洛杉磯火災重建工作風險加劇城市住房危機 - 彭博社

阿爾塔迪納的房主布萊恩·麥克馬洪（左）和艾米莉·菲利普斯（右）在2025年1月13日查看他們房子的殘骸。

攝影師：泰芬·科斯昆/阿納多盧通過蓋蒂圖片社

儘管消防員仍在努力控制過去一週摧毀洛杉磯數千棟房屋的歷史性野火，但關於城市如何應對現在更加嚴峻的住房短缺問題的討論正在加劇——以及火災將如何與該地區持續的可負擔性挑戰交織在一起。

自1月7日野火爆發以來，已有超過12,000棟建築——大多數是單户住宅——被摧毀或嚴重損壞。

“這場野火的悲劇以及它造成的大規模流離失所將極大加劇現有危機，這表明更需要加快住房生產，”阿豐德住房洛杉磯的政策與研究主任斯科特·愛潑斯坦説。該住房倡導組織支持地方努力“提升區域”，即將更多單户住宅區開放給更大的公寓建築。

彭博社城市實驗室烏干達致命的垃圾滑坡展示了錯失的機會新澤西官員在梅嫩德斯腐敗案中被清除不當行為指控紐約市的擁堵定價有效嗎？私人汽車上路減少（目前是這樣）洛杉磯野火應改變我們的生活方式就在一個月前，洛杉磯市議會成員一致通過了一系列密度和開發獎金，旨在幫助縮小該地區日益擴大的住房缺口。住房要素重新分區計劃和全市住房激勵計劃的新規定提供了一系列提升區域和改革，從租户保護到在關鍵走廊建設可負擔和“缺失中間”住房類型的激勵，所有這些都旨在增加加州州政府要求城市建設的457,000套住房。

但只有大約25%的城市的住宅用地可用於建設這些新住房：該計劃不會涵蓋劃為單户住宅的區域，而且一項擴展該計劃的努力被否決了。

將建築激勵限制在洛杉磯的一小部分意味着，這個剛剛失去大量住房的供給緊缺地區將有更少的地方來增加急需的新房屋，並且在不易發生火災的地區建設更密集住房的機會也更少。最近一項加州大學洛杉磯分校的研究對該措施的擬議有效性表示懷疑，認為在沒有對單户區域進行額外重新劃分的情況下，無法實現其目標。“這正是我們應該集中精力進行住房生產的地方，而我們卻在束縛自己的努力，”埃普斯坦説。

太平洋帕利塞德斯社區在1月15日大部分被摧毀，地點在洛杉磯。攝影師：吉爾·康奈利/彭博社可以理解的是，重大災難的直接後果是一個政治上不穩定的時刻，重新構想該地區的長期規劃和住房政策。截止到週五，數千名洛杉磯居民仍處於某種形式的撤離警告或命令之下。至少有25人遇難，預計這一數字在接下來的幾天裏還會增加。這場火災的全部損失 可能超過300億美元的保險損失， 使其成為歷史上最昂貴的野火事件。

加利福尼亞州州長加文·紐森和洛杉磯市市長卡倫·巴斯已 承諾重建 受災社區，並提出行政命令以簡化流程。紐森承諾組織一個 馬歇爾計劃規模的努力來創建“洛杉磯2.0”並 簽署了一項行政命令 免除受影響地區的環境審查。巴斯的命令， 被稱為“返回與重建”，旨在加快清理廢墟，快速審批所謂的“同類替代”許可——鼓勵在受影響社區內重建完全相同的易燃結構——並加快對全市1400個接近完工的住房單位的審批，以緩解對租賃市場的直接衝擊。週五，巴斯任命了史蒂夫·索博羅夫，一位在太平洋帕利塞德斯撫養家庭的洛杉磯房地產開發商，擔任該市的首席恢復官。

