倫敦豪華房地產市場瞄準美國人以實現反彈 - 彭博社

曾幾何時，3200萬英鎊（4200萬美元）在時尚的諾丁山地區購買一處住宅的交易，幾乎不會引起倫敦高端經紀人的注意，他們在過去十年中見證了數十筆類似的交易。但在今年奢侈品交易萎縮的背景下，這筆交易顯得格外突出——買家的國籍也是如此：他是美國人。

希望出售城市最昂貴住宅的房地產經紀人，越來越將美國買家視為復甦受到富人税收影響的市場的最佳希望。喬·埃克爾斯——代表上個月諾丁山豪宅買家的 Eccord Ltd. 的董事總經理——是當地經紀人中的一員，他們表示，美國的政治和社會挑戰，加上強勢美元，正在促使移民潮湧向英國首都。

今年一月在倫敦梅費爾地區以1150萬英鎊售出的住宅。埃克爾斯在一次採訪中表示：“美國人在購買時變得更加果斷，部分原因是他們不想因槍支犯罪等問題而返回美國。由於匯率對他們有利，美國人已經進行了數字計算，並準備好了他們的報價，意識到在到達之前的税務考慮。這與三年前形成鮮明對比，當時我們的美國客户通常會在購買之前租房，花更長時間在倫敦紮根。”

根據研究機構 LonRes 對倫敦房地產經紀人的調查，美國是今年夏季唯一一個國際上需求同比增長的來源，一些豪華經紀人表示，他們依賴美國人作為主要客户羣。

根據經紀公司 Knight Frank 的數據，美國買家在倫敦購房的比例在今年前六個月上升至6.1%，而2023年後半年的比例為3.3%——這是過去12年中第二大環比增長。

諾丁山的買家——埃克爾斯出於隱私原因拒絕透露其身份——在倫敦考察了七處非市場房產後，決定將家人遷至英國以擴大其業務。他擊敗了另一位潛在的國際買家，成功購得這座豪宅。埃克爾斯表示，另一位美國客户大約在一年前以1800萬英鎊在肯辛頓購買了一處房產，部分原因是由於家鄉的槍支暴力。

根據移民顧問 亨利與合夥人 的説法，2020年申請投資移民項目的美國國籍人數激增，當時疫情促使富有的美國人因全球不確定性而擴大其公民身份和居留權的組合。

自那時以來，美國對倫敦的興趣持續增長，受益於 貨幣折扣，儘管英國即將進行的 “非居民” 規則改革，可能會取消對富有外國人的優惠税收待遇。今年，美國申請者在1月至3月期間比去年增加了一倍多，隨後在第二季度又同比增長了86%，亨利與合夥人表示。

美國人購買的倫敦中心豪宅份額

來源：Hamptons

注意：2024年指的是年度的第一季度

“在過去50年中，每當發生金融或政治動盪時，富人們總是飛向倫敦的蜜罐，”特雷弗·阿布拉姆森，奢侈房地產公司Glentree的董事總經理説。“我們目前正在處理三個詢問，金額高達1億英鎊，客户希望在倫敦尋找能夠容納他們家庭的新英國身份的獎盃物業。”

阿布拉姆森表示，富有的加州人對該州“極為失望”——犯罪、藥物使用和當地高税收是他們的擔憂之一——他們對購買倫敦豪宅的興趣日益增加。

查爾斯·麥克道爾，一位以出售首都一些最昂貴豪宅而聞名的經紀人，表示他的一些美國客户開始計劃搬遷，部分原因是擔心前總統唐納德·特朗普可能在11月的選舉後重返白宮。根據Beauchamp Estates的數據顯示，在特朗普四年的總統任期內，購買1500萬英鎊以上房產的美國人數比前任巴拉克·奧巴馬的第二任期增加了大約20%，該經紀公司預計如果特朗普重返辦公室，將會有類似的湧入。特朗普的總統任期也恰逢英鎊疲軟。

“人們已經開始做準備，”麥克道爾説，他的公司麥克道爾地產為富有的客户提供購買倫敦房產的建議。“人們真正擔心特朗普政府會非常不穩定。”

今年倫敦最昂貴房產的交易數量正在下降，儘管該市的房地產市場整體回暖。根據LonRes的數據，價格在500萬英鎊或以上的交易在上個月同比下降了19%，標誌着下降的加劇。今年截至7月，此類房產的銷售比2023年同期下降了10%。

