股市在聯邦儲備會議後下跌，擔心不會很快降息 - 彭博社

Scott Carpenter

2024-05-01

傑羅姆·鮑威爾

攝影師：Al Drago/Bloomberg隨着多家住宅抵押貸款逾期，將這些借款捆綁成商業房地產抵押貸款證券化的貸款人正在竭力避免麻煩。

為了防止不良貸款份額飆升過高——這會使發行人無法從商業房地產抵押貸款證券化中收取的費用中脱穎而出——他們一直在瘋狂地回購這些貸款。根據摩根大通公司的估計，貸款人在第一季度收購了5.2億美元的逾期信貸，同比增長了210%。

這是商業房地產抵押貸款證券化中打包的790億美元貸款出現緊張跡象的最新跡象，這個市場近年來日益重要，華爾街為購買公寓大樓並打算翻新並提高租金的聯合投資者提供融資。當利率飆升時，許多將浮動利率貸款捆綁到證券化中的借款人措手不及，開始拖欠付款。

來源：摩根大通公司

為購買違約貸款，一些貸款人一直在從銀行和其他第三方借款，使用所謂的倉庫信貸，這是一種循環信貸設施。摩根大通策略師Chong Sin表示，鑑於貸款似乎在今年進入時迅速惡化，他們沒有更多困難地獲得這筆債務，這令人驚訝。

“這些經理進行收購的原因是為了限制拖欠，”他説。“這裏的變數是，融資成本還能保持多久低到足以讓他們這樣做？”

他們之所以這樣做的一個原因是，自去年11月以來，商業房地產貸款的風險溢價或利差已經顯著收窄。因此，即使在對利率走勢更加鷹派的情況下，融資的總成本仍低於去年年底的水平。不過，不能保證它會一直保持這種狀態。

“如果美聯儲的前景出現重大變化，轉向加息或者一段時間內不再降息，這可能導致拖欠急劇增加，這會扼殺發行人購買貸款的能力，”巴克萊銀行策略師Anuj Jain説，他預計隨着該行業中困境的加劇，收購將繼續進行。

估算收購
商業房地產CLOs內部貸款的數據是按月報告的。為了估算拖欠貸款的收購規模，摩根大通統計了一個月內從拖欠變為退休或預付的貸款。根據該銀行的説法，由於商業房地產CLOs報告數據的不足，這種方法可能會低估一些貸款，同時高估其他貸款。

2021年，CRE CLO發行額激增至450億美元，比兩年前增長了137%，當時購買公寓樓的買家試圖從大城市搬到陽光帶來的工人浪潮中獲利。人們認為，為期三年的貸款將給他們時間完成升級和再融資。

快進到今天，許多債券支持的債務到期償還，此時對房地產貸款的需求減少，保險成本飆升，貨幣政策仍然緊縮。用於對抗借款成本上漲的對沖工具也到期了，現在購買成本顯著增加。

這些打擊導致了截至3月底，被歸類為困境的多户資產增加到近100億美元，較去年9月底增長了33%，根據MSCI Real Assets編制的數據。

“大量資金流入這個領域，投向房地產運營商和開發商，這導致了許多魯莽的放貸，”商業房地產貸款公司Mavik Capital Management首席執行官Vik Uppal説道，他避開了這個領域。

來源：美聯儲

痛苦現在正在傳導到CRE CLO市場。根據CRED iQ的數據，被打包到這些債券中的貸款的困境率在3月底超過了10%，而去年7月為1.7%。

該公司將困境定義為任何被移交給特殊服務機構或逾期30天或更長時間的貸款。一些其他數據提供商更傾向於等到支付逾期60天或更長時間後才使用這一分類。

該行業前景已經導致做空者瞄準了使用CRE CLOs的出借人，他們借入股票並以較低價格買回的意圖出售，因為發行人擁有證券的股權部分，所以當貸款惡化時首先承擔損失。

根據S&P全球市場情報編制的數據，週一，對Arbor Realty Trust Inc.的做空興趣超過了37%，達到了有記錄以來的最高水平。

“多家庭CRE CLO市場沒有為利率波動做好準備，”Viceroy Research的創始人弗雷澤·佩林説，該公司正在押注Arbor。 “結果是顯著的困境。”

Arbor Realty拒絕置評。億萬富翁萊昂·庫珀曼週二接受電話採訪時表示，Arbor創始人伊萬·考夫曼一直是“我的資本的良好管理者”，並且在一年多前正確地看到了需要將公司防禦性地定位的必要性。

CRE CLOs吸引了一些投資者，因為發行人往往比商業按揭支持證券的發行人更有利益關係。批評者認為，這些產品包含的貸款質量低於商業按揭支持證券中的貸款，商業按揭支持證券中的貸款通常是固定利率的，因此理論上至少不太容易受到利率上漲的影響。

“這些工具是為那些需要投機融資的借款人提供的一種方式，通常他們無法從其他地方獲得融資，”非營利組織“美國金融改革者”分析師安德魯·帕克説。 “CRE CLOs打包了商業按揭支持證券中的拒絕貸款。”

信貸領域其他地方：
* 銀行租用競爭對手的資產負債表以規避資本規定 * 信貸農業銀行領導歐洲債券承銷，銷售額攀升 * 青空銀行表示第四季度沒有新的不良美國辦公樓貸款 * 高盛投資部門領導SumUp的15億歐元貸款 * 極端債券市場空頭押注鷹派鮑威爾的轉變

華爾街的交易員們在週三歡呼雀躍，因為美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾表示，儘管通脹壓力存在，但他並不認為即將出現加息。然而，這種慶祝並沒有持續太久。

在短暫的時間內，美國股市迎來了自去年12月以來最大的政策會議後的漲勢，而各期限的國債收益率下跌超過10個基點。當鮑威爾告訴記者“下一次加息的可能性不大”時，這種寬鬆交易開始啓動。