加拿大公寓日益加劇的困擾使貸方變成開發商 - 彭博社

在不列顛哥倫比亞省朗福德正在建設的公寓。

攝影師：詹姆斯·麥克唐納/彭博社一些對加拿大困境中的公寓開發商提供貸款的銀行發現，他們幾乎別無選擇，只能購買他們支持的有問題項目，並自己完成建築。

隨着該國面臨至少十年來房地產開發中最大一波接管，貸款方正在採取新措施以避免損失。在一個最大的例子中，總部位於不列顛哥倫比亞省的Gentai Capital及其兩位合作伙伴上個月花費7500萬加元（5370萬美元）從接管中購買了位於基奇納市的一個部分完工的公寓項目，該市距離多倫多約一個半小時的車程。

Gentai對該項目的第二次抵押貸款被轉換為大部分股權。該公司還注入了新資本，而來自KingSett Capital的新貸款使舊的高級貸款方能夠收回他們的資金並退出。

Gentai不會親自監督施工——合作伙伴之一的ELM Developments將負責——但其新角色意味着該項目的一位貸款方已成為其開發商。

根據商業房地產經紀公司CBRE Group Inc.的數據，這筆交易是在類似的操作之後達成的，這些操作有時被稱為信用競標，自利率開始上升以來，解決了安大略省三個較小開發項目的接管。

“首選的方式就是把債務的現金拿回來，了結這件事，”CBRE加拿大的副主席邁克·切斯托霍夫斯基説。“但這是貸款方在變得有創意，並被迫採取行動。”

接管允許貸款方嘗試出售資產以獲得償還。一般來説，貸款方自己從接管中購買項目在房地產金融界是個壞兆頭，因為大多數這些公司缺乏運營建設的經驗。但隨着加拿大的住房市場下滑約14%，替代方案可能是以低於債務價值的價格出售項目。

貸款方願意這樣做也可能表明他們預計加拿大的住房市場將會反彈。

“它會回來的，”商業抵押貸款公司Dorr Capital的負責人布賴恩·多爾説，他是Gentai在基奇納信用投標中的第三個合作伙伴。“如果你能做到這一點，我認為這是保持貸款方完整的最佳解決方案。”

Gentai拒絕接受採訪，將問題轉給多爾。

自2022年以來，利率的急劇上升導致加拿大的接管數量激增，因為開發商在抵押貸款支付上落後。這個數字在2023年達到了至少10年來的最高點，並有望在今年超過這一點。

房地產開發接管有望創下紀錄年

建築和房地產申請的速度比多年來更快

來源：破產監督辦公室

注意：2024年數據僅到6月

但由於利率仍然很高，房地產市場仍然低迷，以及許多公寓開發項目在今年正在建設或完工，因此很難確保所有為建設項目借款的人通過銷售收回資金。這導致更多的貸款人自己購買這些項目。根據CBRE的數據，自利率開始上升以來，貸款人已對安大略省葡萄酒鄉的一個公寓項目、位於多倫多外的一個卧室社區的公寓樓以及其一個郊區的聯排別墅開發項目進行了信用競標。

“如果你覺得沒有盈利的方式來完成這個項目，你當然不會再投入更多資金，”Czestochowski説。“他們必須對我們的市場持樂觀態度，認為市場在好轉而不是惡化。”

這種樂觀的基礎是，儘管最近利率的上升在房地產市場造成了混亂，但加拿大存在根本性的住房短缺。

而且，儘管過去一年新完成的公寓項目在多倫多等市場造成了供應過剩，但這也導致開發商避免啓動新項目，根據諮詢公司Urbanation的數據。

開發商推遲新公寓項目

多倫多及周邊地區的新公寓單位的開工量大幅下降

來源：Urbanation

由於公寓大樓的建設可能需要數年時間，因此項目啓動的急劇 回撤 可能為未來更嚴重的短缺奠定基礎。

“這將是市場上一個重大的戲劇性變化，”Urbanation的總裁Shaun Hildebrand在一次採訪中説道。“你目前正面臨市場上的過剩。但這只是一個暫時現象，很快將轉變為供應不足的局面。”

隨着加拿大央行最近的 降息 已經促使全國範圍內的 購買活動激增，今天購買自己 公寓項目 的貸款方希望到完成時價格足夠高，以便收回最初的抵押貸款。

“這使各方能夠建立一個底線，有效地阻止了底層投機者，”KSV Advisory的管理合夥人Mitch Vininsky説道，他從事接管工作。雖然信用競標通常是貸款方的最後手段，他表示，“如果開發商出現問題，競標沒有到來或低於市場，貸款方必須準備介入以保護其利益。”