房地產房東面臨債務條款壓力 - 彭博社

Libby Cherry

2023-07-11

倫敦格林威治公園眺望金絲雀碼頭商業區。

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg 歡迎來到The Brink。我是Libby Cherry，一名駐倫敦記者，投資者們正在準備解讀陷入困境的房地產公司的業績。我們還有關於度假勝地Margaritaville紐約分店和新興市場主權債券的新聞。請點擊此鏈接訂閲。請通過電子郵件[email protected]或在Twitter上發送反饋和提示至@LibbyCherry98。

危險的局勢

收益季即將到來，隨之而來的是對房地產市場強勁程度的窗口。

公開交易公司的房地產價值通常僅在半年或年度基礎上進行評估，因此一些房東在經歷一輪衰退後接近債券契約規定的閾值後，可能會對進一步價值下降感到緊張。

因此，房地產公司正尋求資產出售，試圖在借貸成本飆升後削減槓桿。這導致滙豐銀行分析師本週警告稱，英國房地產公司面臨“危險的”局勢，部分原因是再融資風險。閲讀更多：世界空置辦公樓成為債務定時炸彈

“我們確實期望房地產公司的信用質量可能會繼續下降，除非公司真的成功”削減他們的債務負擔，根據Ana Luz Silva，穆迪投資者服務的分析師。“壓力將會到來，只是時間問題。”

投資者關注的關鍵指標

措施揭示了房地產發行人的財務健康狀況

較小或信用評級較低的公司面臨着利息覆蓋率惡化的最大風險，Silva説道。儘管評級機構預計投資級別的公司將能夠在債務文件規定的條款上保持“充足的餘地”，即使是藍籌股也需要仔細考慮他們的資本結構，她説。

需要注意的一件事是房地產估值的差異。在英國，情緒被考慮在內，因此資產價格往往比大陸快速調整，大陸的評估師只看交易證據。

由於大多數房地產市場停滯不前，這可能導致收益中下降價值的滯後。另一方面，大陸的租金往往與通貨膨脹掛鈎，這應該會提高房東的收入。

一些房地產債券以處於困境水平交易

公司債券收益率與政府債券利率之間的利差

來源：彭博社，CBBT數據

注：收盤價

“在下一個季度，我們可以預期更多公司將報告更高的貸款價值比和可能更低的利息覆蓋率，因為那些已經重新融資債務的公司將支付更多利息，”Andrea Oelsner説，Spread Research的分析師。

迄今為止，房地產受到的打擊主要集中在北歐地區，那裏的浮動利率債務比例較高，因此利率上漲會更快地傳導過來。Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB，更為人所知的是SBB，在一些債權人聲稱該房東違反了一種利息覆蓋比率，這構成了一項債務契約後，成為關注焦點。該公司否認了這一説法。投資者將密切關注週五的業績報告以獲取更多細節。閲讀更多：瑞典房地產崩盤的代表面臨130億美元帝國的爭奪

“SBB的這一潛在違約事件確實讓投資者更加關注契約，即使是對於投資級公司，”瑞典銀行的信用分析師Axel Andersson表示，他指的是北歐的房東。

一個問題

Reshmi Basu採訪了紐約金融諮詢公司Getzler Henrich & Associates 的董事總經理Mark D. Podgainy，他負責領導商業房地產和酒店業務。他目前是Urban Commons 2 West的首席重組官，也是一家酒店的財務顧問，該酒店正在與其主要貸款人進行重組。你如何看待房地產危機的發展？*房地產危機是兩個問題的產物，我認為這兩個問題不會很快消失 - 利率上升和遠程辦公的結構性轉變。在未來兩年內到期的債務的辦公樓將很難獲得可持續融資或覆蓋債務的銷售價格，轉型將會困難或不切實際。*業主可能首先試圖推遲資產的不可避免的出售，但最終，我預見資產將以大幅折扣出售，實現虧損。這些虧損的時間和範圍可能會拖累更多銀行。

高度警惕

中國表示更多經濟支持措施即將出台，此前當局已在為支持陷入困境的房地產市場邁出一小步，通過延長開發商的貸款減免來支持。本週二，國有主要金融報紙發表報道，暗示可能會採取更多支持房地產的政策，以及提振商業信心的措施。此前，金融監管機構加大了對銀行的壓力，鼓勵通過談判延長未償貸款來為房地產公司減輕條件。
泰晤士水務 表示，未來幾年需要“重大額外資金” 來償還債務和修復漏水管道，儘管投資者同意向英國最大的水務公司注資額外7.5億英鎊。控股公司Kemble的債券在公司發佈緊急融資詳情後本週反彈。該計劃未能達到其一直在努力籌集的10億英鎊，但並未包括一些投資者擔心的債務重組條款。
博瑞峯，一家總部位於新加坡的對沖基金，已在香港對凱撒集團提出了清盤申請，可能會給這家中國建築商的債務重組工作帶來複雜性。該基金聲稱在岸債券的1.7億元人民幣（2400萬美元）未付。
信用邊緣播客。

數字統計

債務重組進展推動風險債券

巴基斯坦、斯里蘭卡和贊比亞的主權債券超越新興市場同行

來源：彭博社

堅守陷入困境的新興市場主權債券的投資者正在獲得回報，瑪麗亞·埃萊娜·維斯卡伊諾和塞爾丘克·戈科盧克報道。這些國家的美元債券，如贊比亞、巴基斯坦和斯里蘭卡在過去一個月內回報率達到25%。贊比亞債券因政府與雙邊債權人達成協議三年後出現反彈。巴基斯坦宣佈與IMF達成30億美元協議，而斯里蘭卡表示將重組200億美元的本地票據和債券。不斷上升的利率也促使其他新興市場國家的政府，如尼日利亞和土耳其，採取比以往更加正統的財政和經濟政策，這也有助於推動債券利差降低，投資者回報率提高。

瀕臨崩潰的註釋

天堂出現了問題。

紐約唯一一家奇裝異服、以吉米·巴菲特為主題的連鎖酒店——瑪格麗特維爾度假村時代廣場酒店本週申請破產，以阻止一場即將進行的拍賣，傑里米·希爾報道。

曼哈頓旅遊業尚未從新冠疫情中恢復之前，2021年在紐約開業的Margaritaville度假村時代廣場的客房走廊。攝影師：Amir Hamja/Bloomberg自2021年開業以來，這家擁有234間客房和配套餐廳的酒店一直虧損。但根據法庭文件，目前收入正在改善，預計到明年年底將超過2500萬美元。

這家海濱企業的所有權方打算嘗試重新融資與該項目相關的3.09億美元債務。Margaritaville的一位高管在週一的一份電子聲明中表示，酒店將繼續營業，員工將保留工作。

根據法庭文件，五月份，評估師將酒店的價值定在2.66億美元至3.5億美元之間。該物業充滿了熱帶裝飾，喚起了巴菲特音樂所知的逃避現實的幻想。

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