商業房地產危機：加州銀行領先於房地產貸款暴露風險 - 彭博社

舊金山一直在努力應對創紀錄的辦公空置率。攝影師：洛倫·埃利奧特/彭博社河城銀行喜歡吹噓自己是一個有遠見的中等規模公司。

這家總部位於加利福尼亞州薩克拉門託的貸款人在過去五年裏將資產翻了一番，達到了約50億美元，主要通過在西海岸的房地產貸款來實現。該銀行的房地產貸款組合，從洛杉磯公寓到硅谷倉儲設施，旨在經受住市場動盪，該銀行的房地產貸款主管丹·富蘭克林表示。

富蘭克林説：“我們拒絕的交易遠遠多於我們完成的交易。”“我們正在玩的是一個低風險、低收益的遊戲。”

這種快速增長使河城商業地產貸款佔到了去年年底資本的660%，是監管機構規定的值得更嚴格審查的水平的兩倍多。這是加利福尼亞州任何一家銀行中的最大份額，但這家貸款人還有很多同行。

加利福尼亞州，去年地區銀行動盪的震中，也是行業最新麻煩的前沿：商業地產。根據彭博社對銀行去年年底提交的聯邦通話報告的分析，幾乎三分之一的127家註冊銀行的房地產貸款超過了300%的水平，這是美國各州中最多的。

加利福尼亞銀行最受商業地產影響

擁有商業地產貸款金額是其資本的三倍以上的銀行比例

來源：根據2024年3月提交的第四季度通話報告，由聯邦金融機構審查委員會提供。

注：分析不包括華盛頓特區，那裏有三家註冊銀行中有一家超過了這一水平。當銀行合併時，歷史數據已經合併。銀行被分配到其通話報告中列出的州，這可能與其母公司總部所在地不同。

監管機構和投資者正在密切關注貸款人的商業地產持有情況，因為美國各地的價值普遍下跌，特別是辦公樓和公寓。上週，聯邦儲備委員會監督副主席邁克爾·巴爾將市場的壓力比作“緩慢行進的火車”。他表示，中央銀行特別關注那些在預計價格大幅下跌的辦公空間中有暴露的貸款人。

隨着一代人中最高利率使業主更難進行再融資，銀行不得不為不良貸款設立更多準備金。這個問題在今年早些時候已經在全球市場中波及，從紐約社區銀行股份有限公司到日本的青空銀行有限公司，公司都警告可能出現財產損失 —— 這很可能成為本週開始的第一季度收益季的焦點。

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在加利福尼亞，洛杉磯和舊金山受到公司放棄空間和疫情期間員工緩慢返回的辦公市場動盪的嚴重打擊。銀行相對較大的房地產貸款份額部分原因在於，與全國其他地區相比，房地產價格傳統上較高。

這並不一定會導致損失，許多貸款人的投資組合遠遠超出了該州。但加利福尼亞絕大多數銀行相對較小，一直未引起監管機構的關注 — 這意味着一些弱點可能只有在事情開始崩潰後才會顯露。

“加利福尼亞的金融生態系統嚴重依賴於地區和商業銀行，”加州大學歐文分校保羅·梅雷奇商學院金融碩士項目主任邁克爾·伊默曼説。“小銀行為特定客户提供服務，這可能導致一個古老的問題：集中風險。”

快速增長

美聯儲、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局表示，他們將密切監控資本池內的銀行，並且在三年內將其房地產貸款持有額增長至少50%的銀行。加利福尼亞有20家銀行，佔該州銀行總數的16%，超過了這兩個門檻 — 這一比例僅次於華盛頓特區和俄勒岡州，根據分析數據。這些數據基於截至三月份提交的報告，幷包括傳統商業物業（如辦公室和購物中心）以及多户建築和建築貸款的貸款。

如果它是一個國家，加利福尼亞將成為世界第五大經濟體，但其銀行業格局卻是零散的。總部位於舊金山的富國銀行，擁有1.9萬億美元的資產，是該州唯一被列為系統性重要金融機構的銀行。

