英國住房負擔能力危機正在緩解——彭博社

房價前景略顯陰霾。

攝影：克里斯·拉特克利夫/彭博社 歡迎閲讀屢獲殊榮的*《金錢蒸餾》通訊。我是約翰·斯特佩克**。每個工作日，我都會關注市場和經濟學中的重大事件，並解釋這些對您的資金意味着什麼。*

英國房價應會持續趨於可負擔

我不會妄加揣測當前全球貿易安排中那場5D國際象棋（也可能是巴克魯遊戲）的下一步棋。

根據您對美國總統唐納德·特朗普的看法，您要麼認為他向債券市場的壓力屈服了，要麼認為這一切都是計劃的一部分。無論如何，他昨天有所緩和，進一步提高了對中國的關税，但將所有其他國家的關税統一調整為10%。

不到兩週前，這似乎是一個非常糟糕的結果。現在，由於過去十天左右的鬧劇，這甚至讓人感到鬆了一口氣（儘管可能是短暫的）。因此，股票（和債券）出現了大幅反彈。

但事實是，我們並沒有回到起點。美國和中國陷入了貿易戰，至於其他地區，美國現在對所有進口商品徵收10%的税。無論我們接下來走向何方，這都將對全球供應鏈產生巨大影響。

梅林和我在本週剛發佈半小時的《梅林談貨幣市場綜述》播客中更詳細地討論了這一切。點擊此處收聽。

從投資角度來看，我認為可以公允地説，這一切都印證了"不要驚慌"策略的正確性。所以請繼續保持鎮定。但請利用任何喘息之機來審視您的投資計劃和觀察清單。我相信在不久的將來會出現更多機會。

房產中介轉向悲觀

現在來關注更貼近本土的重要動態——今天我們從英國皇家特許測量師學會獲得了英國房地產市場現狀的最新快照。可以這麼説，英國的房產中介和測量師們正感到有些不安。

下圖顯示了接受調查的房產中介和測量師對未來三個月房價走勢的預測（白線）。該數據向前推移三個月，並與全英房屋抵押貸款協會公佈的年度房價變化（藍灰色柱狀圖）進行對比。

如您所見，總體而言受訪者預計房價將下跌，而他們在判斷趨勢方向上一向相當準確。

值得記住的是，這是一項情緒調查。當前英國的整體情緒並不樂觀，春季財政報告引發的廣泛焦慮也無助於改善現狀。

此外，為趕在印花税截止日期前完成交易的熱潮（剛結束的長期印花税減免政策很可能在某種程度上"提前透支"了未來交易量）可能在一定程度上扭曲了房地產市場。

同樣值得注意的是，特朗普引發的市場興奮實際上最終可能會讓我們獲得更低的抵押貸款利率，因為對經濟增長乏力的擔憂已提高了市場對英國央行降息的預期。而更便宜的貸款幾乎總是會推高房價。

但總體而言，從表面上看，這是個好消息。正如我一直強調的，如果工資增速持續快於房價漲幅，就能在不摧毀任何家庭資產負債表的情況下實現住房 affordability 的修正。

住房 affordability 並非全英普遍問題

談到 affordability 話題時，我還想指出兩點：首先，affordability “危機"並非全英普遍現象；其次，情況正在改善，即使人們尚未明顯感知。

請看下圖，它展示了英格蘭部分區域、蘇格蘭、威爾士及英國整體的平均房價與平均收入比率。我採用了Nationwide自1983年以來每年第一季度的數據，出於圖表清晰度考慮未包含所有地區。總體而言，所選英格蘭區域能代表北部、中部和南部整體情況。

英國各區域房價收入比

隨時間推移 affordability 差異顯著擴大

數據來源：Nationwide

顯然這些區域內部存在巨大差異。特別是"蘇格蘭"和"威爾士"這樣的整體數據參考性有限——沒人會認為愛丁堡房產 affordable，將其與阿伯丁等城市簡單平均並不合理。

有人可能質疑用平均收入衡量 affordability 的價值，畢竟實際影響的是月供金額。這個觀點合理，但若進行40年期的長期觀察，我認為這是可行的近似方法。無論如何，這確實是跨區域比較的有效標尺。

無論如何，考慮到這些注意事項，有幾件事尤為突出。首先是倫敦及其通勤帶與英國其他地區相比一直價格昂貴，但這一差距——尤其是倫敦——在2008年經濟危機後急劇擴大。

其次是，雖然英國整體房產仍然昂貴——代表平均價格的深藍線僅略低於2007年峯值水平——但在蘇格蘭和英格蘭北部，平均可負擔性已迴歸到2000年代初的水平。此外，只有在英格蘭南部，可負擔性惡化程度超過了2007年泡沫峯值。

最後，可負擔性正在改善，這基本上是自2022年利率開始逐步上升（隨後急劇上升）以來的趨勢。倫敦是個例外，實際上自2016年起該地可負擔性就在持續改善。

我認為這可以歸因於全球因素。但要具體區分英國脱歐、歐元區主權債務危機結束（導致流向倫敦"安全"高端房產的資本外逃減少）以及喬治·奧斯本對業餘房東的打擊政策各自的影響，所需時間遠超我們在此的討論範圍。

無論如何，希望我們能繼續沿着這條路徑發展。如果您正考慮購房，請務必收聽我們正在播出的《梅倫談理財》播客系列節目。第一集和第二集已上線——點擊這裏收聽：《當前如何在英國購房》，以及《為何聘請按揭經紀人可能是個好主意》。

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歐盟委員會主席烏爾蘇拉·馮德萊恩與中國國家主席習近平去年在巴黎會晤。攝影師：Nathan Laine/彭博社### 午間市場動態

縱觀整體市場——富時100指數上漲4.1%至8,000點附近，富時250指數攀升4.5%報18,700點。英國10年期國債收益率現報4.68%，日內走低。德國10年期收益率升至2.62%，法國收益率降至3.37%，美國10年期收益率跌至4.30%。

黃金上漲1.4%至每盎司3,125美元，布倫特原油下跌約2.5%報63.90美元/桶。比特幣下跌1.3%至82,100美元/枚，以太坊重挫4.1%報1,600美元。英鎊兑美元升值1.0%至1.294美元，兑歐元貶值0.5%報1.164歐元。

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今日名言

“在全球不確定性加劇的當下，我認為更需展現英國對經濟穩定及支撐性財政規則的堅定承諾。”

瑞秋·裏夫斯

英國財政大臣

這位財政大臣出人意料地不願為"突發狀況"吞噬其微薄財政空間### 關鍵數字…臨界點？

• 34億英鎊據行業組織UKHospitality數據，本月英國酒店業面臨的額外成本，詳情參閲

臨別提醒

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週五值得關注的主要事件包括：

• 企業新聞方面較為平靜。經濟數據方面，請留意英國月度GDP最新數據（儘管是二月份的數據，現已時過境遷）。我們還將通過密歇根大學情緒調查獲得美國消費者信心指數的速覽。

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