中國房地產危機在最糟糕時刻加劇 - 彭博社

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2024年9月，中國南京一處萬科房地產促銷活動現場。

攝影：方東旭/VCG/Getty Images

這是中國當局最終出手干預的時刻。

在恒大集團等房企違約的四年間保持沉默後，共產黨官員於一月下旬作出決定：萬科——這個國內最後幾家倖存的大型房企之一——至少在當下具有"大而不能倒"的地位。面對債券價格暴跌及企業預警的62億美元創紀錄虧損，萬科總部所在地深圳的政府機構接管了公司控制權。當局正制定方案幫助萬科應對今年約68億美元的資金缺口。

這次史無前例的干預緩解了市場焦慮，但也揭示了殘酷現實：這場已重創中國經濟、導致1.6萬億美元債務違約（規模居全球之首）的房地產危機正在惡化。

危機跡象已無處不在。儘管中央政府推出多輪刺激政策，樓市銷售短暫回升後再度遇冷。知情人士透露，中資銀行已基本停止向上海等大城市以外的房地產項目放貸。國際債權人逐漸失去耐心：更多債務重組協議面臨破裂，至少12家房企（包括曾經的行業標杆碧桂園）正遭遇清盤申請。

這種影響正在蔓延至香港，因為購房者和中國遊客正在撤離該市場。由這個金融中心最富有家族之一控制的地產巨頭新世界發展公司，在虧損加劇後正在出售資產並抵押其部分最具標誌性的物業。

由新世界開發的香港Victoria Dockside綜合體。攝影：Lam Yik/Bloomberg種種跡象表明，已經面臨消費者支出疲軟和特朗普關税的中國經濟將面臨更多風險。如果北京不採取有力行動重振購房者信心並穩定這個價值15萬億美元的行業，這場危機可能會削弱習近平在與特朗普貿易談判中的議價地位，並進一步使外資遠離中國。

“中國的監管救助有時非常謹慎，就像在刀傷上貼創可貼，“管理着2億美元對沖基金香港森林資本的聯合創始人李歡表示。“他們總是等到最糟糕的時刻才行動，但那時可能為時已晚。對萬科的支援是積極的，我們需要看到更多支持。”

中國房價創下最大跌幅

中國70個被調查城市的平均房價，同比變化

來源：中國國家統計局，彭博智庫

中國住房和城鄉建設部及國家金融監管機構未回應彭博社的評論請求。

這場危機恰逢習近平主席引導中國經濟向科技驅動型增長轉型，並削弱房地產行業地位的時期。這促使北京採取嚴厲措施遏制開發商極高的槓桿率，應對房地產泡沫。據分析，隨之而來的市場崩潰摧毀了18萬億美元的家庭財富。經濟學家指出，房價較2021年峯值已下跌約30%，房地產對經濟的貢獻率從24%降至19%。

中國恒大2021年的違約事件凸顯了危機深度。次年，因資金鍊斷裂導致多地樓盤爛尾，全國範圍內爆發購房者抗議活動。

北京的危機解決方案聚焦於向購房者交付房屋而非救助企業。政府要求地方政府和國企收購未售房產，並提供有限資金完成爛尾項目。隨後通過降低房貸利率、取消限購政策刺激需求，旨在管控市場下行而非重啓繁榮。

觀察：中國房地產危機對世界意味着什麼（英文視頻）。

萬科是這一戰略的典型案例。按銷售額計算，該公司是中國第五大房地產開發商，在中國一些最富裕的城市開發面向中產階級的公寓項目。根據花旗集團基於中國百強房企銷售數據的研究，去年國有背景企業貢獻了萬科全國銷售額的70%，而房地產危機前這一比例僅為32%。

然而近幾個月來，市場開始擔憂萬科可能面臨償債困難。該公司有49億美元債券將於2025年到期或可提前贖回。週二穆迪將萬科評級下調至Caa1，較投資級低七檔，理由是財務狀況不佳和流動性緊張。

其他房企高管（要求不具名以保護敏感討論）表示，若萬科違約將動搖市場對保利發展、中國海外發展等國有開發商的信心。

瞭解內情的銀行人士（因涉及商業決策而不願具名）稱，銀行可能因預期住房需求和價格加速下跌而收緊新增貸款。CGS國際證券香港公司中國房地產研究主管鄭懷武估算，在最壞情況下，今年新房銷售額可能遭受10%的衝擊。

“如果萬科倒下，人們將開始質疑北京在九月份確立的房地產市場的穩定與復甦政策，”上海銀葉投資有限公司固定收益部副主任徐立強表示，“我們可能會問，下一個會是誰。”

關於救助萬科的細節正逐漸浮出水面。其最大股東深圳地鐵集團的一名官員被任命為董事長，這是國家首次直接接管控制權。通過官方媒體，地方政府已表示將“積極支持”該企業的運營。2月10日，萬科表示深圳地鐵將提供高達28億元人民幣的貸款。

週三，彭博新聞社援引知情人士消息報道，中國當局正在制定一項提案，以幫助萬科填補今年預計約500億元人民幣的資金缺口。據該計劃，監管機構將從地方政府專項債券額度中撥出200億元人民幣，用於購買萬科未售出的房產和閒置土地，這些不願透露姓名的人士表示。

萬科在回應彭博發送的問卷時表示，將“竭盡全力履行今年的公開債務義務”，並繼續通過房屋銷售、資產處置、退出非核心業務及尋求新融資來籌集資金。公司稱今年有360億元人民幣的公開債務到期，並已在1月份償還了30億元人民幣。

