CRE市場困境加劇，資產因新的二氧化碳規定而“滯留”-彭博社

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得克薩斯州Mentone附近的一個天然氣火炬。

攝影師：Bronte Wittpenn/彭博社彷彿商業房地產市場還沒有足夠的麻煩，現在房地產投資組合中隱藏着一種新的風險。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行家減少對碳排放大的建築物的敞口，房地產公司面臨着資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能因氣候法規的影響而被擱置、貶值的可能性。

“目前，這個行業非常非常清楚資產被擱置的情況，”都柏林Hibernia房地產集團有限公司的可持續發展總監Neil Menzies説道，該公司是由Brookfield資產管理所擁有的。資產被擱置的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

在利率上升和入住率下降顛覆了該行業依賴債務的商業模式的財務邏輯後，商業房地產價值已經下跌。歐洲央行和美聯儲都已經明確表示他們現在正在監控放貸方為減少潛在損失所採取的行動。

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在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以滿足歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在面臨着進一步的估值衝擊。

根據門茲斯的説法，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會在未來12個月內看到不可持續建築的價值暴跌，這些建築能源使用非常高。”

歐盟估計該集團85%的建築是2000年之前建造的。其中75%的建築“能源性能差”，歐盟 表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%並在2050年實現完全脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

滯留資產：

這個術語大約十年前由史密斯學院的滯留資產項目廣為流傳，指的是遭受了意外或過早減記、減值或轉為負債的資產。瑞銀集團已經指出，在房地產領域，這可能包括那些能源效率低下的建築，最終使它們無法出租或出售，或者擁有它們是不經濟的。根據瑞銀的説法，由於不斷上升的物理氣候風險，這類房產也可能因無法獲得保險而變得難以保險。

其他歐盟規定也使得該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和企業可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警示一直在穩步增加。在十月，瑞銀集團的分析師指出，新的法規增加了資產可能被擱置的可能性，“可能使其所有者面臨與當今賬面價值相比的鉅額資本損失。”

這家瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“效率低下的建築物可能也會對投資者的氣候資產負債表造成壓力，並且由於高能源賬單和低可持續性評級，可能對租户不那麼有吸引力，” 瑞銀表示。

Hibernia的Menzies在一次採訪中表示，投資者正試圖準確估計何時可以將房地產資產視為被擱置，使用所謂的碳風險房地產監測器。

使用CRREM工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將被擱置的日期，” Menzies説。他們在提供信貸前會詢問與氣候相關的問題，比如預期能源使用。

“放貸人變得如此複雜，他們內部有人來建模。”他説。

按國家劃分的商業地產貸款（€十億，%貸款）

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來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫：歐盟銀行的€1.4萬億商業地產貸款壓力目前看來是可控的

專注于都柏林辦公市場的Hibernia公司，翻新舊建築並開發新建築，目標是到2030年實現淨零碳和氣候適應性，Menzies説。該公司的30棟建築在2022年被Brookfield收購時價值約€13億（14億美元）。

總的來説，Menzies預計的估值下降在未來一年內“希望”能夠使市場達到一個創造“公司能夠進入併購的機會”的水平，他説。然後他們將有能力通過投資於將建築物升級到新標準的翻新來支持估值，他説。

與此同時，像Hibernia這樣的公司“需要展示實時績效和年度改進，以便能夠吸引投資者和放貸人的興趣，”Menzies説。

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