聯邦政策將使房價更昂貴 - 彭博社

Conor Sen

如果你有能力負擔得起。

攝影師：賈斯汀·沙利文/蓋蒂圖片社 北美觀望模式：美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾。

攝影師：賈斯汀·沙利文/蓋蒂圖片社 北美 現在提出今天的高利率將在未來推動住房通脹可能看起來有些違反直覺。畢竟，美聯儲已經收緊貨幣政策以消除經濟中的價格壓力。然而，就住房而言，建設更多住房是結構性解決高昂住房成本的唯一途徑，而這需要更低的利率，而不是更高的長期借貸成本。如果有一個時機可以證明更多的建設是限制房價和租金上漲的穩妥方法，那現在就是時候了。走出疫情引發的衰退，2021年和2022年上半年提供了一個世代機會進行建設，鑑於利率、租金增長和資產估值的情況。一些大都市區看到了新項目的激增，現在幾乎沒有住房通脹，而其他地區錯過了機會，繼續看到房價和租金上漲的壓力。

彭博觀點歐洲和英國需要全面備戰特朗普過多 —— 通脹有點過頭對通貨膨脹保持信心，但做好失望的準備開始對奶業工人進行禽流感大規模檢測在公寓市場上，政府和私營部門的數據顯示，在過去幾年中供應增長最為強勁的南部和西部市場的租金穩定或下降。在建築活動較為保守的東北部和中西部，租金增長最為強勁。

在單一家庭租賃市場上，目前租金增長最快的是東南部一些中等規模供應不足的城市，比如田納西州的查塔努加和諾克斯維爾，以及喬治亞州的薩凡納，根據約翰·伯恩斯研究與諮詢公司。建造了更多住房的較大的陽光帶城市，如奧斯汀、鳳凰城和拉斯維加斯，目前基本沒有租金通貨膨脹。

總體而言，住房通脹的持續性讓許多人感到驚訝，包括我在內。但一些地區供應不足和高抵押貸款利率暗中結合，使房屋價格昂貴，壓力使租金上漲，因為潛在購房者發現自己被困在租賃市場中，無法負擔購房。

反常地，高企的住房通脹是導致美聯儲將利率維持較長時間較高的主要因素，阻礙了建築活動。

這在公寓市場上最為明顯，上週的數據顯示，多户住宅開工量在三月份下降至自疫情低點以來的最低水平。幾周前我寫過一篇文章，指出現在較少的新公寓項目將限制供應，並在2026年儘快推高租金增長。由於通脹數據高於預期，延遲了夏季之後的政策放鬆，這種情況看起來更有可能發生。

住房供應之謎

2010年代的低建設量導致了缺乏可負擔性

來源：人口普查局

注：季節性調整後的年度率

儘管單一家庭市場的住房開工數據看起來略有改善，至少相對於2010年代低建設水平而言，但高額借貸成本也在那裏製造了挑戰。針對單一家庭租賃運營商建設的問題，PulteGroup Inc.的首席執行官Ryan Marshall在週二表示，“當前的利率環境…使得單一家庭租賃運營商更難評估他們的交易。”

融資成本也導致了住宅建築行業市場份額的轉移，對全國不同地區的建設速度產生影響。像DR Horton Inc.和Lennar Corp.這樣的大型上市住宅建築商可以通過自身現金流或資本市場融資新項目，幫助他們獲得市場份額，這在很大程度上是以私人持有的住宅建築商為代價的，後者需要從銀行借款。最大的住宅建築商不經營的大都會區——例如東北部的一些地區——將發現除非借貸成本適度，否則要擺脱住房短缺將變得越來越困難。

可以説，美國廣泛的住房通脹問題的根本原因是2008年經濟衰退後發生的低建設，這種情況只有在疫情期間住房需求激增時才追上我們。值得注意的是，當低建設發生時，政府對住房通脹的衡量是低的，這提醒我們在涉及住房時供需和通脹之間存在滯後的情況。

央行意識到了這些動態。在上週的彭博社 Odd Lots podcast中，里士滿聯邦儲備銀行行長湯姆·巴金表示，“案例理論是，你提高利率，這會將需求降至與供應更平衡的水平……你控制通脹，然後你可以再次降低利率，以便供應可以蓬勃發展。”

但這更像是一個最佳情況，而不是基本情況。儘管許多私人部門的住房通脹指標顯示的數字比政府數據低，政府數據約為5%，但政府的測量可能保持較高，或者經濟其他部分的價格壓力可能迫使美聯儲保持高利率，抑制任何蓬勃發展。

隨着勞動力市場狀況良好，大量千禧一代仍然“住房不足”，住房通脹可能會比美聯儲希望的要高，中央銀行政策本身也是問題的一部分。

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最新的通脹數據有幾種可能的走勢，週五的結果顯然是不太好的潛在結果中最積極的一個。在週四發佈了一個高 季度 通脹數據後，投資者從 月度 數據中得知，大部分通脹壓力出現在年初。換句話説，昨天的消息。不過，市場很明顯可能需要為接下來幾個月的失望做好準備，並且數據可能會導致美聯儲的政策利率在2024年的大部分時間保持在當前的5.25%-5.5%。

美國經濟分析局週五表示，其核心個人消費支出物價指數（美聯儲首選的通脹衡量指標）從上個月的3月份上漲了0.32%，1月份的數據修正為0.5%，2月份略高於0.27%（我會保留到第二位小數，因為這就是圍繞這些數字的審查和憂慮的程度。）從動量的角度來看，最糟糕的問題現在已經過去了整整三個月，使得核心PCE同比增長率達到了2.8%（比美聯儲的2%目標高出約80個基點）。並非完全是超通脹危機！