布魯克菲爾德在犯錯後希望以150億美元出售房地產投資 - 彭博社

多倫多的布魯克菲爾德公司是世界上最大的商業地產所有者之一。

攝影師：加利特·羅丹/彭博社在大流行病過後，市中心的摩天大樓空無一人，央行即將開始進行一代人以來最快的利率上調，加拿大資產管理巨頭布魯克菲爾德加倍押注了其名聲的其中一個賭注：購買辦公樓。

該公司的房地產基金在2021年底和2022年初在德國、比利時和愛爾蘭的辦公地產投資信託上花費了72億美元，這些決定引發了內部和一些主要投資者的辯論，據知情人士透露。然而，這些交易已經完成，符合首席執行官布魯斯·弗拉特長期以來購買看似被低估的資產並打賭它們會隨着時間增值的策略。

這一策略幫助布魯克菲爾德公司成為世界上最大的商業地產所有者之一。現在，隨着辦公樓價值下跌和利率持續走高，這家投資公司處於全球房地產動盪的中心。

在過去兩年裏，大多數歐洲和美國的辦公樓價格已經下跌。而這些影響正在擴散，重創了從紐約到日本的大舉押注在這一領域的銀行。

布魯克菲爾德已經拖欠了超過30億美元的美國商業抵押貸款，放棄了包括兩棟洛杉磯辦公樓大廈和曼哈頓著名的布里爾大廈在內的物業。去年12月，標準普爾全球評級公司將其子公司布魯克菲爾德物業合作伙伴的信用評級下調至垃圾級別，警告稱辦公需求疲軟可能會影響到2025年到期的27億美元貸款的前景。

布魯克菲爾德違約了洛杉磯的777大廈。攝影師：Eric Thayer/Bloomberg布魯克菲爾德將在本週報告收益，目前正試圖籌集150億美元的新房地產基金，以利用預期的價值交易浪潮。一年過去了，它已經完成了近一半的籌集；在2021年陽光明媚的日子裏，它的上一個地產旗艦僅用了幾個月就吸引了90億美元。歐洲收購和仍在等待從以前基金中返還更多資金的投資者，導致一些人重新考慮是否要將資金投入到最新的基金中，根據對二十多位基金經理、顧問、分析師和公司高管的採訪。

房地產是布魯克菲爾德的血液。房地產投資幫助建立了一個現在管理着8650億美元資產的公司，僅次於貝萊德公司在另類資產管理公司中的地位。母公司布魯克菲爾德公司已經在資產管理公司的房地產基金中投資了約80億美元的資金，以及一份來自倫敦金絲雀碼頭到紐約曼哈頓西區的房地產的獨立投資組合。儘管公司有財務實力輕鬆度過動盪，但它已經向投資者們發出了信號，計劃通過出售房地產，將其房地產持有量從大約240億美元減少到2028年的150億美元。

布魯克菲爾德在全球擁有700多個物業

來源：截至1月30日的Brookfield數據

很少有投資公司能更好地體現出房地產行業正在發生的快速轉變，這個行業受到了利率上升和根本改變建築物使用和定價方式的疫情的雙重衝擊。Flatt將這次經濟衰退視為另一個機會；其他人則認為這是一個更為永久的變化。對許多投資者來説，曾經看起來像是不錯價值的交易現在看起來像是價值陷阱。

“這是市場上發生違約的時候，特別是在辦公樓方面，”負責機構投資者諮詢的Stepstone房地產投資組合解決方案負責人瑪格麗特·麥克奈特説。“這是否會影響你的籌款取決於更大的管理者，這與他們的整體業績有關，以及你是否能對他們未來賺錢的能力產生信心。”

當前環境帶來的疑慮不僅僅體現在籌款速度放緩上。雖然自2022年底分拆以來，Brookfield資產管理公司的股價已經上漲了24%，部分原因是其可再生能源、基礎設施和信貸業務的強勁表現，但這家位於紐約的公司股價卻落後於Blackstone和Apollo Global Management Inc。而Brookfield Corp.的股價一直固執地維持在公司稱為其內在價值一半左右。

BAM股價落後同行

其他替代資產公司的增長超過了Brookfield資產管理公司

來源：彭博社

Brookfield的高管們辯稱，他們主要擁有高質量的房地產，將證明其價值超越當前的低迷週期。該公司去年成功地為160多筆貸款進行了再融資。

“我們一直認為自己是價值投資者，這往往涉及採取與市場其他部分不同的逆向觀點一段時間，” 布魯克菲爾德房地產業務的首席執行官布賴恩·金斯頓在一次採訪中説道。“我認為我們現在正處於這樣的時期，最終我們將被證明是正確的。”

