《歡迎來到新社區！華爾街設計的傑作》——《華爾街日報》

獨棟住宅的租金漲幅比公寓更為強勁。圖片來源：喬·雷德爾/蓋蒂圖片社您新租的郊區住宅配備了花崗岩廚房枱面，經得起最不愛惜房客的折騰。隔壁鄰居家用的洗衣機型號與您家完全相同。歡迎來到這個社區——這裏的每個細節都為降低華爾街房東的成本而設計。

大型投資者對美國獨棟住宅市場充滿信心。信心之強，以至於在常規購房渠道日益困難的情況下，他們願意直接建造全新社區。當前利率處於多年高位，待售房屋數量減少，因為業主不願放棄低息貸款。此外，房價也高得令人咋舌。標普CoreLogic凱斯-席勒全美房價指數顯示，10月房價再創歷史新高。

當房產和融資成本雙雙高企時，華爾街住房投資者難以實現預期回報。約翰·伯恩斯研究諮詢公司數據顯示，2023年第三季度，持有100至1000套住房的大型房東僅收購了全美1%的售出住宅，較2022年全年約3%的佔比顯著下降。美國租賃市場仍由個體房東主導，他們購買了全美近五分之一的待售獨棟住宅。

但機構投資者希望分得更大一杯羹。他們已擁有全美55%的公寓單元，但認為獨棟住宅是更具吸引力的投資標的。獨棟住宅的租金漲幅高於公寓，且租户通常居住更久，尤其當他們的孩子就讀於當地學校時。平均而言，獨棟住宅租客的居住時長超過四年，而公寓租客僅為兩到三年。

然而，黑石等巨頭自2008年金融危機以來用於積累數萬套獨棟住宅的策略正逐漸失效。在全國零散收購單套房產耗時耗力且效率低下。“分散收購模式已走到盡頭。當大量房屋處於止贖狀態時它確實有效，但這並非行業未來，“Middleburg Communities首席經濟學家布拉德·凱斯表示。

如今華爾街玩家也更難批量獲取新建住宅。市場疲軟時，開發商若需回籠資金，有時會選擇以約10%的折扣將成品房打包出售給機構投資者。但當前情況截然不同——待售房源極度緊缺，新建住宅正被普通買家迅速搶購。

華爾街日益青睞的解決方案是：打造全租賃式獨棟住宅社區。這種模式並非全新概念，學生和老年羣體聚居社區已有數十年曆史。據城市研究所報告，全美現有900個"建房出租"社區，平均每個社區含135-150套住宅，總量雖小但發展迅猛。全美住宅建築商協會估計，約10%的新建住宅將用於租賃開發。

對於大型投資者而言，將出租房產集中管理比分散在城市各處更高效。例如，當維修工無需驅車數英里穿梭於不同物業之間時，修理損壞家電的成本會更低。

房東們還發現，從零開始規劃整個社區能開闢控制成本的新途徑。機構投資者建造的家庭住宅通常會設計寬敞走廊和樓梯，以避免多位租客搬入搬出傢俱時剮蹭牆面。這些房屋結構堅固，配備耐磨枱面和地板，可耐用多年。高品質的裝潢既能吸引租客，長期來看也能降低房東的維護費用。

能夠自主開發新住宅的投資者將在未來幾年更易實現投資組合的盈利增長。紐約上市的房地產投資信託基金American Homes 4 Rent目前正在建造2000多套新家庭住宅。而Invitation Homes等競爭對手選擇與建築商合作，但這種模式因需分潤給建築商而成本更高。不過，專注於家庭住宅的這兩隻股票仍將繼續跑贏Equity Residential等處境艱難的公寓類REITs。

普通購房者若聽聞未來競購美國稀缺家庭住宅的財力雄厚投資者可能減少，應當不會感到遺憾。而房東新建的任何住宅都值得歡迎——據不同統計口徑，美國目前住房缺口在200萬至400萬套之間。唯一的美中不足或許是這些高度理性化的新社區缺乏些許生活情趣。

寫信給卡羅爾·瑞恩，郵箱：[email protected]

刊登於2024年1月4日印刷版，標題為《華爾街進駐社區》。