新的房地產委員會規則：代理、買家、賣家需要知道的事項 - 彭博社

NAR和解在三月宣佈時給行業帶來了震動。攝影師：米凱拉·瓦切娃/彭博社房地產經紀人和美國住房專家們已經在日曆上圈出了這個日期：8月17日，關於行業補償實踐的集體訴訟和解條款將生效。

協議中列出的變化是技術性的，圍繞消費者在買賣過程開始時填寫的文書工作展開，併為已經複雜的事務增添了新的變化。目前，代理商收取5%或6%的費用，這些費用在雙方之間分配，但規則將使他們的權力轉移，並隨着時間的推移降低佣金。

“在任何談判中，代理商對消費者有如此大的優勢，”消費者聯盟的高級研究員斯蒂芬·布羅貝克説。 “典型的消費者不知道合理的佣金是多少。2%是一個不錯的目標，在某些地區他們可以將其降低到1.5%。”

美國的代理支付系統一直是消費者的一個老大難問題，他們長期抱怨支付的佣金比世界其他地方的買賣雙方要高。然而，行業對此抵制變革，直到密蘇里州的陪審團裁定 全國房地產經紀人協會 因串通抬高佣金而承擔責任。司法部也在關注此事，主張在一場 單獨訴訟中，買賣佣金應分別處理。

NAR 同意在三月份解決密蘇里州的訴訟，這在行業內引發了震動。專家預測，這項交易將使消費者成本降低多達30%，並使大量代理人失業。其他人則建議經紀公司會簡單找到漏洞。

在一次採訪中，NAR主席凱文·西爾斯表示，雖然需要時間來確定這些變化的影響，但政府監管機構正在密切關注它們的實施情況。

“任何想要規避規則的人，”他説，“讓我告訴他們，司法部會在關注。”

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多年來，代理人通過最小阻力的路徑設定他們的費用。通常，賣方與他們的代表商定佣金，代表與買方代理分攤付款。費用從銷售收益中提取，使賣方几乎沒有討價還價的理由。最終承擔費用的買方几乎沒有發言權。

這種框架並不會完全消失。根據新規則，賣方在填寫發佈房源的表格時，不能再指定他們願意支付給買方代理的佣金。而買方代表必須與客户簽訂書面合同，明確在關係開始時的佣金。

一些州，包括 新澤西 和 印第安納，已經實施了這些變化，提供了它們在實際操作中如何發揮作用的窗口。在買家去看他們感興趣的房子之前，他們的代理人會提前打電話詢問賣家是否願意承擔佣金，傑克·約翰遜説，他是 印第安納波利斯的 Redfin Corp. 經紀人。

約翰遜説，如果賣家不願意支付，買家就不太可能去參觀該房產，這限制了房屋收到的競標數量，並降低了獲得最高價格的機會。此外，賣家通常關注銷售的最終收益，一旦支付了成交費用，他們願意承擔買方佣金，如果這能產生更好的報價。

佣金已經呈下降趨勢，這可能是由於和解所引起的關注。攝影師：米哈伊拉·瓦切娃/彭博社迫使買方代理在流程開始時設定他們的費用可能會產生更大的影響。在其他條件相同的情況下，出價50萬美元並要求賣家返還2%佣金費用的買家將比出相同出價但要求3%讓步的買家更具吸引力。

“現在，買家是簽署合同的人，”Keefe, Bruyette & Woods的分析師Ryan Tomasello説。“與代理商談判降低費用的買家將會更具競爭力。”

佣金已經呈下降趨勢，這可能是由於和解所引起的關注。在截至7月14日的四周內，Redfin 估計買方代理的平均補償為2.55%，低於年初的2.62%。這一下降發生在現有房屋銷售接近歷史低點之際，代理商可能只是願意接受更低的費用以在艱難時期贏得業務。

Brobeck表示，他不認為佣金會因和解而大幅下降。但隨着時間的推移，他設想一個系統，買賣雙方各支付1%到1.5%的基本費用，併為高質量攝影或向買家展示大量房產等服務支付附加費用。

目前尚不清楚買方代表是否願意接受更低的補償，除了那些已經存在多年且成功與否不一的折扣經紀公司。頂級代理商不會熱衷於接受降低的費用，尤其是因為和解並沒有改變他們提供的服務。

如果費用確實下降，可能會是逐漸的。成長的煩惱將會立刻顯現。

在新澤西州，該州於8月1日實施了規則變更，位於Compass的Hoboken經紀人Farah Alli對新流程的某些部分感到沮喪。如果她想在一天內向客户展示五處房產，她必須打電話給每位賣方的代理商以瞭解佣金是多少，如果他們不接電話，她可能就無法展示那處房產。在表格上列出佣金也很尷尬。

“我經常通過電話與人聯繫——他們沒有見過我，他們不知道我是多麼出色的人，”Alli説。“我必須告訴他們，在他們簽署表格之前，我無法幫助他們。”

額外的工作是為了更大透明度而值得付出的代價，Jennifer Johnson説，她是新澤西州Flaster Greenberg PC的一名專注於房地產交易的律師。

“當我打電話修理冰箱時，那個人説，‘我可以修理它，這就是費用，’”Johnson説。“談論錢總是讓人感到不舒服，但這也是好的。”