大買家

在上個十年的低利率時代，布魯克菲爾德是房地產的狂熱買家，收購了諸如美國第二大購物中心所有者GGP Inc.和辦公開發商Forest City Realty Trust等公司。根據MSCI Real Assets的數據，布魯克菲爾德是零售物業的頭號收購者，這在很大程度上要歸功於GGP交易，同時也是過去10年全球第四大辦公樓購買者。房地產研究公司Green Street將布魯克菲爾德物業合作伙伴列為美國第二大辦公樓所有者，僅次於Hines。

在2008年金融危機後，該公司和黑石成為私募房地產中命運轉變的毫無疑問的贏家，而來自高盛集團和摩根士丹利等前期強大實力的平台則在籌集新資本方面陷入困境。相比之下，黑石和布魯克菲爾德繼續籌集規模更大的基金，拉大了它們與其他公司之間的差距。

隨着房地產市場的復甦和資產價值在廉價貨幣時代飆升，黑石從以購買不良資產並加以修復而聞名的公司，轉變為在看到需求超過供應的領域大舉押注，比如電子商務驅動的倉庫繁榮，並不斷地投入其中。因此，其房地產投資組合中傳統核心領域美國辦公樓的比例從2007年IPO時的約60%下降到如今不到2%。

雖然布魯克菲爾德也進行了多元化投資，並對學生宿舍、倉庫和度假公園進行了押注，但該公司繼續執行逆向交易 —— 比如在零售業低迷期間收購購物中心房東，以及在新冠疫情之後收購辦公地產信託基金 —— 期望它們的價值會恢復。該公司的根基深深紮根於長期持有和開發一些物業。

布魯克菲爾德的價值投資方法始於弗拉特，他是温尼伯人，也是一位共同基金執行官的兒子，他在公司的任期已經超過三十年。他的第一筆大交易發生在上世紀90年代初，當時該公司接管了破產的加拿大開發商奧林匹亞&約克，後者建造了倫敦金絲雀碼頭和紐約世界金融中心。2002年，他被提升為首席執行官。

布魯斯·弗拉特攝影師：Hollie Adams/Bloomberg此後，他通過在替代能源、基礎設施、私募股權、信貸和保險等領域建立了布魯克菲爾德的跨國部門進行了多元化。但房地產仍然是其最大的業務，弗拉特以低價收購管理不善或過度負債的物業的策略贏得了“加拿大沃倫·巴菲特”的綽號。

“在實物資產中賺錢的最簡單方法，尤其是在房地產中，就是用糟糕的資本結構購買優質資產，”58歲的弗拉特在去年12月的一次投資會議上説。

布魯克菲爾德在去年一月開始為其新的150億美元房地產基金募集資金去年一月，僅僅幾個月之後就關閉了一隻170億美元的基金。根據一份投資者介紹，預計首次封閉將在2023年7月完成。去年12月，該公司表示預計很快完成首次封閉，總承諾約為70億美元，包括布魯克菲爾德的資本，一位知情人士透露。

房地產籌資在整個行業中放緩，根據替代投資行業數據服務機構Preqin的數據，去年年底標誌着自疫情爆發以來最慢的季度。投資者也正在轉向被視為在動盪時期更安全的大型管理者。根據Preqin的數據顯示，在第三季度，50.2%的資金流向了前10大基金，創下了紀錄。

其他籌資努力取得了成功。去年12月，Brookfield完成了一筆規模創紀錄的$300億基礎設施基金。它還宣佈阿布扎比主權財富基金承諾了30億美元用於脱碳倡議。Blackstone在2023年關閉了一隻規模創紀錄的300億美元房地產基金。

倫敦金絲雀碼頭。攝影師：Chris J. Ratcliffe/Bloomberg### 價值下降

房地產投資者正在應對辦公室價格的暴跌，這種情況可能會持續數年，因為公司需要的空間減少。根據麥肯錫全球研究所的一份7月報告，包括倫敦、舊金山、上海和紐約在內的9個全球城市的辦公室需求預計到2030年將比2019年水平下降13%，這將使8000億美元的房地產價值岌岌可危。而利率雖然可能已經觸頂，但不太可能回到推動疫情前價格飆升的低水平。

儘管工作和購物模式發生了變化，但一些地區的商業地產市場正在顯示覆蘇跡象，而最高質量的建築物的價值比其他物業更能保持。

“儘管工作和購物模式發生了變化，但在最好的城市裏，優質的房地產將繼續受到租户的需求，並且長期內將提供出色的投資回報，” Kingston説。

紐約哈德遜城區的曼哈頓西區一號和二號。攝影師：Gary Hershorn/Getty ImagesBrookfield並沒有免受價格下跌的影響。澳大利亞最大的養老基金AustralianSuper Pty表示，與該公司合作擁有的美國辦公資產價值“遠低於”2015年購買時的價值。今年五月，Brookfield以10億美元的價格從Blackstone手中回購了曼哈頓的自由廣場一號的少數股權，比Blackstone在2015年支付的價格低了33%。