關於城市重建願景的更廣泛細節尚未浮出水面；市長辦公室的一位代表表示，她的行政命令只是即將採取的許多行動中的第一步。週五，一個社區團體聯盟將在帕薩迪納歷史悠久的第一非洲美洲教會提出他們的案例，主張公正和公平的恢復，部分內容集中在確保“每位洛杉磯居民都有重建和留在自己社區所需的資源。”

但這兩位領導者的行動表明，恢復過程可能會遵循過去許多相同的輪廓和限制。這讓那些認為長期的可負擔性危機需要對該地區住房挑戰進行更廣泛反思的倡導者感到沮喪。

“結果要麼是為重建創造特殊途徑，要麼是迴歸正常業務，這可能成為一個警鐘，突顯出所有繼續使洛杉磯住房建設困難和昂貴的失敗，”洛杉磯住房生產研究所主任喬·科恩·梅説。

可負擔性災難

歷史上，大型城市火災提供了以更高密度重建的機會：想想1871年的芝加哥大火，或1906年大地震後吞噬舊金山的火災。這兩者都為現代化的大都市奠定了基礎，擁有更大的建築和升級的基礎設施。

但有理由期待這種模式在洛杉磯不太可能重演；受帕利塞德斯火災影響的丘陵地區存在地形挑戰和長期的極端火災風險歷史，而分區法規禁止在被伊頓火災燒燬的社區進行顯著的密度增加。更可能的是，單户住宅最終將被類似規模但更昂貴的建築所取代。

“緊縮的住房供應減少了吸收意外災害（如火災、地震、颶風等）損失的韌性，” 道威爾·邁爾斯，南加州大學公共政策價格學院的政策、規劃和人口學教授，在一項研究中寫道，該研究探討了氣候災害與住房成本之間的關係。“在洛杉磯，這種缺乏靈活性可能會迅速加劇紳士化，因為搬遷會對現有住房庫存造成壓力。”

目前， 洛杉磯的租金飆升將對56%租房負擔的當地租户羣體造成壓力。研究表明，災後租金 在事件發生後幾個月內保持高達3%的上漲。本週，洛杉磯市議會 對一項提案進行了擱置，該提案旨在在緊急情況下實施驅逐禁令並限制租金上漲。

對於那些因火災失去家園的房主來説，重建可能會受到更高的材料成本、勞動力短缺以及新的保險和財產税負擔的阻礙。邁爾斯表示，火災對住房系統造成的衝擊將整體增加開發成本，使得追趕變得更加困難。建築商還應做好迎接更嚴格的火災後法規和建築規範的準備。

野火後的重建對於在同一房屋中居住了很長時間的房主來説尤其具有挑戰性，因為新建造成本顯著增加。洛杉磯的平均房屋擁有時間已經達到19.4年，某些受影響的社區甚至更高；受到伊頓火災影響的阿爾塔迪納部分地區的平均擁有時間為21.4年。

伊頓火災後，阿爾塔迪納部分地區的野火損害嚴重。攝影師：Patrick T. Fallon / AFP via Getty Images根據Redfin從2010年到2020年過去野火的數據，儘管受影響地區的房屋成本隨着時間的推移而增加，但鄰近地區的增值更為顯著，流離失所的人們往往會遷移到這些地區，造成更高的需求和更高的房屋成本。在野火事件發生後的三年內，受影響地區的價格上漲29%，而在鄰近社區，價格飆升48%。

在太平洋帕利塞德，這個靠近海洋的社區在火災中被燒燬，12月份的中位房屋銷售價格達到311萬美元，幾乎是2012年1月159萬美元的兩倍。它是西區最昂貴的地區之一，西區是一個富裕的區域，涵蓋了洛杉磯西北部的大部分地區，以及聖莫尼卡和卡爾弗城。現在西區房屋的供應減少了，但居住在那裏的需求並沒有減少。根據科恩的説法，西區幾十年來沒有看到嚴重的住房建設。

