舊金山的房屋突然物有所值 - 彭博社

Conor Sen

是時候買了嗎？

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社

是時候邁出新的方向了。

攝影師：內森·霍華德/蓋蒂圖片社 舊金山在過去幾年裏一直備受負面報道。它受到了疫情導致的城市大規模外流、辦公室空置的遠程辦公轉變、犯罪和無家可歸問題的影響，這些問題損害了它的國家聲譽，還有像埃隆·馬斯克這樣的企業領袖承諾將公司總部遷至其他地方。但在住房幾乎所有地方都很昂貴且人們正在尋找物有所值的時候，相對而言，舊金山是最好的購買之一 —— 至少與其歷史上高昂的成本相比。近年來導致其表現不佳的因素大多已成過去，儘管悲觀情緒不斷，但有理由對這座城市的未來感到樂觀。

彭博社觀點德意志銀行喚起投資者的不良記憶這一次，民主黨人也紛紛順從哈里斯剛剛展示了特朗普為何如此害怕她補貼太陽能和風能，而不是電動汽車在辯稱美國最昂貴市場之一的住房物有所值時，首先必須承認舊金山應該比整個美國住房市場更值得高溢價。關鍵問題在於這種差距應該有多大。使用標普科爾洛基斯-希勒數據集，自2022年初以來，舊金山和美國各地房屋價值之間的比率大幅下降，目前處於2013年中期以來的最低水平。

舊金山房地產價格已經趨於穩定

美國的科技之都相對於全國其他地方看起來更有價值

來源：S&P CoreLogic Case-Shiller指數，聖路易斯聯邦儲備銀行

注：指數基準為2000年1月=100，經過季節調整

實際上，這個比率大約與2003年相當，那時城市的失業率為7%，正值互聯網泡沫破裂的尾聲。這是在Facebook、iPhone或Google首次公開上市之前。事實上，在過去的20年裏，隨着舊金山成為毫無爭議的世界科技之都，在創造數萬億美元的價值並吸引大批雄心勃勃的專業人士的過程中，其房價增長僅僅與整體美國房價增長速度相同。而且我們不要忘記，在這段時間裏，這座城市幾乎沒有修建新住房。

顯然，房價在最近過去的時間裏表現不佳，降低了這個比率。在疫情期間發生了大規模的城市外流後，科技行業是最大的落後者之一，不願意回到辦公室。它也是最受到低利率結束影響的行業之一，導致大規模裁員和招聘凍結。關於犯罪和無家可歸問題的持續報道也沒有幫助，飆升的抵押貸款利率更是在本已高不可及的城市中加劇了支付能力的問題。

但從各方面來看，最糟糕的時期似乎已經過去。到目前為止，疫情期間的外流和遠程辦公的負面影響已經成為過去。也許那些前往奧斯汀等城市的人不會回來，但總會有一批新的年輕人尋求在科技領域追逐財富。

將奧斯汀與舊金山進行比較是有用的，因為兩個城市的房價增長已經出現了明顯分歧。純粹從名義美元的角度來看，奧斯汀仍然比舊金山便宜得多 —— 單獨的獨棟住宅在那裏售價約為 $600,000，而在舊金山則為$1.6 million，根據 Redfin 的數據。但根據美國聯邦住房金融局的數據，自2018年底以來，奧斯汀的房價飆升了約60%，而舊金山僅增長了12%。如果你擔心未來會出現房價暴跌，那麼這種情況不太可能發生在沒有經歷繁榮的城市。

奧斯汀正在擺脱繁榮

現在舊金山地區看起來更像一個更好的房地產投資

資料來源：美國聯邦住房金融局，聖路易斯聯邦儲備銀行

注：指數 1995 年第一季度 = 100，不考慮季節因素

而圍繞人工智能的活動激增，這將使該地區繼續處於可能是新一波創新和創業浪潮的中心。不僅是領頭羊 OpenAI 總部設在舊金山，最近幾個月一直在尋找更多辦公空間，而且全球一半的人工智能相關初創公司的風險投資都流向了總部位於舊金山灣區的公司。

犯罪和治理是另一個看起來過去最糟糕的領域。財產犯罪今年在該市下降了32%。在最近的收益電話會議中，兩家在該市運營的公寓REITs，AvalonBay Communities Inc.和Equity Residential Property Trust，都強調了他們的物業表現得到改善，並且隨着地方選舉的交替，對治理局勢的樂觀情緒正在增長。

也許沒有哪個城市比聯邦儲備開始放鬆政策後更能從較低利率中受益。當你在處理售價超過100萬美元的房屋時，更便宜的抵押貸款利率會產生更大的影響，而較低的借款成本可能會促使科技公司在增長和盈利能力之間有所轉變，從而導致新的招聘週期。

舊金山的房地產永遠不會便宜，但隨着許多潛在的催化劑即將到來，它可能永遠不會比今天更便宜。更多來自彭博觀點：

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我一直堅持“利率更高更長時間”的觀點，堅稱美聯儲必須將短期利率保持在當前水平或更高以控制通脹。

事實已經發生變化，所以我改變了主意。美聯儲應該削減利率，最好是在下週的政策會議上。