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在歐洲，Brookfield通過其第四個房地產基金在疫情後購買了愛爾蘭的Hibernia REIT、比利時的Befimmo SA和德國的Alstria Office REIT-AG，CBRE的數據顯示，都柏林和布魯塞爾的辦公室自收購以來的資本價值已經出現兩位數的下降。Alstria表示，其物業被第三方評估為40億歐元（43.1億美元），低於2022年的46億歐元。

那些房地產投資信託基金被機會主義基金收購，而不是布魯克菲爾德資產負債表上長期持有的房地產。該公司擁有複雜的結構，包括私人基金、保險部門和公開交易的關聯公司。

布魯克菲爾德的關聯公司是其私人基金中最大的投資者，截至去年九月底，佔資產管理公司費用基礎資產的約四分之一。

擁有美國國家和美國股權投資人壽控股公司股權的保險部門吸收了部分母公司的房地產資產。去年，布魯克菲爾德的房地產部門將美國和加拿大的六棟辦公樓的部分利益轉讓給了布魯克菲爾德再保險有限公司，根據布魯克菲爾德物業合作伙伴的文件，總淨收益為6.12億美元。幾個月後，布魯克菲爾德表示計劃將其在房地產旗艦基金中價值為16億美元的利益轉讓給其保險業務。

“它們被轉移過來是為了更有效地長期擁有這些資產，為保險業務提供額外的資本基礎，並且這些資產是以公允價值交易的，是季度價值和審計師審查的資產，” 布魯克菲爾德公司首席財務官尼古拉斯·古德曼在去年11月告訴投資者。

布魯克菲爾德還能夠通過簡單地放棄一些不良賭注來應對一些不良賭注，這要歸功於其採用的非追索債務。這種類型的融資——如果某個地點出現問題，可以保護公司的其他資產——使得包括黑石、星木資本集團和高盛在內的大型房東能夠放棄樓宇，而不是將更多資源投入虧損項目。

“有違約責任的債務，通常看起來是一個合理的決定，” Green Street的研究總監Cedrik LaChance説。

在企業層面合併借款的成本比有違約責任的債務更高，但在這樣的時期，“在像這樣的時期，它是物有所值的，” Kingston在與投資者的九月電話會議中説。這本質上是一個安全網，使得Brookfield能夠在2021年底以來至少違約20個美國購物中心和辦公樓物業，而不會危及母公司或其信用評級。DBRS Morningstar在11月提升了Brookfield Corp.的信用評級。

交易

Brookfield仍在進行交易並獲利。本月初，它以3.25億美元出售了一個製造房屋社區組合，利用了該領域的強勁需求。去年，它以約10億美元的價格出售了巴黎香榭麗舍的一棟辦公和零售大樓，比Brookfield 18個月前的購買價格高出25%以上。

不過，它在其他銷售方面進展較慢，比如在2015年收購的英國度假村所有者Center Parcs的投資。Brookfield在2019年底考慮出售，卻被新冠疫情挫敗。在公司在去年恢復正式流程時，隨着封鎖解除後消費者渴望旅行的需求再次增長，上漲的利率削弱了對大宗收購的需求。在公司最初投資近九年後，投資者仍在等待他們在這筆交易中的回報。

根據諮詢公司Hamilton Lane的介紹，截至6月，Brookfield僅出售了2015年份房地產基金中的27項投資中的9項，儘管它已出售了其他許多投資的部分。

儘管該公司在資本回報速度方面傳統上超過大多數競爭對手，但其2018年基金的速度比其主要競爭對手慢，這讓布魯克菲爾德的投資者感到意外。根據公司的介紹，截至9月份，布魯克菲爾德已經向第三個機會主義房地產基金的投資者返還了約22%的資金。而在大致相同的時間段內，黑石房地產基金截至9月份已返還了40%的資本。此外，在布魯克菲爾德的第一個房地產基金中，一家公共養老金機構指出，投資了五年後已經拿回了89%的投資。

布魯克菲爾德的投資者Bulldog Investors的負責人菲利普·戈德斯坦表示，投資於布魯克菲爾德位於洛杉磯市中心的辦公樓的房東最好是剝離其洛杉磯市中心的投資組合。但過去幾年商業房地產的動盪改變了價值，這些變化很難預料。

“回顧來看，最好説他們應該賣掉這些房產，”戈德斯坦説。“但沒有人能預測到新冠疫情對高層辦公市場的影響。”