英國房價：利率波動對您的資金意味着什麼-彭博社

菲利普·洛：又一個頭疼的央行行長。

攝影師：布倫特·盧因/彭博社歡迎來到 Money Distilled*。我是約翰·斯特佩克。每個工作日，我都會關注市場和經濟中最重要的故事，並解釋這一切對你的資金意味着什麼。*

如何應對利率上漲

***一個快速的安排説明：***Money Distilled將在週一休息一天，所以下一期將於週二發佈。在我離開時儘量不要破壞金融體系。

在今天開始之前，不要錯過新的Merryn Talks Money播客。梅琳和我開始聊聊人口從過剩到不足的轉變，這恰好引出了梅琳與主要嘉賓進行的訪談話題——日本，以及為什麼它是你一直在尋找的便宜股市。聽聽梅琳與Zennor Asset Management的大衞·米欽森的對話，找出原因。

今天我想稍微放大視野，簡要看看世界其他地方的利率走勢以及它如何與英國聯繫起來。

為什麼？因為本週有幾家較小的央行出人意料地加息了。加拿大央行和澳大利亞儲備銀行都提高了利率。加拿大央行特別讓市場吃驚。它在1月份將利率提高到4.5%，有些人認為它已經完成了——從加拿大房地產市場的“買跌”反應來看，許多潛在的購房者顯然是這麼認為的。但顯然不是：對過熱的擔憂推動了新一輪加息至4.75%。

與此同時，澳大利亞央行也出人意料地將利率上調至4.1%。RBA在這次加息週期中表現得有些支支吾吾（即使按照當前央行的標準來看）。它在4月份暫停在3.6%時，但隨後在5月和本月再次上調了利率。有趣的是，房地產市場的反應與加拿大類似 — 一絲停頓，房價迅速反彈。

重點是：不僅僅是英國看到了利率預期在各個方面反彈。全球各地的央行仍在努力應對通脹。我們已經談論了我們正在進入通脹“波動”時代 — 這種無法自信地計劃下一步的能力正是其中的一部分。

關於房東擠壓的更多信息

對於英國讀者來説，目前所有這一切最明顯的影響當然是房地產市場，我們的全民痴迷。我本週已經談論了房價，所以我不想再過多強調這一點，但我的同事達米安·謝波德和威廉·肖在這裏詳細介紹了貸款人如何從市場上撤回最佳貸款產品，以便根據市場定價提高利率。

值得注意的是，信用評級機構穆迪剛剛發佈了一份報告，稱英國房價可能在未來兩年內下跌10%。該機構 — 更關注貸款人和信用質量的影響，而不是特定的房價 — 認為這在對整體經濟影響方面是可以控制的。

這個價格預測並不特別不同尋常 — 它與大多數經濟學家的預測一致。但關於昨天關於房東的文章，穆迪確實添加了一些有趣的細節。以下是報告的一部分：

“持有私人住房庫存8%的買房出租房東，如果有大量人選擇出售，也將影響房價。為了有資格進行再融資，房東必須遵守監管要求，以確保租金收入足以支付抵押貸款成本。房東可以將這些成本轉嫁給租户，但對於一筆平均抵押貸款來説，根據英格蘭銀行的估計，這意味着將租金提高近20%。目前租金每年增長約5%。”

這是一個有用的提醒，房東特別容易受到利率上升的影響，因為他們主要使用按揭貸款。為了更好地理解，這裏有一個非常簡單的例子。如果抵押貸款的利率為2%，一筆價值£200,000的25年還款貸款將每月花費£848，而僅付利息的貸款只需£334。

如果利率上升到5%，還款貸款的月供將痛苦地增加38%，達到£1,170。但對於僅付利息的抵押貸款，月供將激增150%，達到£834。這或許可以解釋為什麼現在有這麼多租户被要求大幅提高租金。

始終管理風險

無論如何，對於這一切對你自己的資金意味着什麼，我總是回到這一點，但沒有人有水晶球。如果你仍然認為有人知道市場會發生什麼，即使是在短期內，你真的只需要回顧一下最近的歷史。直到英國最近的通脹數據出來之前，市場認為英格蘭銀行的加息幾乎已經結束。他們不再這樣認為，這就是為什麼抵押貸款利率現在在上升。

所以重要的是要防禦性地管理你的財務。例如，如果你即將重新抵押你的房屋，而你在猶豫該怎麼辦，不要從試圖猜測兩年後利率會發生什麼事情開始。首先要看看如果利率繼續上漲會有多糟糕。

