2024年慶祝租户應擔心即將到來的緊縮 - 彭博社

Conor Sen

休息一下。

攝影師：Brandon Bell/Getty Images

目前租房市場的狀況類似於處於多年颶風眼中。2021年和2022年租金飆升，推動了一波公寓建設熱潮，有助於穩定甚至降低今年的價格。但烏雲已經在地平線上升起 —— 新建築活動已經下滑，金融狀況不支持回升，威脅着不久的將來再次出現供應緊縮。新公寓的開工量比一年前下降了35%，高建設密集度的城市如奧斯汀和亞特蘭大看到租金下降。建築活動也受到沉重的融資成本和公寓REITs（房地產投資信託）如AvalonBay Communities Inc.和Camden Property Trust的股票表現低迷的影響。這與幾年前形成鮮明對比，當時租金飆升，利率低，投資者對REITs的熱情推動一些股票在2021年上漲超過50%。這種有利條件意味着正在建設的公寓數量在去年夏天一直相對穩定地攀升至創紀錄的高位，確保完成的單位將在未來一年左右不斷進入市場。

公寓供應趨勢

受疫情推動的五個以上單位建築的建設正在減緩

來源：美國人口普查局，住房和城市發展部

注：與去年同期相比的百分比變化，經季節調整；住房開工數據為年度率

但現在提高的供應量正在遇到需求的增長。住房分析公司RealPage的Carl Whitaker指出，自2021年大流行以來，2024年第一季度是淨公寓吸納量最強勁的時期。自2021年大流行以來最強勁的淨公寓吸納量。在線市場Apartment List也顯示，最近幾個月租金增長趨於穩定租金增長趨於穩定，這表明供應仍在控制租金，但不再像一年前那樣施加如此大的下行壓力。公寓需求可能出現增長的原因有幾個。與大多數商品和服務一樣，租户對更低的價格作出了回應。例如，奧斯汀市的人們在過去幾年因租金飆升而找到了室友，如今在最近的降價後更容易負擔得起自己的住所。此外，由於房價高和抵押貸款利率高的組合持續導致缺乏可負擔性，使一些人在本應轉向購房的情況下仍然選擇住在公寓裏。最後，不斷增加的移民意味着更多人在尋找住房。

Bloomberg觀點掙扎的學生需要老師出現倫敦一位CEO的薪酬引發了巨大的問題拉加德宣佈脱離美聯儲的獨立性斯塔默的工黨必須在他人之前定義自己這使公寓市場處於一種奇怪的狀態，今年預計會有大量供應，但有理由相信，我們可能會在2026年上半年就出現短缺。在聯邦儲備委員會擔心價格上漲的時候，本週發佈的三月消費者價格通脹報告顯示住房價格飆升，這是一個令人擔憂的問題。

黑石集團最近 收購了價值100億美元的公寓收入REIT 告訴我，投資者正在留意。這類交易可能成為未來建築的催化劑。

目前，私人擁有的公寓建築和公開擁有的公寓REIT之間存在着巨大的估值差距，後者要便宜得多。投資者擔心REIT更能反映公寓的真實價值，而私人估值可能會隨時間下降。黑石的交易發出了一個價值100億美元的信號，即私人市場是正確的，公開交易的REIT被錯誤定價了。隨着大型機構投資者押注復甦，這一資產類別應該會變得更具吸引力，吸引更多膽怯的投資者。這不會立即讓明天就有人動工，以避免2026年的公寓危機。但現有公寓估值的復甦是給開發商和投資者信心重新開始建設的關鍵一步，確保未來幾年我們可能面臨的任何供應短缺儘可能短暫。

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