為什麼抵押貸款、利率和房價成為英國熱門選舉議題 - 彭博社

由於幾十年來住房投資不足導致的支付能力危機，再加上持續高利率，形成了惡性循環。

攝影師：丹·基特伍德/蓋蒂圖片社隨着英國預計在今年晚些時候舉行大選，執政的保守黨和反對黨工黨正在制定競爭性計劃，以幫助一個關鍵人羣：有購房願望的人。 由於幾十年來住房投資不足導致的支付能力危機，再加上持續高利率，當借款人重新抵押房產時，成本不斷攀升。住房成本在一定程度上被前首相利茲·特魯斯的經濟管理不善所推高，保守黨急於恢復他們在抵押政策上的信譽，以縮小與工黨之間的廣泛民意支持差距。

1. 問題是什麼？

許多英國人買不起房。2022年底，英國平均房價約為平均收入的九倍，是自1876年以來最高的。當英格蘭銀行的基準貸款利率接近零時，首次購房者的抵押貸款略微更加可負擔，但現在已經達到5.25%。這也推高了現有房主的成本。那些租房的人也受到影響，因為他們的房東通常是通過抵押貸款購買房產，現在提高租金以抵消更高的利息支付。保守黨傳統上以獲得房東支持而聞名，許多國會議員本身也是房東。

2. 英國保守黨和工黨可能會採取什麼行動？

去年底，住房部長邁克爾·戈夫表示政府正在考慮一些綱領中的措施。這些措施可能包括減少購房所需的押金金額，或者為更長期的固定利率抵押貸款提供支持。另一個正在考慮的選項是擴大現有的抵押擔保計劃 —— 使貸款人能夠提供價值佔比95%的抵押貸款 —— 將其增加到99%。然而，目前還沒有最終計劃。工黨表示他們希望看到更多的25年固定利率抵押貸款，影子財政大臣瑞秋·裏夫斯表示這將在房屋所有權方面創造一場“革命”。如今，更普遍的做法是房主選擇利率固定時間較短的抵押貸款，然後在固定期滿前四處尋找新的交易，這種做法被稱為再抵押。

數百萬英國人買房成為奢望

來源：全國建築協會

3. 利率方面發生了什麼？

2024年初，投資者預計今年英國基準利率可能會下調多達六次25個基點。英國央行政策制定者的鷹派評論和出乎意料的強勁通脹數據使這些預期有所回落，到了五月，市場預計到年底只會有不到兩次的降息。這推高了用於設定大部分抵押產品利率的掉期利率，大型貸款人也相應地提高了他們的抵押貸款利率。

英國抵押貸款利率再次上漲

來源：Moneyfacts

4. 為什麼英國的抵押貸款對利率變化如此敏感？

因為絕大多數英國的抵押貸款持有者的利率僅固定在兩到五年之間，這與許多其他國家的情況不同，那裏的10年和30年固定利率抵押貸款更為普遍。這仍然比之前幾十年的情況要好，當時大多數家庭採用的是暴露于波動利率的浮動利率交易。然而，許多家庭在他們的固定利率交易到期後需要重新協商新條款時，面臨着急劇增加的還款額。英國央行在去年底開始加息以來表示，已經有500萬家庭看到他們的月還款額上漲。它警告説，到2026年還會有500萬户家庭受到影響，這一羣體的月還款額預計將平均上漲240英鎊。

5. 其他國家的情況如何？

世界各地的抵押貸款市場差異很大。例如，瑞典、加拿大和澳大利亞等國家更注重短期貸款，而在美國，15年和30年的固定利率抵押貸款是標準的，在許多歐洲大陸市場，包括德國、比利時和法國，情況也類似。法國還限制了貸款人向現有借款人迅速轉嫁上升的利率。所有這些意味着這些國家的現有借款人在很大程度上受到了上升利率的保護。另一方面，長期抵押貸款也可能缺乏靈活性。目前影響美國住房市場的一個問題是，抵押貸款通常不具備可攜帶性，因此房主感到無法搬家，因為他們將失去當前的低利率，必須以更高水平重新融資。

參考書架

• 彭博觀點的馬庫斯·阿什沃思認為，長期抵押貸款不是英國住房困境的答案。不是答案。
• 彭博的約翰·斯特佩克解釋為什麼英國房價一年來幾乎沒有變化。幾乎沒有變化。
• 英格蘭銀行如果通脹放緩，將考慮降息。考慮降息。
• QuickTake解釋英國古老的“租賃”法律，為什麼英國工人繼續罷工，以及英國2022年債券市場崩潰的背景。
• 行業遊説團體英國金融的抵押貸款趨勢數據。
• 決議基金會研究政府可能採取什麼措施來解決抵押貸款危機。解決抵押貸款危機。

隨着多户抵押貸款的拖欠不斷增加，將這些借款捆綁成商業房地產抵押貸款債務證券化的貸款人正在竭力避免麻煩。

為了防止不良貸款份額激增過高 — 這種情況會使發行人無法從商業地產抵押貸款支持證券（CRE CLOs）上收取的費用中獲利 — 他們一直在瘋狂地回購這些貸款。據摩根大通公司估計，放貸人在第一季度收購了價值5.2億美元的拖欠信貸，較去年同期增長了210%。