“可能會有很多新居民搬進來，甚至比現在的居民更富裕，這將推動房價超出原來的水平，”Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟説。她還指出了加利福尼亞州2021年的重新分區法案，SB 9的作用，該法案允許單户住宅區的房主在其物業上增加附屬住宅單元。“根據新的加州法律，單户地塊上可以建造最多三個單元，很多這些房屋燒燬後的價值比完好時更高。為了更富裕的居民進行重新開發的壓力將非常大。”

紐瑟姆已發佈行政命令以 幫助防止投機，禁止低估土地投機三個月。但許多此類購買往往會在更長時間後發生，因為現有業主意識到重建或搬遷的財務影響，並且 更好地掌握保險將覆蓋多少。

勞動力緊張，重建延遲

任何重建都需要工人，而工人已經短缺。

“這不僅會影響材料的成本或可用性，”ABC SoCal的分會主席邁克·米切爾説。“每個人都會同時需要所有這些人。”

進一步加劇勞動力短缺的是，洛杉磯還計劃很快舉辦一系列大型活動，從2026年的世界盃足球賽到2028年的夏季奧運會。他説，在野火襲擊之前，行業已經在考慮引入外州勞動力，以滿足奧運會的基礎設施需求。來自即將上任的特朗普政府的集體驅逐和關税政策可能對建築經濟構成額外威脅。

除了住房建設，還有許多其他恢復工作需要優先進行。在1月9日的新聞發佈會上，洛杉磯縣公共工程局局長馬克·佩斯特雷拉表示，火災影響地區的水電基礎設施已受到嚴重損壞。米切爾預測，由於清理廢物的時間較長以及修復公用設施的需要，實際重建開始之前至少還需要一年左右，這將延長當前的租賃住房緊縮。

一名消防員在阿爾塔迪納的湖大道上走過一塊寫着“阿爾塔迪納堅強——我們會重建”的標誌，時間是1月14日。攝影師：漢斯·古特克內希特/媒體新聞集團/洛杉磯日報通過蓋蒂圖片社科恩表示，建設的這一空檔可能是一個改變的時刻，他建議城市可以進行重大改變，以在勞動力轉向重建之前，啓動更多住房的建設。例如，城市可以取消影響費用和其他開發成本，例如最近實施的 ULA“豪宅税，”以幫助鼓勵金融家和開發商開工建設新公寓。

還有可能出台新規定，以限制在易燃地區的開發或要求新建築具有更高的防火能力。但加州大學伯克利分校特納住房中心的研究主任莎拉·卡爾林斯基表示，這種改革往往不會在重大火災後立即推進。“在災後，尤其是當人們理所當然地感到憤怒時，做任何不同的事情都是非常困難的，”她説。“政治壓力非常大。這就是為什麼進行這些常規的區域劃分更新如此重要，因為那時人們不會覺得自己處於危機之中。”

聯邦資金也可以幫助加強恢復工作。加州州立理工大學的金融、房地產和法律教授安東尼·奧蘭多發現， 社區發展區塊撥款災後恢復計劃可以為新的經濟適用房提供資金，並且在減緩災後租金上漲方面有良好的記錄。

愛潑斯坦希望看到更多努力來擴大可用於多户住宅建設的土地，提供更多項目以便更快獲得批准，並減少費用和停車最低標準。隨着火災仍在餘燼中，重建仍然遙遙無期。但這也為討論可能的新指令以及重新考慮在易燃地區的發展留下了時間，這些地區肯定會再次發生火災。要求公正恢復的社區和勞工團體聯盟也呼籲確保環境韌性，主張重建“應採用最新的可持續基礎設施進展。”

如果不進行改變，住房倡導者擔心城市可能會朝着類似的結果發展。

“我們歡迎州長和市長簡化重建的努力，”愛潑斯坦説。“人們有權重建他們的家園，但我們認為需要更廣泛的行動。”