德意志銀行的DWS看到房地產上方懸浮着新風險 - 彭博社

歐洲房地產投資者面臨德意志銀行資產管理部門稱的一種新風險，該部門表示。

為房地產業主提供建議的律師們警告説，需要進行大量的能源效率投資，以防止資產價值下降到無法變現的程度。但是，房地產業主們已經在應對日益上升的利率和不斷變化的入住規範的同時，現在正在推遲這類資本配置。

這一發展背後的原因是人們普遍擔心被複雜和不斷發展的綠色法規所困擾，德意志銀行資產管理部門房地產全球可持續發展負責人Aleksandra Njagulj表示。

“我們一直在經歷新的或修訂後的法規的過山車式變化，”在德意志銀行資產管理部門負責670億歐元（710億美元）直接房地產資產的Njagulj在一次採訪中説。“而且這些法規不斷出台。”

對於房地產投資者來説，現在“壓倒性的感覺”是“不確定性”，她説。

Aleksandra Njagulj來源：德意志銀行資產管理部門引發這種擔憂的法規包括建築物能效指令（EPBD），該指令有可能使落後於此類投資的房東無法出售或出租資產。

但EPBD所依賴的基礎存在一些漏洞。投資者關注的一個關鍵問題是，建築物的所謂能源績效證書（EPCs）如何用於確定估值。目前，國家監管機構有最終決定權，並且存在着跨國界的顯著差異的證據。EPBD應該解決這個問題，但具體如何尚不清楚。

與此同時，投資經理面臨着構建符合歐盟範圍要求的投資組合的壓力，根據另一套規則，可持續金融披露條例。SFDR目前正在接受全面審查，歐盟委員會表示可能會對資產管理人未來的運作方式進行根本性改變。

目前，SFDR實際上不承認所謂的過渡資產為綠色。這意味着即使資金用於使糟糕絕緣、能源消耗大的建築變得更環保，基金也不一定能被標記為可持續的。歐盟委員會已經表示可能會有所改變，但目前尚不清楚何時。

“我們知道我們必須改善最糟糕的”建築物，以減少它們的能源消耗和碳足跡，Njagulj説道。但實際上，“相當多的行業參與者、資產管理人和投資組合經理可能會説，‘讓我們等等看’”在採取行動之前等待規定的變化，她説。

最有雄心的投資者將繼續前進，但廣大羣體將等待明確的監管規定，Njagulj説。她説：“這直接影響估值。”

這也意味着房地產買家面臨着隱藏風險。Njagulj説：“如果有人仍然可以以相同的價格出售處於風險中的建築物，他們不會投資於修復它，因為他們不一定會得到回報。”

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這一發展正在房地產市場經歷更普遍的價格衝擊。去年商業房地產價格暴跌，而德國和法國辦公室的回報率創下了 有史以來最差，根據MSCI Real Assets的數據。

同時，人們越來越意識到，如果歐洲要實現到本世紀中葉達到淨零排放的目標，歐洲建築的存量迫切需要升級。根據歐洲委員會的數據，歐洲40%的能源用於建築，它們貢獻了三分之一以上的與能源相關的排放。

歐盟表示，要在2050年實現淨零排放，每年需要額外投入2750億歐元用於房地產翻新。目前，該地區的翻新僅能將年度能源消耗減少1%，歐洲委員會表示。

將更多資金用於綠色房地產翻新的投資者可能會得到市場的回報。房地產顧問CBRE的研究顯示，綠色認證建築在考慮建築規模、位置、年齡和翻新歷史時，可以獲得7%的租金溢價。

在歐盟缺乏明確的綠色法規的情況下，Njagulj表示，DWS正在尋找新的指標，以闡明房地產投資可持續性的程度。

基金經理現在使用分類法規，即歐盟的官方可持續活動清單，對資產進行分類。但她表示，這個過程需要“天文數字”的報價來自顧問。Njagulj表示，DWS正在“努力找到一種合理的方式來做到這一點，可能會使用現有的建築認證”。

她預計歐盟需要大約兩年的時間來完成修訂後的SFDR，這也是歐盟各國可能需要將EPBD納入國家法律的時間。

與此同時，歐洲房地產擁有“許多需要修復的現有庫存”，她説。

摩根士丹利計劃從本週開始裁減亞太地區約50個投資銀行工作崗位，據知情人士透露，至少80%的裁員將在香港和中國進行。

計劃裁員影響該地區約400名銀行家中的約13%，不包括日本，其中一位知情人士表示。據知情人士透露，預計在接下來的裁員中，香港和中國大陸將有超過40人失去工作，這些人要求不透露身份討論私人信息。