地區銀行往往更容易受到商業房地產的影響，並且缺乏其他業務，比如投資銀行或信用卡業務，這些業務可以分散風險。在好時候，房地產貸款提供相對較高的收益，但當價值下跌、空置率增加和融資成本上升時，損失可能會被放大 — 正如現在所發生的。

“對任何事情的集中都可能導致銀行破產，” Janney Montgomery Scott的董事總經理蒂莫西·科菲指出，硅谷銀行因其集中在風險投資和初創企業客户而倒閉，而總部位於舊金山的第一共和銀行專注於高淨值人士，這些人士擁有超額存款餘額。“集中是什麼並不重要，事實上它的存在對銀行和銀行監管機構都是潛在問題。”

加利福尼亞銀行主導值得審查的商業房地產貸款暴露

各州銀行商業房地產貸款佔資本比例

來源：彭博社對聯邦金融機構審查委員會通話報告的分析

注意：截至2024年3月提交的2023年第四季度報告的數據

加利福尼亞銀行家協會首席執行官凱文·古爾德表示，商業房地產是一個包括各種屬性的多樣化行業。他説，與非銀行貸款人相比，市中心辦公樓的貸款在銀行組合中佔據了“一小部分”房地產市場。

“在進行商業房地產貸款時，銀行遵循安全和穩健的放貸實踐，包括較低的貸款價值比和安全的額外抵押品和貸款擔保來源，我們認為這將是穩定的來源，”古爾德説。

根據S&P全球評級公司去年8月的數據，River City是所有美國銀行中商業房地產風險敞口最高的。但富蘭克林認為，集中本身並不一定是一件壞事。他和首席執行官史蒂夫·弗萊明一直在投資他們認為是安全賭注的貸款，形成了一個基於貸款價值比和債務償付覆蓋率等指標保守的投資組合。該公司的房地產貸款組合去年沒有產生任何信貸損失。去年沒有產生任何信貸損失。

“我們的時機是在時局不佳時，當市場出現一些困難和惡化時，”富蘭克林説，指出公司已經與監管機構積極討論了其戰略。“那時我們希望最小甚至零損失，而且我們將有機會在其他人分心時繼續增長。”

與此同時，銀行對拖欠借款人採取了更嚴厲的措施。根據數據提供商Attom的數據，加利福尼亞商業房地產的被查封申請在一月份幾乎是去年同期的三倍。Attom的數據顯示，2023年有約五分之一的商業貸款被銀行提起了被查封申請，其餘由保險公司、非銀行貸款人和富裕個人提供。

加利福尼亞商業房地產被查封申請激增

銀行加大對拖欠借款人的行動

來源：Attom

注：數據顯示所有貸款人類型的商業房地產被查封申請。

在SVB和First Republic失敗之後，加利福尼亞金融保護與創新部門承諾加強監管力度，並加大對大型銀行的審查。該部門發言人Mark Leyes拒絕就此事發表評論，但表示監管機構正在密切關注商業房地產市場。

主持銀行和金融機構委員會的州參議員Monique Limón表示，加利福尼亞的銀行監管正在加強，但聯邦監管機構更有能力監督主要機構。

“由於我們雙重銀行體系的性質，加利福尼亞依賴聯邦監管機構為銀行業建立強有力的安全和穩健實踐基線，”她説。

Gregory Garrabrants來源：華盛頓郵報/蓋蒂圖片社Gregory Garrabrants，聖地亞哥總部的Axos Financial Inc.首席執行官，表示加利福尼亞漫長的項目批准流程降低了銀行在房地產上的損失風險。他的公司近年來在該州和其他地方進行了大額貸款，包括向曼哈頓的特朗普大廈提供1億美元貸款。根據上週提交的更新通話報告，其商業房地產貸款相當於資本的245%。

雖然加拉布蘭茨認為舊金山和洛杉磯的辦公市場仍然具有挑戰性，但他表示，加利福尼亞州高的准入壁壘可以為其他類型的房地產設定一個價值底線。

他説：“這導致價格要高得多。”“如果你是擁有該房產的受益者，實際上你會有穩定性，因為你周圍都是供應約束。”