香港最嚴重的辦公樓空置率擠壓了房地產基金 - 彭博社

Shawna Kwan

2024-01-25

現在在香港出售辦公樓物業並不容易，隨着租金下跌和金融中心在疫情期間失去光彩後，空間也在空置。

攝影師：Paul Yeung/Bloomberg在市場在幾年前達到頂峯後，房地產基金在香港遭遇了最嚴重的商業地產低迷。

隨着市場走向低谷，基金越來越急於以大幅度的折扣出售曾經備受青睞的辦公大樓，以避免貸款利息的不斷增加。那些堅守資產的人不得不忍受創紀錄的空置率以及不斷上升的借貸成本。

現在在香港出售辦公樓物業並不容易，隨着租金下跌和金融中心失去光彩，空間也在空置。即使辦公樓價格從2018年的峯值下跌了35%，買家也難以覓得。

“很少有投資者願意購買辦公樓，因為收益率較低，而租金可能會進一步下降，”仲量聯行香港資本市場主管陳國榮説。“業主不得不降低價格。”

陳説，一些包括中國公司和基金在內的辦公樓業主已經停止償還抵押貸款，或正在考慮停止償還，因為租金已經無法覆蓋成本。他補充説，這種趨勢在九龍更為普遍，那裏的空置率更高。

儘管最近的處置能夠實現盈虧平衡或盈利，但根據MSCI Inc.亞洲房地產研究負責人周本明的説法，資金不得不在不久的將來實現他們早期的投資。從2016年到2019年，國內外基金在香港購買了總值161億美元的商業房地產，但根據MSCI的數據，從2020年到2023年只賣出了12億美元。

“隨着宏觀經濟前景惡化和‘長期高利率’環境的前景，基金經理們將不得不在今天以大幅折扣出售與延長投資週期、更昂貴融資以及降低內部收益率（IRR）之間做出選擇，”周本明説。

中國基金管理公司凱龍集團一直在試圖出售位於上環地區的一棟辦公樓，該辦公樓也由高盛集團持有。據彭博社報道，這家總部位於上海的公司在11月份削減了至少三分之一的要價後仍在努力尋找買家。降價出售。

這種經濟下行也在傷害着更大的參與者。2019年和2020年，Gaw Capital以總價250億港元（32億美元）從太古地產購買了三座大樓 —— 那時的標誌性交易。根據該公司的數據，這些大樓的空置率分別為14%、19%和28%。而JLL的數據顯示，該地區的空置率為13.5%。

Gaw Capital拒絕進一步置評。KaiLong Group未回應置評請求。

根據CBRE集團的數據，2023年底香港全市空置率達到了前所未有的16.4%。這給甲級寫字樓租金帶來了壓力，去年下降了6%。CBRE預計，2024年租金成本可能下降多達10%。

市場在幾年前還是蓬勃發展的。Colliers國際集團的數據顯示，2016年辦公樓價值開始飆升，兩年內上漲了50%，在2018年達到了歷史最高點。那是在全球金融公司因業務前景萎縮之前，以及員工離開城市，受到北京方面加強限制的影響。

當然，對於在香港投資的投資者來説，情況並不像美國那樣嚴峻，美國第三季度處於困境的商業地產價值接近800億美元，是十年來最高的。

香港銀行密切關注貸款違約可能增加的情況，但強制出售情況並不多見，法律事務所美傑律師事務所的房地產合夥人邱燕嘉表示。“銀行還有其他選擇，包括將不良貸款轉讓給私人市場或與借款人重組貸款。”

然而，出售壓力仍然存在，特別是對於需要保護回報的封閉式基金，根據周的説法。

“如果以內部收益率來衡量，延遲出售最終會影響績效，”他説。