歐洲開放式房地產基金競賽應對120億歐元的贖回 - 彭博社
Jack Sidders, Neil Callanan, Laura Malsch
在試圖出售從巴黎到法蘭克福的辦公樓並未成功後，Amundi SA 終於接近一筆可觀的交易。
攝影師：Zula Rabikowska/Bloomberg在試圖出售從巴黎到法蘭克福的辦公樓並未成功後，Amundi SA 終於接近一筆可觀的處置交易，這將幫助為希望退出其房地產基金的投資者籌集現金。
根據知情人士透露，Blackstone Inc.同意從歐洲最大的資產管理公司手中以2.5億歐元（2.7億美元）至3億歐元的價格購買一組商業園區。這家美國投資公司打賭，一旦這些園區轉變為專用物流設施，它們將有更加有利可圖的未來，知情人士稱。
這筆交易凸顯了歐洲開放式房地產基金面臨的日益嚴峻的困境，這些投資工具管理着約1660億歐元的資產。在辦公樓不受青睞的世界中，滿足贖回需求的幾種方法之一是出售其他更具吸引力的資產，如住宅樓、倉庫或可改建為此類用途的物業。
Amundi 是巴黎Coeur Defense 項目的所有者。攝影師：Zula Rabikowska/Bloomberg這導致基金經理及其剩餘客户在市場受挫領域的持續集中。隨着贖回繼續，其中一些可能很快別無選擇，只能出售資產，引發重新估值並延遲任何新興市場的復甦，可能對整個經濟產生連鎖影響。
對於一些房地產基金和開發商來説，“賣出的壓力非常大，”德國基金管理公司Commerz Real AG的首席執行官Henning Koch説道，該公司管理着約340億歐元的房地產和可再生能源資產。“基金正面臨資金外流的困境。”
根據晨星公司的數據，歐洲開放式房地產基金連續六個季度出現資金外流。自歐洲央行自2022年7月開始加息以來，投資者已經撤出了超過120億歐元，使淨資產降至五年來的最低水平。
利率上漲後，房地產基金流出轉為負值
來源：晨星公司
注：歐洲開放式基金和ETF基金流動
對於投資於股票或債券的共同基金來説，這樣的贖回雖然痛苦，但不會造成流動性或集中度問題，因為這些證券定期在公開市場上定價並容易出售。相比之下，房地產基金購買的是無法迅速交易的大型資產，其當前價值在再次出售之前很難確定，有時會以顯著折扣出售，這與基金所評估的價值不符。
對於開放式基金來説，當投資者要求贖回時，這可能導致資產難以出售，造成潛在的流動性不匹配。根據Savills的數據，今年上半年歐洲共完成了約740億歐元的商業地產交易，比五年平均水平低42%。如果基金確實出售資產，更容易處置那些租金增長前景更好的物業，並延遲重新評估不受歡迎的資產。
在德國，許多基金正努力出售資產，因為規定禁止它們以明顯低於賬面價值出售資產。如果這樣做，它們將被要求重新評估待售的投資組合或房產，這可能會導致基金價值急劇變化。據瞭解此事的兩名知情人士稱，一些基金經理目前正在考慮向銀行獲得新的信貸額度，以避免資產重新估值和潛在出售。
其他人也感受到了痛苦。Union Investment上個月將一隻價值40億歐元的基金的淨資產價值下調了17%，因為無法以賬面價值出售房產以滿足贖回需求。Commerz Real在漢堡Elbtower項目上投資了5000萬歐元，但由於該項目背後的開發商破產，被迫進行了減記。
五月份的漢堡Elbtower建築工地。攝影師：Markus Scholz/picture alliance/Getty Images房地產基金公佈的資產價值與其房產可能售出的實際價格相差多少，尤其是在辦公室方面，目前尚未有大量銷售。但是，觀察投資者通過購買或出售股票每天對房地產市場表達觀點的上市房地產投資信託(REITs)可以發現，這種差異是巨大的。自2021年初以來，這類REITs已經下跌了約29%，即使最近開始反彈。相比之下，開放式基金報告的淨資產價值幾乎沒有變化。
