梅西百貨58億美元之問：地產與業務孰重孰輕？——《華爾街日報》

紐約先驅廣場的梅西百貨是該公司的旗艦店。攝影：Adrienne Grunwald（華爾街日報）投資者集團對梅西百貨的潛在收購重新驗證了一個古老理論：零售業的大部分價值在於房地產。

《華爾街日報》報道稱，Arkhouse Management和Brigade Capital Management於12月1日提交了一份價值58億美元的收購提案後，梅西百貨股價週一大幅上漲。提交收購提案投資者提議以每股21美元的價格收購他們尚未持有的梅西百貨股票，較前一交易日收盤價溢價約32%。

該零售商股價收於20.77美元，單日市值增加超過9.26億美元。

Arkhouse通常專注於房地產投資，過去曾競標辦公空間開發商Columbia Property Trust和管理多户住宅的Preferred Apartment Communities。Brigade Capital Management則更側重於零售業，投資對象包括J.C. Penney、Sears和Neiman Marcus。

競標者尚未明確説明他們對公司及其運營的意圖。過去幾年，投資者曾表示，梅西百貨擁有的數百家商店和房地產地塊的價值不亞於其零售業務，甚至更高。

梅西百貨拒絕置評。

截至1月，梅西百貨在約783家門店中擁有超過300家的產權，其中包括布魯明戴爾百貨和Bluemercury美容連鎖店。根據證券備案文件，另有102家門店為自有物業但租賃土地，還有4處物業為部分自有部分租賃。

研究機構GlobalData常務董事尼爾·桑德斯估計，梅西百貨持有的房地產價值約60億美元，超過其上週五約48億美元的市值。

“當你評估梅西的價值時，房地產才是皇冠上的明珠，“他表示。

TD Cowen分析師奧利弗·陳指出，部分物業可能存在契約限制，可能禁止地產開發。他表示由於大多數物業存在特殊協議，實現資產價值可能耗時良久。

桑德斯稱，梅西百貨的零售業務表現欠佳，遭受"多年持續低迷”。今年前九個月淨銷售額同比下降7.7%至149.7億美元（2019年同期為162.2億美元），同期利潤下降22%至1.75億美元。

隨着消費者轉向折扣店、快時尚零售商和SHEIN等新興平台，百貨商店面臨日益嚴峻的壓力。消費者也更多直接從品牌方購物，這些品牌已開設自有零售店和官網。

另一家上市百貨連鎖企業科爾士（Kohl’s）面臨激進投資者的壓力，銷售疲軟問題持續。傑西潘尼（J.C. Penney）已申請破產並被購物中心業主接管。薩克斯第五大道（Saks Fifth Avenue）與尼曼馬庫斯（Neiman Marcus）在奢侈品銷售下滑背景下正探索合並。而Bon-Ton百貨已名存實亡。唯有創始家族經營的迪拉德百貨（Dillard’s）持續蓬勃發展。

梅西百貨高管表示，該零售商正在轉型以實現銷售增長。首席執行官傑夫·金奈特將於明年退休，並將領導權移交給現任梅西百貨總裁兼候任首席執行官託尼·斯普林，他此前負責運營布魯明戴爾百貨。斯普林將掌管這家每年擁有數千萬顧客的公司。

過去，該公司曾抵禦過來自激進投資者的壓力，這些投資者敦促其出售房地產並回租。此類舉措往往能為投資者提前創造利潤，但可能導致零售商揹負類似債務的租金支付，並削弱其適應市場變化的能力。

該連鎖店選擇出售部分門店，如舊金山的一家商店，並與房地產公司合作以實現其他門店的價值。該公司表示，還計劃在其紐約先驅廣場旗艦店上方建造一座辦公樓。TD Cowen的陳姓分析師估計，先驅廣場約佔梅西百貨房地產投資組合價值的五分之一。

已倒閉的百貨連鎖店Mervyn’s為售後回租方式提供了一個警示案例。收購Mervyn’s的私募股權公司將其拆分為運營公司和房地產公司。後者在經濟陷入困境時提高了租金。該公司於2008年倒閉。

接着是西爾斯，這家公司在2018年步履蹣跚地進入破產程序，其所有者、對沖基金經理埃迪·蘭伯特在數年間出售了其房地產資產，卻未將足夠收益重新投入到零售業務中。如今西爾斯僅運營寥寥數家門店，遠不及全盛時期的數千家規模。

梅西百貨仍是全球最大連鎖百貨公司之一，其運營策略的任何重大調整都將影響逾94,000名員工、無數供應商及入駐商場的經營。

“儘管我們對梅西當前管理層多有批評，但他們至少專注於以零售商身份運營業務，“桑德斯表示。他補充説，出售房地產雖能帶來短期收益，但長期將削弱梅西競爭力，導致"品牌加速衰退”。

聯繫作者蘇珊娜·卡普納請致信[email protected]

本文發表於2023年12月13日印刷版，標題為《收購要約後，梅西百貨珍貴地產組合引關注》。