如果你的抵押貸款很小，那就沒那麼大問題。如果你的抵押貸款很大，那麼每一個基點（這是城市用語，表示百分之一的利率點 —— 別説我從來沒教過你什麼）都很重要。

非常明確地説 —— 抵押貸款利率可能會下降。這是一種情況。它們也可能會上升。這也是一種情況。我這裏不是在做預測。

我要表達的觀點是你應該為最壞的情況做準備，如果最終利率確實下降了，那就不要責備自己 —— 把那額外的錢看作是一種保險費。

並非每個人都有抵押貸款

當然，利率上升不僅僅是關於債務成本上升。在這一點上，今天早上引起我的注意的一個數據點。每六個月，資產管理公司施羅德（Schroders）會對英國的財務顧問進行調查，以瞭解他們的客户關心或感興趣的事情。

其中一個問題是詢問顧問們，他們的客户最擔心什麼：資本損失；通貨膨脹；產生足夠的收入；還是利率上升。毫不奇怪，鑑於2022年可能是有記錄以來標準60/40投資組合表現最糟糕的一年，大多數人表示資本損失是他們最擔心的。

更有趣的是，四個擔憂中，上升的利率被排名為最不令人擔憂的。這可能並不令人驚訝，但這確實是一個非常有價值的提醒，即上升利率也有其積極的一面。並非每個人都是淨債務人。

利率上升意味着現金儲蓄有可能變得更有回報。對於那些有儲蓄的人來説，這是需要記住的一點。現在，在大多數情況下，現金仍然無法跟上通貨膨脹（有一些引人注目的賬户提供高個位數的利率，但你會發現它們附帶着微小的每月最大儲蓄限額）。

但現金給你的是“選擇性” —— 在更有吸引力的機會出現時，能夠迅速行動的能力。此外，你不應低估一種可以保證保持名義價值的資產的有用性。

從長遠來看，這更多是一種風險而不是好處，因為通貨膨脹。但在波動時期，知道至少你投資組合中的現金部分在下次檢查你的淨財富時不會貶值，這是有幫助的。

我並不是説你應該把所有的錢都放在現金中，哪怕只有一分鐘。市場上有很多有吸引力的機會，正如上文關於日本的討論所指出的那樣。但同樣，鑑於當前經濟和市場結果的範圍似乎特別廣泛，與通常情況下相比，在你的資產配置中對現金的權重更高並沒有什麼不對。

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我今天早上讀的內容

• 在最新的《In The City》播客中，Francine和Dave與彭博社出色的科技專欄作家Parmy Olson以及諮詢公司Evident的聯合創始人Alexandra Mousavizadeh討論了人工智能對我們的工作意味着什麼，特別是對金融機構的影響 — 還有一個問題，那就是它是否會消滅我們。
• 如果你在倫敦市場上尋找價值2800萬英鎊的房子，這個故事可能會引起潛在的搶房者的興趣。如果你不在市場上，那麼，一個人總是可以做夢。
• 工黨正在贏得商界的支持，Adrian Wooldridge認為。

工黨領袖Keir Starmer本週在倫敦英國商會（BCC）全球年會上發言。攝影師：Chris J. Ratcliffe/彭博社* ### 午間市場

觀察更廣泛的市場 — 富時100指數下跌0.4%，至7570點左右。黃金價格基本保持在每盎司約1970美元左右，布倫特原油價格上漲約0.3%，至每桶76美元。英鎊對美元持平，為1.255美元。

關注今日英國市場，獲取即時影響市場的新聞和分析。

每日引言

“日本貨幣政策可能是全球金融的聖安德烈斯斷層。”

阿里夫·侯賽因

國際固定收益和首席投資官，T. Rowe Price

侯賽因擔心，如果日本央行提高利率，那麼日本投資者將把他們的資金 - 超過3萬億美元投資在海外 - 帶回國內。### 給…佛羅里達的陽光下一個數字

• 20萬美元美國年收入65萬美元的高收入者每年可以通過從紐約搬到邁阿密節省的估計税收和生活成本。正如梅琳一直強調的那樣，激勵很重要。

在你離開之前…

我們生活在一個政治和政治干預對市場影響遠比2008年前的共識、全球化和選民冷漠時期更為重要的世界。因此，請務必閲讀我的同事阿萊格拉·斯特拉頓的每日新聞簡報，觀察，以保持最新。

下週要關注的主要新聞包括：

• 下週將是央行決策的盛會，美國聯邦儲備委員會、歐洲央行和日本銀行將做出利率決定。英國央行沒有消息，但我們將獲得最新的就業數據以及
• 在英國，報告的公司包括租賃集團Ashtead和安全專家Halma。

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