芝加哥房地產為首次疫情後的房產税評估做好準備-彭博社

芝加哥盧普社區芝加哥河畔的建築攝影師：Christopher Dilts/Bloomberg自疫情結束以來，芝加哥市中心的房地產市場一直陷入困境，這使官員們難以確定財產價值。

根據芝加哥建築業主和經理協會的數據，去年該市有不到五棟大型辦公樓易手，而這些交易的損失幅度在50%至90%之間。這少得可憐的交易數量和深度折扣阻礙了價格發現，促使庫克縣評估員弗裏茨·凱吉考慮在計算中排除最不景氣的辦公樓銷售交易。

“如果存在某種壓力或者嚴重的時間壓力，導致無法得到適當的市場競價，那就是可能讓你對這個價值持保留態度的事情，就像你對任何在困境條件下交易的資產一樣，”凱吉在接受採訪時説道。他還指出，違反評估規則的此類交易“並不代表市場實際情況。”

芝加哥市中心的房地產價值對於決定如何在居民和企業之間分攤税收負擔至關重要。如果凱吉在分析中排除不景氣的銷售交易，其他建築或住宅業主可能會面臨更高的税收，而他們仍在從疫情中恢復。

“鑑於評估員在COVID時代市場條件下將更多的房產税負擔轉嫁給商業房地產的先前行動，目前尚不清楚他是否會承認芝加哥市中心辦公樓價值急劇下降，”芝加哥BOMA執行董事法爾津·帕蘭格説。

房產税飆升長期以來一直是美國第三大城市的一個痛點。最近，芝加哥因居民和企業的高調離開而備受批評，尤其是億萬富翁肯·格里芬於2022年將他的家人和對沖基金Citadel帶到邁阿密。

芝加哥市政聯合會主席喬·弗格森表示商業區的估值至關重要。幾個指標表明芝加哥主要的辦公樓區——芝加哥的主要地區Loop，“很可能價值大幅下降，”弗格森説。

上個月，芝加哥房地產公司R2支付了大約6000萬美元購買了該市標誌性的密歇根大道41層建築，價格約為2017年出售價格的一半。

芝加哥的挑戰凸顯了商業房地產困境，這一困境正影響着從紐約到日本的貸款人。貸款人因不良房地產貸款而蒙受損失，特別是與辦公樓物業有關的。最近幾個更多的銷售增加了更多貸款人和業主需要面對自2022年利率開始上升以來房產估值急劇變化的風險。

“隨着我們的辦公行業繼續面臨創紀錄的空置率和價值暴跌，如果大型辦公樓得到公平評估，我們預計會看到財產税負擔明顯轉移到全市的房主身上，” Parang説。

即使在疫情後員工逐漸返回辦公室，芝加哥市中心的空置率在去年年底仍然高達23.5%，遠遠高於2019年年底的13.1%的水平，根據Cushman & Wakefield Plc的數據。

芝加哥市中心辦公室空置率攀升

部分空置建築和最近的折價銷售使價值變得模糊

來源：Cushman & Wakefield

每年第四季度的空置率。

如果排除市場因素，“我們將進一步損害中央商務區、社區商業走廊以及全市小企業的復甦”，芝加哥地區商會主席Jack Lavin表示。

Kaegi表示，他的辦公室在2021年已經考慮了20%或更高的空置率，並且他預計“隨着芝加哥所經歷的變化，將會有更多的空置率”，就像全國其他地方一樣。

儘管如此，他指出，較新的所謂的“獎盃建築”“表現得要好得多”，而芝加哥的返辦率超過了海岸地區，僅落後於德克薩斯州的大城市。

房主和建築業主都因多年的不斷增加的財產税而感到疲憊。根據庫克縣評估員的網站，2021年總評估財產價值從2018年的470億美元增加了31%，其中大部分來自非住宅物業。

房地產估值是芝加哥和其他城市（如紐約市和舊金山）預算的關鍵部分，這些城市十多年來一直依靠不斷擴大的商業房地產部門的税收來支付學校和公共安全。此外，在芝加哥，房地產税是其嚴重資金不足的最大收入來源養老金。

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Kaegi説他的團隊將與經紀人、業主和尋求租約的租户交談，並篩選空置、租金、成本比率和銷售價格的數據。芝加哥每三年進行一次評估，預計今年晚些時候將發佈評估結果。

“目前買方和賣方對房屋價值有不同的預期，”他説。“這是我們在努力評估建築物價值時必須解決的難題。”