《舊金山低價房產吸引科技CEO與名人搶購》——彭博社

傑克遜廣場附近的舊金山天際線。

攝影師：馬修·斯科特為《彭博市場》拍攝在舊金山金融區，蒙哥馬利一號大樓喚起了美國20世紀初鍍金時代的奢華。這座文藝復興復興風格的地標建築擁有托斯卡納立柱、大理石樓梯和青銅大門，曾是美國第一條橫貫大陸鐵路西段建設巨頭之一命名的克羅克銀行總部。

如今，這處房產成為城市命運變遷的縮影：唱片公司Empire首席執行官加齊·沙米於一月以2250萬美元購入該價格比六年前售價低了70%以上。

加齊在蒙哥馬利一號。攝影師：馬修·斯科特為《彭博市場》拍攝加齊在舊金山長大，童年時在克羅克銀行分行存過自家洗衣店的硬幣，後來在家鄉創立了Empire。收購蒙哥馬利一號是他眼中的世代性市場機遇。“我本可以輕鬆轉戰洛杉磯或紐約——那裏有蓬勃的音樂產業，“48歲的加齊説道，他曾與肯德里克·拉馬爾、史努比狗狗和沙布齊等藝人合作，業內只使用名字。“但我更想成為投資自己城市的企業家。”

加齊是一羣超級富豪投資者中的先鋒，他們押注於一種特別低迷的資產：舊金山的商業地產。這座城市在過去十年因本土科技產業創造的財富爆炸而繁榮，但在新冠疫情後，其復甦步伐比美國幾乎所有其他大都市都要艱難。如今，當地商業領袖和企業家們紛紛出手，推動城市復興——並從低迷的房地產價值中獲取廉價交易。

前蘋果公司高管、現運營設計工作室LoveFrom的喬尼·艾維已花費超過1億美元購買並翻新了該市傑克遜廣場社區的房產。金州勇士隊球星斯蒂芬·庫裏在球隊主場大通中心附近購買了一棟建築，計劃將其重新開發為他的Thirty Ink業務總部。（由於工會糾紛，他最近取消了這些計劃，但城市領導人希望重啓該項目。）谷歌聯合創始人謝爾蓋·布林的家族辦公室在一棟公寓樓買斷了5500萬美元的貸款，同月該市税務評估員將其價值減半至4130萬美元。

其他人的行動則更為低調。專注於科技的投資公司Greenoaks Capital創始人尼爾·梅塔是幾家有限責任公司的支持者，這些公司在著名的太平洋高地社區的Fillmore街購買了建築。根據貸款文件和知情人士透露，風險投資家大衞·薩克斯——最近被任命為唐納德·特朗普總統的人工智能和加密貨幣沙皇——是當地開發商Brick & Timber Collective項目的有限合夥人。薩克斯的公司Craft Ventures的女發言人證實了他的角色。

舊金山市場街1844號。谷歌聯合創始人謝爾蓋·布林以5500萬美元購入了該物業的貸款。攝影師：馬修·斯科特（彭博市場專欄）這鮮明展現了舊金山的財富實力——在彭博億萬富豪指數追蹤的全球500大富豪中，該市億萬富翁數量位居世界第五。即便當前房價處於谷底，也只有資金充裕且對該地區抱有堅定信念的人，才敢押注市場復甦的風險。

“市場觸底時，通常都是高淨值人羣率先入場，因為此時財務模型根本説不通，"仲量聯行房地產經紀人克里斯托弗·羅德表示。他曾主導舊金山第二高樓——地標建築泛美金字塔（耗資10億美元改造）等項目的租賃工作。“這時候傳統測算方法完全失效。”

疫情導致舊金山寫字樓空置、居民外遷至低成本地區後，該市財務模型尤其嚴峻，2020至2021年間人口流失超6%。當全美各地員工陸續重返辦公室時，舊金山卻經歷着更為緩慢的復甦。其寫字樓空置率從2019年的不足4%飆升至去年第四季度近37%的歷史高位，遠超曼哈頓、芝加哥和洛杉磯等主要商業中心。

螺旋式衰退使舊金山面臨超過8億美元的預算赤字，新任市長丹尼爾·盧裏希望增加警務和街道清潔支出。這位去年11月當選的政治素人、李維斯公司繼承人正積極爭取舊金山商界領袖和富裕居民的投資。

