大型銀行的商業地產敞口在考慮REIT債務時增加了40% - 彭博社
Todd Gillespie
大型美國銀行可能對商業地產的敞口比監管機構意識到的更大，因為它們向房地產投資信託提供信貸額度和貸款，根據一項新研究。
紐約大學經濟學教授維拉爾·阿查里亞等研究人員寫道，當將這種間接向房地產投資信託的貸款納入考慮時，大型銀行對商業地產貸款的敞口增長約40%。他們認為，在有關受困行業對貸款人構成的風險的辯論中，這一點很大程度上被忽視了。
“每個人都在關注銀行的資產負債表上的貸款，”曾任印度儲備銀行副行長的阿查里亞在接受採訪時説。“我們不應該陷入這樣一個盲點，即大型銀行相對於小型銀行的敞口較小。”
自疫情爆發以來，由於遠程辦公威脅到辦公室的長期價值，同時高額借款成本損害了許多多家庭投資，房地產投資信託面臨着挑戰。一些投資者在過去兩年中從信託基金中撤資，包括由Starwood Capital Group和Blackstone Inc.管理的基金，他們為了保持流動性限制了贖回。
高壓力
房地產投資信託(REITs)是擁有、經營或向生產收入的房地產提供貸款的公司。它們每年都必須支付大額股息，這意味着它們相對現金緊張。因此，它們傾向於在擔心贖回和整體經濟壓力較大時向銀行動用信貸，這對研究人員來説是一個關注點。
報告稱，這可能會導致“資本和/或流動性的突然負擔”。監管機構應該在進行銀行資本壓力測試時更好地考慮貸款人對房地產投資信託的敞口，報告補充道。
大銀行間接向商業地產提供貸款
自2013年以來，表外敞口已經增加了三倍以上
來源：阿查里亞、戈帕爾、雅格和斯特芬，2024年
根據報告，由於借款人決定何時動用信貸，銀行很難有效管理來自動用的風險，這“可能誇大銀行的週期性風險”。研究人員發現，在某些情況下，這筆資金似乎被用於購買額外的房產。
“由於大規模信貸額度動用對最大銀行造成的抵押損失，從整體上看，商業地產敞口的系統性風險可能比僅考慮直接敞口要大得多，”喬治亞理工學院金融助理教授、報告作者之一Manasa Gopal説。
迄今為止，在遠程辦公興起後，對金融體系風險的關注大多集中在地區銀行身上，因為它們近年來增加了對商業地產的敞口。根據MSCI Real Assets編制的數據，美國第一季度末辦公室的困境超過了380億美元，還有可能有503億美元的困境。
按市值排名前五的美國銀行中，根據合著作者馬克斯·亞格的説法，摩根士丹利將其自有信貸額度中用於房地產投資信託的比例最高。然而，就絕對數額而言，摩根士丹利的風險暴露要小於同行。該公司發言人拒絕置評。
美聯儲一直在審查銀行對房地產投資信託和影子銀行的風險敞口，並一直在追蹤它們之間的債務聯繫。在其於四月發佈的金融穩定報告中，美聯儲表示銀行對房地產投資信託的信貸承諾已經同比下降。
更高的費用
然而，研究人員表示，近年來，與其他借款人相比，對房地產投資信託的信貸額度增長速度要快得多，他們補充説，放貸方應該收取更高的費用來彌補他們所承擔的風險。
在2022年底之前，黑石房地產投資信託限制了贖回，該公司在報告中表示，儘管顯然增加了信貸和提款風險，但該公司的信貸額度幾乎沒有變化或未變化擴大。
“BREIT在管理流動性方面採取了積極和有紀律的方法，”黑石的一位代表在一份聲明中表示。“它通過整個週期保持了充足的流動性水平，以有效地運營其業務，並擁有強勁的資產負債表。”
2022年第四季度，大型美國銀行對商業房地產的間接敞口達到了3450億美元，分析發現。這一數字較2013年同期的1090億美元有所增加。
儘管如此，房地產投資信託(REITs)的槓桿比率仍然較低。根據NAREIT代表機構的研究，他們的債務佔市場資產比率在第一季度末達到了33.8%，這意味着他們“面臨的壓力比負債較高的同行要小”。
在大流行病爆發後，由於美聯儲採取的支持措施，減輕了向處於壓力之下的REITs放貸所帶來的銀行風險，確保銀行有足夠的流動性來滿足需求，阿查里亞説。但情況並非總是如此。
“信貸額度具有一定的週期性，你無法準確知道事件何時會發生，”他説。“風險在於我們無法準確知道這些事件會如何發展。”
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這一廣泛基準指數收盤時上漲了0.9%，報收於2898.47點，遠高於1989年12月創下的歷史最高點。2000多家公司的33個行業子指數中幾乎所有都上漲，汽車製造商提供了最大的推動力。自4月中旬指數觸底以來，保險公司和銀行是表現最好的，預計日本央行將加息，提高了它們的盈利能力。