住房危機為紐約提供了領導角色 - 彭博社

Conor Sen

尋找空間。

攝影師：維克托·J·布魯/Bloomberg

住房建設出現了廣泛的下滑，這是一個令人擔憂的發展，因為美國需要數百萬個住房單位來解決其可負擔性危機。南方地區的放緩顯著，任何變化在很大程度上取決於利率何時下降以及州際遷移何時再次增加。東北部則是另一番景象。該地區在政策方面緩慢推進，以便更容易進行建設，並在某些情況下提供公共資金以促進建設。在利率停留在較高水平的情況下，像紐約這樣的東北城市正在展示如何建造更多住房。

彭博社觀點更聰明的税收和更高的收入在2025年至關重要明尼蘇達州即將進行兩黨合作的速成課程美聯儲下一個重大政策重新思考需要重新思考麥當勞的通貨膨脹拉鋸戰應該讓更多公司感到擔憂南方的下滑是由於典型的經濟週期動態。2021年需求高漲，利率低，因此建造了大量房屋。高借貸成本和需求下降現在抑制了建築活動。儘管該地區的低密度和更快的人口增長意味着建築活動最終會再次繁榮，但在2025年不太可能發生。德克薩斯州和佛羅里達州的現有待售房屋積壓以及利潤率下降正在擠壓這些州的大型上市房屋建築商（正如我在這裏所寫的）這對他們的生產計劃是一個不祥的跡象。

在多家庭方面，今年市場出乎意料地表現出韌性，因為它吸收了大量新公寓。不過，這給租金收入帶來了壓力。做空者卡森·布洛克上個月表示，陽光帶公寓綜合體將成為商業房地產市場下一個大問題的來源，到期的貸款將難以再融資。對於主要在陽光帶大都市運營的公寓房地產投資信託基金Camden Property Trust來説，這可能意味着從有動機的賣家那裏收購資產的機會，而不是增加新建項目，首席執行官裏克·坎波在最近的財報電話會議上表示。由於市場條件不利，該公司取消了建設四個公寓綜合體的計劃，並認為在2025年和2026年將有6500億美元的多家庭債務到期，收購方面的機會將更好。

這種繁榮-蕭條週期在東北部並沒有出現，因為其大都市區從未經歷過繁榮，受限於土地稀缺和嚴格的分區規定。早些時候，Zillow Group Inc.的分析強調了2022年東北城市與南方城市相比的供應不足情況。根據Zillow的數據，紐約大都市區的住房短缺為39萬個單位，波士頓為15.5萬個，費城為72600個，而亞特蘭大為65500個，達拉斯為48200個，休斯頓為20000個。

東北地區的短缺導致了高昂的價格，使得可負擔性成為一個引發情感的問題，吸引了越來越多的關注。政策制定者和活動家們一直在努力尋找如何建造更多住房的方法，“YIMBY”——在我家後院可以——的倡導者們翻轉了更為人知的"NIMBY"這一反對住房開發的縮寫。這導致了許多意見文章和一些提案，但在重大立法成就方面卻沒有太多進展——直到最近。

上個月，紐約市市長亞當斯與立法者達成的協議， 在市和州資金的幫助下建造80,000套新住房，表明我們正在超越博客文章和無果的提案，朝着能夠推動住房生產的變化邁進。

重要的是，雖然這項預計本月通過的立法的直接影響特定於紐約，但具有里程碑意義的住房變化會產生連鎖反應。亞當斯的“是的之城”計劃的一部分包括允許在為一户或兩户住宅而設的地塊上 允許附屬住宅單元，儘管有一些附加條件。附屬住宅單元是一個成功的故事，起源於西海岸，正如我 去年所寫，自2010年代立法通過以來，加州和西雅圖的建設有所增加。

現在有幾個“現成的”住房政策提案，正在認真考慮增加建設的城市中使用，所有這些都被納入了“是的之城”。在單户住宅地塊上，附屬住宅單元和/或雙拼住宅的合法化允許以一種在住房建設和維護社區特徵之間取得平衡的方式增加温和密度，這通常是現有居民的優先事項，他們在區域變更上擁有很大的影響力。對緊鄰交通站點的土地進行上調土地使用允許在居民不需要汽車的理想區域建造住房，支持對交通的投資，並催化零售、商業和辦公房地產的發展。取消停車最低要求降低了建設成本，提高了可負擔性，併為沒有汽車的人提供了更多住房選擇。辦公室轉住宅的改造也正成為一個焦點。而使用公共資金來解決融資障礙或確保建造可負擔單位變得越來越普遍，例如 波士頓市長米歇爾·吳上個月宣佈的住房加速基金，緊隨其後的是 馬薩諸塞州的一項數十億美元努力，旨在解決住房成本問題。

紐約的努力將提供重要的數據和信息，關於住房生產的恢復程度，以及哪些立法部分最為重要。也許會建造很多附屬住宅單元（ADUs）。也許會在交通樞紐附近建造更多住房。也許停車最低限度的減少或取消並沒有預期的那麼重要。我們需要幾年的時間才能知道，但一旦我們知道，這些經驗教訓將惠及紐約及其他地方下一輪的提案。

下一屆國會中兩黨YIMBY小組的成立 表明這一運動在全國範圍內也在獲得動力。它包括四名民主黨人和四名共和黨人，其中包括來自紐約的特朗普支持者、共和黨眾議員Marc Molinaro，以及來自馬薩諸塞州的民主黨人Jake Auchincloss。

重要的是，支持東北部住房建設的驅動因素在短期內不太可能發生變化。空置率非常低。可負擔性差。幾十年來住房的生產不足。而且，一直以來都有一股長期存在的活動家和思想家推動政策變革的運動，現在已經取得了一些成功，這在即將到來的包括紐約和波士頓市長選舉的年份中是重要的動力。

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