雖然所有通脹都令人痛苦，但住房通脹最為糟糕——《華爾街日報》

兩週前，我曾詢問為何美國民眾情緒如此糟糕，儘管數據顯示經濟形勢良好。這種脱節現象此後愈發明顯。最新數據顯示，十月份通脹有所緩解，推動股市和債市連續兩週上漲。然而密歇根大學消費者信心指數卻持續下跌。

顯然，讀者們更關注的是物價水平相較三年前仍處於令人痛苦的高位，而非通脹率下降——這僅意味着價格上漲速度放緩。

同樣顯而易見的是，並非所有通脹都相同。尤其有三類商品牽動人心：汽油、食品和住房。

汽油和食品雜貨在家庭預算中佔比很大，且每週都需要購買，因此當價格攀升並維持高位時感受尤為明顯。這兩類商品價格漲幅也格外驚人：自2021年1月以來分別上漲43%和20%，而剔除食品能源的核心消費者價格指數僅上漲15%。

這解釋了為何消費者信心水平低於失業率和通脹數據所預示的水平。密歇根大學指數雖不納入具體價格數據，但調查主任Joanne Hsu指出，在訪談中主動提及食品或汽油價格的受訪者比例正在上升，這些人的情緒指數遠低於未提及者。這與我的見聞不謀而合。正如一位讀者對我的專欄作出的典型反應：“顯然，你既不常採購食品雜貨，也不開汽油車。”

好消息是，汽油價格自2022年年中峯值以來已下降約三分之一。食品雜貨價格雖未下跌，但過去一年僅上漲2%；乳製品、雞蛋、雞肉和肉類價格保持平穩。即便價格不回落，只要長期維持穩定，或許也能緩解它們對我們心理的壓迫感。

住房問題則截然不同。編制消費者價格指數（CPI）的美國勞工統計局並不通過房價來衡量住房成本，而是估算房主出租自己房屋可能獲得的租金。這種"業主等價租金"通常跟隨租金而非房價波動，自2021年初以來已上漲17%。

但對實際購房者而言，關鍵因素是房價和抵押貸款利率。標普CoreLogic凱斯-席勒全國房價指數顯示，儘管2022年末有所回落，但自2021年1月以來房價仍上漲29%，而抵押貸款利率幾乎翻了三倍。全美房地產經紀人協會計算，典型住宅買家每月需支付近2200美元的本息還款，較2021年初水平增長逾一倍。難怪密歇根大學調查顯示，認為當前是購房好時機的消費者淨佔比已跌至1982年以來最低水平。

若你已擁有住房且無搬遷計劃，或許對此無感，甚至可能為房產升值欣喜。但對購房者而言，這比油價或食品價格影響更深遠：住房關乎婚姻、生育、職業發展和居住地的重大人生決策。

布萊恩·麥庫斯克對此深有體會。“汽油和食物嚇不倒我：我可以減少外出就餐，改買小摩托，“他告訴我。“住房才是許多人眼中美國夢的核心…第一套房子能充分證明你作為美國成年人的價值。“因此，33歲的他感到困擾——儘管擁有兒童與家庭治療方向的學校心理諮詢碩士學位，卻不得不搬回父母家同住。“我的祖父母和父母在我這個年紀時都擁有了自己的房子，“他説。

自2021年1月以來，房價上漲了29%，抵押貸款利率幾乎翻了三倍。圖片來源：Roberto Schmidt/法新社/蓋蒂圖片社他今年剛從南加州一所大學獲得學位。由於找不到專業對口的工作，又面臨室友搬走後需獨自承擔2000美元公寓租金的壓力，他回到了成長地密歇根上半島，現在當地社區心理健康機構工作。

職業發展機會——比如開辦自己的診所——非常有限。在北弗吉尼亞、佛羅里達或南加州等機會更好的地區，麥庫斯克無力支付購房首付，“即便湊齊首付，我也會淪為房奴，僅房貸就要花去一半以上的薪水。”

任何月份中只有不到1%的家庭會購房。但有17%的人計劃在未來12個月內購房，此外還有數百萬像麥庫斯克這樣渴望購買首套房或升級住房卻無力承擔的人。他們的希望都已日漸渺茫。

根據人口普查局的數據，迄今為止，這並未對住房擁有率產生影響——幾乎所有年齡段的住房擁有率仍高於疫情前水平。

但如果房價持續如此難以負擔，住房擁有率很可能會下降。約翰·伯恩斯研究與諮詢公司首席執行官約翰·伯恩斯表示，需要抵押貸款利率下降、房價下跌和收入增長的綜合作用才能使住房負擔能力恢復正常，但在經濟衰退的情況下，這將需要數年時間。

隨着通脹緩解，抵押貸款利率已有所下降，但由於全球供應衝擊和預算赤字等結構性因素的上行壓力，利率不會回到疫情前的水平。伯恩斯表示，明年房價可能會趨於平穩但不會下跌。他的建築商客户預計獨棟住宅開工量將增長17%，但仍低於2007-09年經濟衰退前的水平，也低於新家庭數量的長期增長。建設受限的背後是融資成本、可開發土地短缺和繁瑣的審批程序。

解決供應限制是州和地方立法者（而非聯邦立法者）的工作。不幸的是，地方對開發的抵制表明，雖然沒有人希望汽油和食品價格高漲，但有很多人希望房價保持高位。

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本文發表於2023年11月16日的印刷版，標題為《住房通脹可能是最糟糕的一種》。