歐洲央行去年警告稱，房地產基金出現問題可能會放大商業房地產市場崩盤的風險。市場衰退的後果已經波及從香港的寫字樓到加利福尼亞公寓大樓等各種房產，可能會對全球經濟產生重大影響。
根據國際清算銀行的數據，上世紀90年代，當商業房地產價值實際下跌超過40%時，信貸和GDP增長分別下降了12和4個百分點。信貸和GDP增長。巴塞爾總部的機構在一份報告中表示，經濟計量分析“表明，這一次商業房地產價格大幅下跌可能會產生類似的實質影響。”儘管銀行體系目前表現強勁，“但如果從辦公室到商店的各種風險敞口”被“低估，且價格下跌超出預期”，則“脆弱性可能會顯現出來。”
歐洲銀行管理局表示，歐洲近18%的商業房地產貸款被銀行列為第2階段，意味着信貸風險顯著增加，而德國銀行的不良商業房地產貸款比率從2022年12月的2.1%上升至去年的4.8%。據彭博新聞報道，預計歐洲央行將敦促幾家德國銀行增加他們對房地產貸款違約的準備金。
德意志銀行股份公司，德國最大的貸款機構，上週表示，今年將為貸款損失撥備更多資金，此前對商業房地產復甦過於樂觀。這一消息導致股價下跌了多達9%，拖累其他貸款機構。
Barkow Consulting創始人彼得·巴爾科夫表示，他的公司追蹤德國的房地產基金贖回情況，稱即使不太可能重演金融危機，房地產基金可能還會遇到“進一步的困難”。
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許多產品的問題加劇了，因為它們未能從傳統商業房地產的主要支柱，如辦公室和商店，轉向增長更快的領域，如倉庫和數據中心。
法國的OPCI基金是一種受歡迎的税收優惠儲蓄產品，用於投資房地產，平均辦公室佔比為67%，而倉庫物業僅佔1.7%，根據法國不動產投資公司協會的數據。相比之下，黑石的歐洲投資組合現在55%是倉庫，不到10%是辦公室。
安聯與黑石的交易是美國公司的一項賭注的一部分，該公司認為迅速增長的在線購物將有助於吸引租户，一旦建築物得到升級，提供現代化的倉儲空間，熟悉該交易的人士表示，由於交易尚未完成，他們不願透露身份。這些物業目前包括辦公室、倉庫和儲藏空間等用途，由安聯旗下一系列基金持有，其中包括其旗艦OPCI產品。安聯和黑石拒絕置評。
“那些在週期後期進入市場並選擇次一級地點的物業的基金面臨更大的挑戰，”德意志銀行集團歐洲房地產首席投資官烏爾裏希·馮·克賴茨説，他一般性地談到房地產基金。
“私募股權可能會介入，收購法蘭克福尼德拉德等次一級地點的老舊辦公樓，例如用數據中心替換它們，這樣的交易可能會以大幅折扣發生，”他説。
德國法蘭克福尼德拉德。來源：Panther Media GmbH/Alamy許多國際房地產基金設在都柏林，愛爾蘭中央銀行將這些產品的槓桿使用限制在最多60%，從而在價格受到壓力時降低了強制出售的風險。幾個國家的基金還要求投資者在可以贖回之前提前12個月通知他們。據一位知情人士透露，許多法國房地產基金投資通過壽險合同持有，這意味着它們可能不會在幾年內被贖回。這提供了一種流動性來源，並減輕了那些想要迅速取回現金的投資者的抗議風險，該人士表示，這意味着監管機構對流動性壓力的看法比他們本來會更為樂觀。法國金融市場管理局拒絕置評。
一些投資者正在打賭，一旦基金不能滿足贖回需求而不得不出售它們不太吸引人的持有資產時，將會出現購買機會。 GoldenTree Asset Management、哥倫比亞線索和Bhavnani家族的單位已經作為英國房地產投資信託的錨定投資者，計劃針對“處於困境且高度積極出售”的賣家，包括開放式房地產基金。
“贖回請求數量如此之多，以至於管理團隊認為許多較大的機構開放式房地產基金很可能無法保持足夠的規模、多樣化和效率，”特別機會房地產投資信託的招股説明書説。“這導致了一種被迫出售的局面。”
然而，目前潛在投資者並沒有被説服，計劃中的首次公開募股在籌款未達到目標時被擱置。管理團隊現在希望使用私人資本來購買資產。