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2023年英國非居民人口上升

總數仍低於疫情前水平

來源：HMRC

注意：2022年和2023年的數據為臨時數據。

但倫敦受挫的豪華房地產市場中，持有美元財富的買家提供了一個亮點，因為英鎊疲軟與有限的價格增長結合，提供了相對價值，研究人員在本月的一份報告中表示。在倫敦最富裕的中心郵政編碼中，7月份的房價比2014年的峯值低了14%（以英鎊計）——以美元計則下降了30%。

“向美國觀眾進行營銷已變得至關重要，”彼得·韋瑟爾説，他是一位位於高端梅費爾區的經紀人。“倫敦豪宅的路演定期在曼哈頓、邁阿密和芝加哥舉行，英國房地產公司在美國報紙上花費了鉅額廣告費用。”

在美國，持續高企的利率使房地產市場陷入停滯，尤其是長期固定利率抵押貸款的普遍存在，使得潛在購房者不願意在當前貸款利率較低的情況下搬家。根據經紀公司 Savills Plc 的數據，洛杉磯、邁阿密和紐約的優質住宅價格在上半年有所下降。

威爾·沃森，一家代表倫敦購房者的房地產代理公司 The Buying Solution 的合夥人表示，現如今，美國人至少佔其公司客户的一半，這一比例在過去三年中有所增加。自年初以來，來自美國的諮詢增加了25%。

“即將到來的選舉為尋求在倫敦置業的富裕美國人增加了一層緊迫感，” 毛裏西奧·烏曼斯基，美國經紀公司 The Agency 的首席執行官表示。“我們看到對知名社區的興趣加劇，因為這些買家在潛在政策變化之前進行戰略性佈局，尤其是在倫敦，這裏作為國際投資的安全港，始終具有吸引力。”

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外國買家購買的大倫敦房屋份額

來源：Hamptons

注意：2024年指的是年度第一季度

美國人擔憂的問題包括總統選舉、槍支暴力和資產徵税，一些人尋求“替代國籍的火災保險，”税務顧問大衞·萊斯佩朗斯（David Lesperance）説，他為超富裕人士提供建議。他拒絕透露的一位億萬富翁美國客户正在將家人搬到倫敦，並計劃翻新他們在該市已經擁有的一處房產，萊斯佩朗斯説，他在加拿大長大，正好在底特律的對面。

去年，外國買家在倫敦的豪華住房市場佔據了更多份額，購買了45%的倫敦市中心優質房屋，比前一年的39%有所上升。

今年，倫敦市中心最大的一筆房屋交易是一套位於梅費爾查爾斯街的3,270平方英尺（304平方米）複式公寓，設有接待室和餐廳、書房、庭院花園和三個帶浴室的卧室——曾是克勞福德伯爵的公寓——根據Beauchamp Estates的説法，這套房產在1月份以1150萬英鎊的價格出售給了一位美國金融家及其家人。

查爾斯街複式公寓接待室。攝影師：阿斯特里德·坦普利爾閲讀更多：外國對倫敦豪宅的控制加緊，英國買家靜待時機

儘管如此，倫敦高端市場面臨的逆風，包括頑固的高利率和對更高税收的擔憂，可能會讓一些富有的美國人猶豫不決。緊張的總統競選——特朗普和他的民主黨對手、副總統卡馬拉·哈里斯在民調中處於統計上的平局——也可能會影響這一決定。

“目前居住在美國以外的美國國民，考慮到要回到美國長期居住，將會在美國選舉後再做決定，”亨利與合夥公司的房地產集團負責人托馬斯·斯科特表示。“這種‘觀望’心態不僅與社會和政治穩定有關，也與房價增長和升值潛力密切相關。”

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購買代理公司黑磚物業解決方案的管理合夥人卡米拉·德爾表示，今年通過她的公司購買倫敦豪宅的客户中，有20%來自美國，主要來自西海岸。主要因素包括美國的槍支犯罪普遍、倫敦的基礎設施優越，以及科技行業財富的激增促使富人購買外國資產，”她説。

“對於許多美國客户來説，他們認為倫敦是一個安全的避風港，相比之下，美國任何人都可以擁有槍支，”德爾説。“美國科技行業的財富也在激增。當人們變得富有時，他們會購買資產，而倫敦是其中一個主要的受益者。”