迪拜的黃金簽證正在幫助這座城市抵禦全球辦公樓市場的低迷 - 彭博社

Zainab Fattah

2024-02-18

迪拜的摩天大樓。

攝影師：克里斯托弗·派克/彭博社在全球大流行病的高峯期，隨着迪拜面臨外籍人士的大規模離開和來自鄰近商業中心的激烈競爭，政府開始開放。這一決定現在正在幫助這座城市避開全球商業房地產危機的波及。

阿聯酋——迪拜是其中一部分——開始擺脱這個富有石油地區長達數十年的經濟模式，將居留權與就業掛鈎。官員們擴大了長期的“黃金”簽證的資格範圍，廢除了公司必須擁有大多數本地合作伙伴的要求，改為週一至週五的工作周，並且合法化了未婚夫婦同居。

政策制定者希望幫助迪拜擺脱“短暫城市”的聲譽，吸引外籍人士並鼓勵其中一些人開辦企業。這一舉措似乎已經取得了成效。

作為對彭博社提出的問題的回應，當局公佈了去年的數據，揭示了這一轉變的規模。該城市在2023年擁有411,802個有效的營業執照。這比2022年水平增加了30%，比2021年增加了75%。

本月初，迪拜國際金融中心表示，註冊在那裏的實體數量比去年增長了26%，達到了5500多家。這個自由貿易區現在約有41,600人就業，增長了15%。

這對酋長國商業地產市場的影響最為明顯。與倫敦和紐約等其他城市的需求下滑形成鮮明對比，迪拜金融區的辦公空間稀缺，租金仍在上漲。

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迪拜避開全球商業地產低迷

租金、入住率從2020年的低點反彈

來源：CBRE數據

這個商業中心最顯眼的塔樓正在出售，可能價值高達15億美元。這個位於迪拜金融中心的物業是布魯克菲爾德全球表現最好的資產之一，而其他資產，包括洛杉磯和倫敦金絲雀碼頭的資產，都受到入住率下降的影響。

“這個市場與我們在全球其他地方看到的趨勢完全脱鈎，”房地產公司高誠威基菲爾德核心的研究和諮詢負責人Prathyusha Gurrapu説。“在很多西方市場仍在採用混合或居家辦公模式的情況下，這裏需求激增，幾乎每個人都回到了辦公室。”

經濟自由

可以肯定的是，一些外部因素也推動了人口的增長。銀行家從亞洲搬到這裏逃避封鎖，而富裕的俄羅斯人在2022年入侵烏克蘭後移居這裏以保護資產。加密貨幣投資者湧入，還有尋找第二家園的富裕印度人，以及來自歐洲和更廣泛中東地區的年輕求職者。

政府改革使一些新移民得以開辦企業。

“從整體上看，所做的改變是顯著的，”風險情報諮詢公司Rane Network的高級中東和北非分析師Ryan Bohl説道。他表示，沙特阿拉伯和卡塔爾“都將面臨壓力，試圖找到為自己有意義的方式來使經濟自由化，如果他們想要與迪拜給予企業的經濟自由競爭的話。”

除了商業地產的蓬勃發展，移民潮的跡象也在其他地方可見。學校和俱樂部的等候名單很長，關鍵道路經常擁堵。政府宣佈了一項價值$50億美元的公共交通項目，並且決策者預測迪拜的人口將從目前的350多萬人激增到2040年的580萬人。

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住宅物業價格接近紀錄，儘管抵押貸款利率處於20年來的最高水平。別墅的平均年租金已經激增至近88500美元。去年，購房者爭相購買價值500萬美元的房屋，一家開發商在幾小時內就售出了價值8.44億美元的房屋。在高端市場，價值2500萬美元或更高的住宅銷售額在2023年翻了一番。

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迪拜價值2500萬美元或更高的住宅銷售額翻番

隨着一些全球最富有的人士搬入，交易活動有所增加

來源：萊坊

逐年

新規定以其他方式顛覆了迪拜的房地產市場。根據房地產經紀公司Betterhomes的數據，現在最終用户佔物業購買的比例為44%，而2019年為29%。

倫敦人傑克·埃爾-拉蘇爾是成千上萬的外籍人士之一，他希望在迪拜購房。這位40歲的倫敦人自十年前搬到這座城市以來，一直是以年為單位生活，意識到如果失去工作可能就需要離開。

但在2022年5月，受到政府簽證改革的鼓舞，他開設了一家金融諮詢公司。“我有點看到了機會，覺得現在是開設自己的企業的好時機，”他説。“現在不那麼令人望而生畏了，簽證的靈活性絕對是一個重要因素。”

迪拜金融區攝影師：Natalie Naccache/Bloomberg整個中東地區的決策者們都將知識型產業視為未來發展方向，並一直在向高科技領域投入石油財富。為了吸引適合這類工作的人才，阿聯酋當局認識到提供長期的發展前景和可預測性的重要性 — 這是高管決策的基石。黃金簽證確保了在一定程度上實現了這一目標，儘管獲得公民身份仍然基本上是不可能的。

儘管沙特阿拉伯也宣佈了使利雅得成為更具吸引力目的地的計劃，但仍然存在挑戰。一個重要問題是，從基礎設施、住房、生活方式和行政角度來看，它是否準備好接納外國白領工作者及其家人的大規模湧入。同樣，人們是否會放棄相對更自由、更國際化的迪拜去那裏。

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至於埃爾拉蘇爾，他計劃在迪拜至少生活十年。“感覺好像有更多的人來這裏長期居住，”他説。“在這方面，迪拜已經發生了變化。”

迪拜商業環境保持韌性

城市的採購經理人指數一直保持在關鍵的50分以上

來源：S&P全球

石油財富

吸引人的部分原因是中東地區巨大的石油財富——阿聯酋首都阿布扎比單單就擁有控制1.5萬億美元資產的主權基金。這促使許多跨國公司考慮在該地區擴張。

Open Hub的董事Nathan Gatland表示，他的公司現在平均每月幫助成立大約80家公司，而一年前每月只有大約25個商業許可證。這樣做的原因是儘管阿聯酋決定引入企業税，但市場潛力吸引了更多大公司來這裏。

“我以為企業税會產生負面影響，但我們看到更多大公司來這裏是因為市場潛力，” Gatland説道。“當他們把員工調到這裏時，就會打開一個全新的市場，吸引了很多高淨值個人。”

不過，仍然存在一些限制。其中之一是：居民停止工作後會發生什麼？根據Marsh McLennan印度、中東和非洲首席執行官Renee McGowan的説法，迪拜需要建立退休計劃和醫療保險計劃，以便讓居民在該市退休。

迪拜逐漸取消免税地位也可能會阻礙其吸引更多外國人的能力。除了企業税外，阿聯酋還在2018年引入了增值税，再加上該城市已經屬於全球最昂貴城市之一的一系列政府服務費。

“迪拜和整個阿聯酋面臨着發展比較優勢以留住本國人的迫切需要，一方面是通過增加税收和擴大税基來合理化預算，” Rane Network的Bohl表示。