一座紐約辦公大樓顯示出2萬億美元商業房地產市場的壓力 - 彭博社

美國紐約的一處WeWork共享辦公空間。

攝影師：巖村幸/Bloomberg1440百老匯是一座位於曼哈頓中城百老匯與40街交角的25層建築，離時代廣場的璀璨燈光和港務局巴士總站的骯髒凌亂並不遠。該建築由Starrett & Van Vleck設計，並於1925年完工，其磚石和石灰石外立面是經典紐約建築的典範。

如今，1440百老匯也象徵着緊張局勢在20萬億美元的美國商業房地產市場中。

根據摩根大通的數據，辦公貸款的嚴重違約率在4月份達到了7%，是自2017年初以來的最高水平。這一跳升部分是由於支持1440百老匯的4億美元貸款，該貸款被打包成名為JPMCC 2021-1440的商業抵押貸款支持證券（CMBS）。

“導致這一顯著月度增長的貸款之一是JPMCC 2021-1440中證券化的3.99億美元1440百老匯貸款，”摩根大通的分析師由鍾信、特雷爾·博布和約翰·西姆撰寫的客户報告中寫道。交易的贊助商“未能在上個月支付貸款的到期付款，現在該貸款被視為不良到期貸款。”

來源：摩根大通多種趨勢結合在一起給1440百老匯帶來了麻煩。後疫情時期對辦公樓的需求下降給租金帶來了壓力。但利率的上升也推高了融資成本，並導致了該建築最大租户之一——WeWork Inc.——在去年底宣佈破產。

與此同時，梅西百貨公司（Macy’s Inc.）作為1440百老匯的另一關鍵租户（至少直到最近）也在努力應對實體購物的下降，同時試圖將員工重新推回辦公室。

以下是摩根大通的觀點：

“… **在證券化時，該物業的兩個最大租户WeWork和梅西百貨給這筆貸款的持續表現帶來了重大挑戰。在證券化時，這兩個租户佔該物業租金收入的70%。然而，梅西百貨在2024年1月租約到期時 vacated 了該物業。WeWork在今年早些時候宣佈破產，但已與物業的贊助商合作修改租約條款。WeWork談判將租金降低了40%，現在預計每平方英尺只需支付44美元，而不是最初支付的73.26美元。**WeWork將逐步支付更多的租金，因為修改後的租約條款確實包括了租金的逐步上漲。此外，WeWork能夠縮短租約的期限。WeWork的租約原定於2035年結束，但現在預計將在2028年結束。我們估計該物業的入住率現在為58%，與去年相比，租金收入下降了52%。”

來源：摩根大通

因此，1440 Broadway 面臨着租金下降、租户困擾和利率上升的三重打擊，是目前辦公房地產面臨挑戰的一個典型例子。但它在另一個方面也象徵着當前的趨勢。

儘管違約率上升，辦公貸款的違約情況並沒有許多人預測的那麼糟糕，部分原因是巨大的壓力和願意修改貸款的態度。商業房地產龐大生態系統中的許多參與者——貸款人、借款人和投資者——目前都被激勵去解決困擾的貸款問題。

今年早些時候，Cohen & Steers 的房地產戰略與研究負責人 Rich Hill，以及商業房地產領域的資深人士，描述了這種動態，以及幫助保持商業房地產穩定的再融資和修改的程度。正如他 在 Odd Lots 播客中所説：在三月份：

“… 到2024年將有近一萬億美元的貸款到期。這是事實。但去年這個時候，2024年到期的貸款僅略超過6000億美元。你不能僅僅憑空增加4000億美元的貸款。為什麼會增加？好吧，很多在2023年到期的貸款被修改並延長到了2024年及以後。

現在，我們實際上認為同樣的策略在2024年也會發揮作用。但你開始看到的是這種囚徒困境正在被解決。借款人處於不利地位，貸款人也處於不利地位。他們現在被迫相互合作…… 修改和延長，所做的就是為商業房地產估值提供了一些安全網。”

這對1440百老匯來説也是如此。儘管對WeWork的未來和整體辦公租金存在巨大的疑問，儘管基準利率的上升帶來了嚴峻的挑戰，但仍然有真實的機會，支持1440百老匯的貸款也將被延長。

當然，這種情況可能並不總是如此。對再融資和修改的需求可能會減弱（根據摩根大通的數據，計劃在2024年前四個月到期的辦公管道貸款中，有42%成功再融資，低於2023年的53%）。或者，基準利率可能會頑固地保持在高位。但目前，即使在一年內租金收入預計下降52%的情況下，像1440百老匯這樣的物業仍然預計能夠熬過難關。

“儘管面臨這些挑戰，我們認為這筆貸款仍然可能會被延長，”摩根大通的分析師總結道。

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