英國學生住房建築商的警告信號 - 彭博社

Merryn Somerset Webb

倫敦英格蘭的學院大廳學生住宿。

攝影師：彼得·薩默斯/蓋蒂圖片歐洲不是一個美麗的景象。

攝影師：霍利·亞當斯/彭博社 想要投資於一家以淨資產價值的28%折價交易的房地產公司，該公司在一個幾乎保證增長的市場中運營，提供4.1%的收益率，並被所有跟蹤它的分析師評為“買入”？您可以看看Empiric Student Property Plc。在本週的年會上，其首席執行官宣佈，其房間已滿，租金強勁增長（去年增長了10.5%，今年預計將增長6%），業務“準備好增長”。或者考慮Unite Group Plc，該公司擁有類似的業務模式，為需要住所的大學生提供服務，並取得了類似的成果。

彭博觀點只有本地人應該被允許參加奧運會新加坡對外國工人的關注忽略了問題的核心英國保守黨應明智利用在反對黨的時間卡瑪拉·哈里斯是民主黨的未來，無論如何在一個年輕人渴望在獲得學位的同時擁有套間浴室和休閒區的世界中，這似乎很安全，不是嗎？也許並非如此。

投資案例中存在一個裂縫。需求幾乎保證增長並不是那麼確定。去年，英國大學學院和招生系統（UCAS）宣佈，到2026年，英國的本科申請將增加到100萬，而去年僅約為56萬。Unite網站也提供了一些非常樂觀的預測：到2030年，僅英國就會增加22萬名學生。回顧過去，這是有道理的。2022年，本科申請比2019年（疫情前的年份，適合比較）增加了4%；所有英國18歲年輕人中有37.5%在某種高等教育課程中，中國、印度和尼日利亞的學生湧入英國學院。與此同時，更多英國18歲年輕人上大學的想法似乎是一個人口統計的事實。2020年有71.5萬名18歲年輕人。到2030年將達到89.3萬。2026年有一百萬本科生？輕而易舉。

除了預測之外，實際數字卻講述了一個不同的故事。100萬的數字假設國內學生增長24%，國際學生增長35%。然而，正如英國學生辦公室（OfS）本月在一份報告中指出的那樣，“這根本不可信。”截至2023年1月，英國申請英格蘭提供商的申請人數下降了3.1%。到今年1月，又下降了0.9%。更糟糕的是，2023年進入高等教育的英國18歲學生的比例下降了——從前一年的37.5%下降到35.8%。

與此同時，申請英國機構的海外學生人數一直在急劇下降，達到了“明顯低於歷史和預測水平”，OfS表示：與去年相比，入學人數平均下降了40%以上。這裏發生了很多事情。對於外國學生來説，有貨幣、地緣政治、簽證規則的變化；國內經濟（例如，尼日利亞經濟無法支持前往英國的學生數量增加），當然還有競爭。

對於英國學生來説，他們面臨生活成本危機，學生貸款實際價值下降（過去三年下降了11%），以及意識到並非所有學位都值得麻煩。無論是什麼解釋，前進的方向似乎很明顯：現在實現100萬的目標似乎不太可能。這對大學來説是個壞消息，對於聲望較低的大學來説更是個非常糟糕的消息（這些大學更有可能接納外國學生）：OfS表示，學生人數下降11%將使英國75%的大學陷入赤字。

對於住房提供商來説，情況也並非完全樂觀。專門為學生建造的住房也需要相對富裕的學生，而且似乎還需要外國學生。國際學生約佔英國總人數的24%。但是，例如，他們佔Empiric租户的50%。這並不意味着Empiric和Unite不再是合理的投資選擇。它們可能是。但是自去年低點以來，它們的股價已經上漲了10%；它們都不算特別便宜（前瞻市盈率為20倍），儘管它們都專注於英國大學部門的高質量端，但外國研究生人數的持續下降可能至少會限制它們保持租金遠高於通貨膨脹率的能力，就像英國學生貸款實際價值在過去三年中下降了11%一樣。

隨着英國市場的復甦勢頭增強，通脹觸底和利率達到峯值（至少是暫時性的），越來越多地會有人心動於看那些以折價交易的各種房地產公司的淨資產價值。但許多公司，無論是房地產行業內還是外部公司，都不依賴於對中國、印度、尼日利亞和英國學生過去增長的推斷，這在當今世界可能是一件好事。投資者可能最好是堅守這些公司，看看事情如何發展（英國即將舉行的大選之後可能發生任何事情）。

好消息是，英國房地產的需求如此之大，以至於邊緣大學城的任何過剩庫存都可以輕鬆改變用途。有過多的市中心帶獨立浴室的卧室，帶共用廚房、休閒區和遊戲室？它們可能正是適合英國的減少退休人員的東西。65歲以上的人不是在追求100萬，而是1500萬。他們也喜歡游泳池 - 而且他們肯定會需要住所。

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幾乎沒有令人信服的理由去參觀斯勞，這是一個位於倫敦西部約30分鐘車程的混凝土通勤帶城鎮，主要以瑪氏糖果工廠和18世紀天文學家威廉·赫歇爾的故鄉而聞名。多年來，它的醜陋和郊區乏味的形象一直是許多笑話的對象：一位桂冠詩人在20世紀30年代諷刺性地呼籲將其炸燬；瑞奇·熱維斯在他的情景喜劇《辦公室》中設定了這裏。這也是一個思考凱爾·斯塔默領導的工黨政府面臨的住房挑戰的不錯地方。被炸燬。 The Office 設定在那裏。這也是一個思考凱爾·斯塔默領導的工黨政府面臨的住房挑戰的不錯地方。

“我在20世紀70年代在斯勞長大，”喜劇演員吉米·卡爾開玩笑説。“如果你想知道20世紀70年代的斯勞是什麼樣子，現在去那裏看看吧。”這可能仍然很有趣，但不再是真實的了。市中心比五十年前糟糕得多。這位也在斯勞長大的通訊員最近從火車站步行了五分鐘，穿過昆斯米爾購物中心到達了市中心。這是一個令人沮喪的經歷，不僅僅是因為殘酷的20世紀70年代建築風格。這個購物中心曾經主導了市中心，是20世紀70年代消費者熙熙攘攘的磁鐵，現在卻半廢棄了。馬克斯&斯賓塞自1933年以來一直在那裏，但在2017年搬走了；德本百貨公司三年後也離開了。這兩個空間仍然空着。