歐洲天然氣交易商因供應擔憂加劇而急於購買保護 - 彭博社

Shawna Kwan, Jinshan Hong

2024-08-13

羊在荷蘭穆伊登的天然氣發電廠附近吃草。

攝影師：彼得·博爾/彭博社香港的房地產蕭條正在扼殺這個金融中心最重要的政府收入來源之一。

幾十年來，香港政府通過將土地拍賣給資金充裕的開發商獲得鉅額收入，隨着價格飆升。這幫助香港維持了低税制，這對其商業中心地位至關重要。這種安排在很大程度上是有效的——直到最近。

一場長期的房地產低迷現在正在破壞這一模式。過去幾年，房價下跌和辦公樓空置率上升導致開發商要麼停止競標土地，要麼在公共招標中提供異常低的地價。市場仍然低迷的一個跡象是，香港房價指數在七月份降至近八年來的最低點。

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香港政府在2023-2024財政年度的土地收入是自全球金融危機以來的最低水平，預計需求不會恢復到房地產行業鼎盛時期的水平。這一明顯的放緩給香港帶來了壓力，迫使其增加來自其他來源的收入。該市承諾建設一個大型科技中心，並有其他昂貴的項目在籌備中，這可能會耗盡其財政。此外，香港的人口迅速老齡化，這將需要更多的福利服務支出。

在房地產狂潮的高峯期，該市從土地中收集了1648億港元。與房地產相關的總收入貢獻了當年香港政府收入的近三分之一——這是自1989年以來的最高紀錄——根據香港城市大學的經濟學教授梁家輝和其他學者的分析。

在剛剛結束的財政年度，政府的土地總收入降至僅196億港元。這比2023-24官方預算估算低77%。在截至2025年3月31日的當前財政年度，政府預計土地總收入為330億港元。

土地銷售減弱對香港的影響

該市政府的五大主要收入來源

來源：財政服務及庫務局

注：財政年度從4月1日到3月31日

梁先生表示，香港房地產低迷和人口下降是經濟深層次問題的跡象。隨着越來越多的人移民海外、選擇在鄰近的深圳生活，或因預期房產價值下跌而停止投資，住房需求正在下降。

城市依賴土地銷售獲取收入的時代已經過去，“如果政府不考慮支出並繼續這樣下去，我們將面臨更大的問題，”他補充道。

香港政府在今年早些時候採取的激進措施，取消購房限制，僅導致了短暫的反彈。銷售放緩，新房和二手房的價格持續下跌。

香港的土地收入急劇下降

來源：香港政府

注：HK$10億=1.28億美金。數據為截至3月31日的財政年度。2025財年的數據為政府估算。

“由於開發商信心低迷、庫存水平高以及高利率環境，預計土地銷售市場在2025年和2026年將保持低迷，”測量師漢娜·鄭表示。她補充道，城市的開發商面臨着降低價格以銷售新房的壓力，同時還要應對高融資成本和建築費用。

招標減少

2024年2月在啓德地區的建設。攝影師：林逸/彭博社在上一個財政年度，香港政府僅售出三個地塊，售價為73億港元，是自2008-2009年以來的最低水平。位於啓德地區的一塊地皮——曾是開發商的熱門地點——在去年九月以九年來的最低價格售出。該市還經歷了創紀錄的失敗土地招標數量。

截至目前，今年政府已售出一塊住宅用地和兩塊用於電動車充電站的地塊，總金額為7.22億港元。它還未能在七月底售出一塊住宅用地，因為僅收到一份未達到保留價格的投標。

大多數售出的地塊位於新界

按地點劃分的政府土地銷售交易數量

來源：彭博社分析的土地署數據

注：數據為截至3月31日的財政年度

前所未有的加深的商業地產下滑正在增加挑戰。根據CBRE集團公司的數據，香港的辦公樓空置率在上半年達到了歷史最高的16.9%，而租金預計在2024年將下降多達10%。

幾年前，商業用地曾為政府帶來數十億港元的收入。自2023年3月以來，該市沒有推出任何商業土地出售。

財政赤字

香港政府在截至2024年3月的財政年度中出現了約1000億港元的預算赤字，幾乎是之前估計的兩倍——主要是由於土地相關收入的顯著短缺。

該城市在五年內已經出現了四次赤字，導致財政儲備從2019年1月的高峯12000億港元下降到6月底的6150億港元。這種模式不尋常，因為香港政府在憲法上有義務努力平衡預算，避免赤字，保持支出在收入限額之內。

香港一直在運行財政赤字

政府在截至3月的財政年度的預算盈餘或赤字

來源：金融服務及庫務局

注：當前財政年度的數字為官方估計

政府支出只會增加。到2046年，香港超過三分之一的人口將年滿65歲，較2021年的21%有所上升。除了可能增加的福利支出外，該市還在建設一個2200億港元的超級項目，稱為北部都會區，該項目將把新界的一部分轉變為科技中心。它還計劃建造三個大型人工島，預計將花費5800億港元。

針對彭博新聞的查詢，政府發言人表示，該市正在努力增加收入，並更加重視控制支出增長。這包括限制公務員的規模和審查主要補貼項目——例如為老年人和殘疾人提供的公共交通票價折扣。

出售的大部分土地用於建造住宅

香港公共土地銷售的溢價，按用户類型劃分

來源：彭博社分析的土地署記錄

注意：住宅數據包括一些混合用途土地。數據為截至3月31日的財政年度。

可以肯定的是，香港的財政狀況仍然優於大多數其他發達經濟體。政府估計，未來四年政府債務與城市國內生產總值的比率將在9%到13%之間。相比之下，美國的國債在2023年達到了其GDP的123%。

該市無法輕易提高所得税，因為其簡單且低税的制度一直是金融中心吸引企業、外籍人士和外國投資的最大優勢之一。今年早些時候，政府將高收入者的税率提高從15%提高到16%，僅影響0.6%的納税人口。

“如果税率過於複雜，香港的優勢就會喪失，”Natixis SA的高級經濟學家Gary Ng説。“簡單來説，香港很難擺脱土地財政。”

交易員們急於購買對抗飆升的歐洲天然氣價格的保護，表明他們預計在供暖季節不到兩個月的時間裏，供應會出現更多幹擾。

與荷蘭天然氣期權相關的隱含波動率——衡量基礎衍生合約成本的指標——在八月份飆升，表明對供應短缺的擔憂。根據洲際交易所公司的數據，上週期權交易量比去年同期增長了71%。