英國首次購房者面臨令人沮喪的一年 - 彭博社

房地產經紀人的前景正在好轉，但對於首次購房者來説情況並非如此。

攝影師：Jason Alden/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日，我都會關注市場和經濟領域的重大新聞，並解釋這一切對你的財務意味着什麼。*

房價暴跌在哪裏？

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房地產經紀人——很少悲觀的一羣——在經歷了一個異常令人沮喪的2023年後，開始感到樂觀起來。

皇家特許測量師學會（RICS）最新的月度調查發現，雖然經紀人仍然認為房價正在下跌，但他們的態度比以往樂觀。 展望未來三個月，總體上，他們比以往更樂觀。

對於 Money Distilled 的新手可能會對此嗤之以鼻。畢竟，問一羣房地產經紀人他們認為房價會上漲還是下跌，你期望得到什麼回答呢？

然而，正如下面的圖表所示，房地產市場一線人士的情緒實際上相當準確地預測了房價的走勢。事實上，如果一個領先指標對股市的預測效果這麼好，它就會成為頭條新聞（然後它就會被定價進去，然後它就不再起作用了，但我們甚至不要開始陷入那個兔子洞。）

白線顯示了經紀人對未來三個月的預期，而藍灰色的條形圖顯示了全國範圍內房價的年度變化。白線向前推進了三個月，以便“預測”與實際結果相吻合。

請記住，白線並不是在預測房價將上漲或下跌多少 —— 它只是衡量受訪者的樂觀或悲觀程度。總體上，更多的經紀人仍然預期房價會下跌而不是上漲（平衡是左手軸）。但他們接近臨界點。

所以，如果圖表有什麼參考價值的話，那麼2024年很可能會為房地產市場帶來一個改善的開端。

房價難道在急劇下跌嗎？

你們中的一些人可能感到有點困惑。就在昨天，你可能已經看到標題説房價經歷了自2011年以來最嚴重的下跌。

從狹義上講，這是正確的。根據來自國家統計辦公室的數據，該數據再次使用土地註冊數據，然後根據昨天發佈的官方房價指數，房價同比下降了2.1%，這是自2011年6月以來的最大跌幅。

有一個限制。這是截至11月的數據。ONS數據的問題在於，雖然它是基於你能得到的最可靠的數字（實際成交的實際價格），但更新速度很慢，所以它落後於所有其他指數。

這意味着現在它已經是舊聞了。雖然ONS數據可能捕捉到了一些更及時但覆蓋範圍較小的指數所忽略的東西（也許是因為去年銷售額的下降），但從它們在圖表上的對比來看，並沒有真正支持這一點。

紫色是Rightmove（要價）；藍色是Nationwide（一部分同意的抵押交易）；白色是ONS指數（已完成和記錄的交易）。在我看來，這裏並沒有明顯的差異，儘管自疫情爆發以來當然發生了一些混亂。

我們拭目以待。但目前，我會假設ONS只是在説和Nationwide在11月份一樣的事情 —— 房價有點下跌。從那時起，它們似乎已經停止下跌。

2024年值得關注的事情

我知道這對很多人來説很令人沮喪。房價是一個特別引起情緒的話題，即使在總是充滿情緒的金錢領域內也是如此。但如果你想買房或賣房，那麼你必須面對市場現狀，而不是你希望它成為的樣子。

對於買家來説，總體的信息是房地產經紀人仍然急於為你服務，你應該放心地與賣家談判。但同樣，你不能確定從這裏會發生災難性的下跌。

不要誤會我。如果你想瀏覽RICS調查中的評論，你可以找到一些悲觀的評論，比如來自英格蘭西南部一位沮喪的經紀人的“市場正在衰落…2007年再次來臨！”（德文郡的買家，你知道該去哪裏。）另一位心灰意冷地評論只有一個詞：“選舉。”

還值得注意的是，一些經紀人感到更加樂觀的地方，主要是基於利率預期下降，還有一些人希望在預算中得到幫助。

以下是倫敦一位經紀人的典型評論：“通貨膨脹和抵押貸款利率的最近下降，再加上就業形勢良好，持續支撐着需求。預算提振市場的前景可能會在接下來的幾個月內減輕不確定性，因為選舉臨近。”

總的來説，如果就業保持穩定，借貸成本也保持在大致的水平，那麼很難看到房價會從這裏下跌。但我也不認為它們會飆升。我想它們可能會在年底時大致跟上通貨膨脹。

首先，如果活動恢復到正常水平，我會感到驚訝。例如，英國金融貿易機構代表的貸款機構似乎認為今年房屋購買貸款將再減少8%，降至1200億英鎊，而去年已經下降了23%。

另外，不能保證抵押貸款利率會比目前降得更多。可能會，但正如我們昨天討論的那樣，也可能不會。

當然，一位絕望的總理可能會決定在預算中做一些相當愚蠢的事情，這會創造大量新的需求，同時控制供應。因此，我們也不能確定價格不會上漲。

因此，儘管可能會令人沮喪，但歸根結底還是要提醒大家。你需要根據自己的個人情況做出關於居住地點以及是租房還是購房的決定，而不是根據你認為價格會上漲還是下跌。

至於支撐住房市場的另一種觀點，請閲讀馬庫斯最近的專欄文章，討論了這個話題。

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