的住房抵押披露法數據進行分析

注：包括根據HMDA披露要求的所有貸款類別

在華爾街人士中，一個公開的秘密是總部位於舊金山的這家放貸機構在抵押貸款方面提供了特別有吸引力的條件。過去幾年來紐約市的房地產記錄顯示，客户來自金融行業各個領域，包括高盛集團總裁約翰·沃爾德隆，他於2020年6月貸款1120萬美元，以及Oppenheimer Holdings Inc.董事會成員R·勞倫斯·羅斯。

另一位高盛合夥人，一位前黑石公司高管以及私募股權公司Sycamore Partners的一位董事總經理也從該銀行借了數百萬美元，房產記錄顯示。

除了金融行業，紐約第一共和銀行客户中擁有七位數抵押貸款的其他例子包括音樂大亨Todd Moscowitz，以及一家科技初創企業的高管和一家藝術畫廊的老闆，根據房產記錄。所有這些貸款都有為期10年的僅付利息期限，利率低於3%。

第一共和銀行從葡萄酒產區到硅谷發放貸款

資料來源：彭博新聞對《住房抵押貸款披露法案》數據的分析；明尼蘇達大學IPUMS NHGIS，www.nhgis.org

Roth、Waldron和Moscowitz通過公司發言人拒絕置評。

“終身合夥人”

僅付利息貸款已經存在幾十年了，一些銀行向特定客户提供這種貸款。隨着千禧年的開始，這類抵押貸款在整個市場中所佔份額微乎其微，但到了2003年，隨着放貸機構向信用記錄較差的客户推銷這類貸款，它們的受歡迎程度開始飆升，其中許多人在炙手可熱的房地產市場進行投機。

到了2007年，這些貸款已經臭名昭著，越來越多的借款人難以跟上氣球付款或出售他們的房屋。隨着住房危機加劇，僅付利息貸款急劇下降。

第一共和銀行採取了不同的方式，將向財富充裕、信用記錄良好的客户發放僅付利息貸款作為過去十年擴張的關鍵部分。

公司的年度報告顯示，業務在多年增長後，在2020年和2021年利率觸底後迅速增長。在那段時間裏，彭博新聞對《住房抵押貸款披露法案》記錄進行的分析顯示，該銀行僅在三個大都市地區：舊金山、洛杉磯和紐約，就發放了超過190億美元的僅付利息的抵押貸款。這筆債務也大量流向了漢普頓和舊金山北部的葡萄酒產區。

去年，選擇僅付利息的借款人平均每年賺取100萬美元，這比選擇沒有這一功能的第一共和國客户的收入高出一倍以上，數據顯示。

根據《住房抵押貸款披露法案》數據的分析，過去半個世紀，僅付利息的抵押貸款在第一共和國的發放比例高於任何同行。到今年年初，該銀行貸款組合中59%是單一家庭抵押貸款，其中三分之二——約580億美元——仍處於僅付利息期間，根據公司的年度報告。絕大多數貸款的本金還不會在2028年之前開始償還。

快樂的客户是第一共和國廣告中的一個特色，百萬富翁和商界領袖讚揚其客户服務，並稱該公司是“終身合作伙伴”。如果購房者還在銀行存款，銀行可以將這筆資金投入其他投資，以提高這些關係的回報。如此之多的富裕家庭、企業家和企業存入的資金超過了聯邦存款保險公司的25萬美元覆蓋限額，因此，去年年底，約1190億美元——銀行總存款的三分之二——沒有獲得保險。

當利率上升時，這種情況就會被揭示出來。在採訪中，客户表示他們看到了在其他地方賺取更高回報的更多機會。當其他擁有大量未保險存款的銀行在今年開始搖搖欲墜時，First Republic的客户也紛紛撤出他們的資金。

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“超級極好”

與銀行曾經向投機者提供的僅付利息貸款不同，First Republic的抵押貸款具有幾個安全賭注的特徵。在過去兩年中，其抵押貸款借款人的中位信用評分為780 —— 遠遠超過借款人通常用來定義“超級極好”的720分。

這有助於First Republic避免信貸損失。自1985年成立以來，該銀行在發放2410億美元的單一家庭住房貸款後，僅經歷了4500萬美元的累計淨貸款損失。相比之下，摩根大通僅在第一季度就有10.5億美元的消費者貸款核銷。

“我們的許多借款人擁有高流動性和可觀的淨值，”First Republic在其年度報告中寫道。“我們制定了一套紀律嚴明的貸款標準，這些標準在不同的商業週期中保持一致。”

僅付利息期使得難以追蹤那些仍然財務強勁的借款人。一旦貸款發放，銀行通常無法看到這些客户繼續賺取多少。最近幾個月，舊金山的科技界受到了包括 Meta Platforms Inc.的 Facebook和 Alphabet Inc.的 Google在內的行業巨頭的裁員影響。

救援談判

在上個月地區銀行危機的最嚴重時刻，第一共和銀行的股價在幾天內暴跌超過40%，在單個交易日內甚至下跌了79%。整個行業的高管們擔心，如果這家公司倒閉，更多的銀行將面臨壓力。這種動盪在3月25日左右開始減弱。美國監管機構監控該公司後得出結論，資金撤離正在減緩，公司足夠穩定，可以在沒有立即干預的情況下運營，彭博社當天報道。股價穩定下來，此後上漲了6%。

加利福尼亞州洛杉磯的第一共和銀行分行。攝影師：Eric Thayer/彭博社在幕後，有關當局曾提出一個不同尋常的想法，以幫助該銀行，如果情況再次惡化：擴大緊急聯邦儲備設施的規模，以支持第一共和銀行，熟悉談判的人士當時表示。

聯邦儲備設施目前接受的工具包括美國國債、機構債務和抵押貸款支持證券。這些變化必須適用於所有銀行，這些人説，但官員們相信可以以一種確保第一共和銀行受益的方式擴大該設施。

目前尚不清楚他們心中所想的資產或條款是什麼。但該銀行的抵押貸款組合是獨特的。

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