2024年4月，深圳一處正在建設的萬科住宅項目。攝影：沈啓來/彭博社此次援助是繼9月以來針對房地產行業的一系列刺激措施和公告後推出的。當月中共中央決策機構召開會議承諾確保房地產市場"止跌企穩”，這是迄今為止穩定該行業最堅定的承諾。中國人民銀行多次降息使得去年第四季度首次購房者的房貸利率降至3.1%的歷史低點，首付要求也有所降低。

在財政赤字尚有擴大空間的情況下，北京方面的政策力度毋庸置疑。

問題在於住房需求未能快速復甦，而中國消費者偏好儲蓄的傾向使該國正走向自1960年代以來最長的通貨緊縮週期。

9月刺激政策後出現的全國銷售復甦已逐漸消退。根據中國房地產信息集團的初步數據，1月份住房銷售額同比下降3.2%，而前一個月變化不大。萬科第四季度銷售額環比增長20%，但彭博行業研究估算顯示，這不足以幫助其實現1000億元的減債目標。

“政府採取的行動是個令人鼓舞的開端，但措施還不夠充分，實施速度也不夠快，”耶魯大學教授、《中國擔保泡沫》作者朱寧表示，該書研究了中國銀行業、金融業和房地產領域的問題。“房地產市場上真正讓我擔憂的是預期已經變得悲觀。”

中國房地產銷售額降至14年前水平

數據來源：國家統計局

北京某投資基金初級分析師王露西表示，由於房地產市場下滑，她家去年賣掉了公寓。雖然他們正考慮重新購房以幫助孩子獲得入學資格，但經濟前景的不確定性令人卻步。

“我們正處於不同行業都在經歷調整、薪資水平下降的經濟週期中，”王女士説，“可能得三思而行，因為承擔如此高債務會很困難。”

疲軟的住房需求正在打亂那些看似正在復甦的問題企業的進展。融創中國控股有限公司2023年成功的債務重組曾被奉為典範，但該公司近期表示“不排除”在海外進行第二次重組的可能，因為市場狀況比預期更糟。該公司計劃強烈反對另一項清盤申請。

名單還在繼續。據知情人士1月透露，華夏幸福基業股份有限公司正考慮放棄債權人批准的債務方案，轉而尋求司法解決方案，這在中國開發商中實屬罕見。該開發商當時拒絕對彭博社的報道置評。香港法院的清盤申請再次堆積如山，最近幾周包括世茂集團控股有限公司，該公司曾是中國最大的建築商之一。

作為擔憂的反映，中國主要房地產股票的一個關鍵指標今年已下跌約9%。許多開發商的美元債券正跌至被視為困境的水平，摩根大通分析師預計該行業將成為2025年亞洲違約的最大來源。

開發商美元債券交易處於"困境"水平

來源：彭博社

建築商陷入進退兩難的境地。低迷的銷售使銀行不願發放貸款。這阻礙了他們完成建設和銷售房屋的能力。北京去年承諾的融資支持，以及未公開數量的房地產項目入選所謂的"白名單"進行支持，旨在結束這種螺旋式下降。

部分資金正在分配中，截至1月22日，納入支持計劃的貸款已達到5.6萬億元。

然而，據不願透露姓名的業務相關銀行家討論機密事務時表示，上海、杭州等大城市以外項目的貸款基本處於停滯狀態。高管們表示，進入白名單並不等於獲得貸款保障，銀行在權衡風險時仍需審核項目可行性。

中國房企銀行貸款跌至近2012年水平

數據來源：中國統計局

一位處理機密事務時要求匿名的高管透露，某頭部白名單房企的貸款申請通過率不足10%。官方數據顯示，儘管政策支持，2023年中國房企獲得的銀行資金仍同比下降6.1%，這是連續第四年下滑。

“二三線城市房產銷售低迷”，上海君牛私募基金管理有限公司基金經理楊俊軒表示，“我們擔心開發商的流動性遲早會枯竭”。

中國經濟疲軟的影響正蔓延至香港。新世界集團為11天空、Victoria Dockside等商業零售巨擘項目大舉借貸，旨在吸引內地遊客和企業消費，同時還在邊境對面購置了土地。

然而，隨着零售業支出下滑及中資企業急於拋售香港寫字樓，商業大廈、購物中心等物業的平均價格較2018年峯值已下跌逾40%。

新世界發展旗下商業項目"11天空”，位於香港國際機場附近，攝於2月9日。圖片來源：Lam Yik/Bloomberg"中國經濟增速放緩不可避免，尤其在當前多重逆風交織的背景下，房地產行業惡化將加速這一趨勢"，法國外貿銀行高級經濟學家Gary Ng表示。

當前市場擔憂中國房地產危機可能持續惡化，危及中央政府提振內需的目標。在美國關税威脅出口的當口，這將使經濟增長計劃面臨風險。據彭博調查經濟學家預測，今年中國實際經濟增長預期中值為4.5%。

經濟學家與投資者呼籲出台更全面的支持政策，中國立法機構將於三月召開年度會議，屆時通常會公佈從年經濟增長目標到財政赤字水平等關鍵指標。

“單靠房地產寬鬆政策難以提振行業”，普信集團亞洲信貸組合經理Sheldon Chan指出，“協調一致的全面刺激方案才能更有效提升信心與消費。”

原注：中國房地產危機正在最糟糕的時刻惡化

由愛德華多·湯姆森編輯翻譯。

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