復甦的早期跡象讓許多人感到樂觀。街道變得更乾淨熱鬧，市政廳加大打擊毒品交易力度，並命令政府僱員每週四天到崗辦公。人工智能熱潮正將科技從業者從邁阿密和奧斯汀重新吸引回舊金山辦公。包括OpenAI、Anthropic、Scale AI和Perplexity在內最具價值的人工智能初創企業都將總部設於此。2020年以來首次出現季度辦公空間淨租賃量轉正。

舊金山霍華德街631號，餐飲大亨格雷格·弗林以3640萬美元購入攝影：馬修·斯科特（彭博市場專欄）“通常轉折點——無論是衰退還是復甦——在大多數人察覺前就已開始，且進展速度遠超預期，“經營連鎖餐飲巨頭弗林集團的億萬富翁格雷格·弗林表示，“以我對舊金山的觀察，這種轉變正在發生。復甦勢頭強勁，且進展神速。”

弗林在僅隔金門大橋的馬林縣長大，對舊金山房地產市場的起伏瞭如指掌。憑藉其運營2900多家必勝客、帕尼羅麪包和温迪漢堡等餐廳的公司所創造的財富，他以精準把握房地產時機而聞名。

在包括美國前眾議院議長南希·佩洛西及其丈夫保羅在內的投資者幫助下，弗林於2023年收購了歷史悠久的亨廷頓酒店。這座位於諾布山頂、已停業的103年曆史物業成交價較評估值低約70%。一年後，他再次與佩洛西夫婦等人合作，買下了位於科技公司雲集的南市場社區霍華德街631號的辦公樓。

從弗林在布什街225號18層辦公室的窗户向外望，可以看到他的下一個目標：據兩位知情人士透露，他正準備通過收購不良貸款接管由兩棟建築組成的市場中心。弗林拒絕對該物業置評。

弗林已三次買賣其現所在的辦公樓——最近一次套現是在2017年。如今這棟大樓象徵着這座城市的低谷：貸款文件顯示，去年11月其所有者（中國投資者旗下本地公司Kylli Inc.）出現貸款違約，目前正籌備出售該物業（Kylli未回應置評請求）。弗林本人2019年購入的一處房產也陷入困境。

“即使每一步都做對，但若時機判斷錯誤，可能仍無回天之力，“61歲的弗林表示，“而即便幾乎全做錯了，只要時機正確，你仍能賺錢。所以我們最首要關注的，就是把握正確時機。”

弗林在亨廷頓酒店。攝影師：馬修·斯科特為《彭博市場》拍攝在舊金山，時機長久以來都是關鍵因素，其興衰史可追溯至淘金熱和1906年大地震。但過去30年科技經濟的發展，將週期壓縮成一系列驚人的高峯與低谷，從互聯網泡沫的興衰到如今的人工智能熱潮。

科技產業既被譽為這座城市的經濟支柱，也因加劇收入不平等而飽受詬病。隨着2010年代初創企業蓬勃發展，優步、愛彼迎和推特等公司家喻户曉，房價中位數飆升至100萬美元以上，超出許多居民的承受能力。無家可歸者危機加劇。破壞者塗鴉將員工快速送往硅谷的私人巴士。市議員質疑億萬富翁的大額捐贈，並譴責了在Meta Platforms Inc.首席執行官捐贈7500萬美元后，將舊金山總醫院更名為扎克伯格舊金山總醫院。

刊登於《彭博市場》四月/五月刊。*《彭博市場》*插圖：德克斯特·莫勒為《彭博市場》創作泡沫在2020年3月破裂。灣區是首個發佈居家令的大都市，隨着程序員和企業高管離開舊金山市中心，遠程辦公潮開始湧現。推特和Salesforce Inc.等主要僱主表示，即使在封鎖結束後，靈活工作也將成為常態。

公共場所吸毒和無家可歸者營地的畫面登上全國新聞。2022年9月汽車破窗盜竊案達3,384起，創十年來單月新高。諾德斯特龍、沃爾格林和全食超市等零售商關閉了市中心門店。2023年硅谷銀行與第一共和銀行的相繼倒閉加劇了當地金融業的動盪。

這些問題導致全球多座城市普遍出現的房地產需求暴跌，在舊金山表現得尤為劇烈。根據MSCI Inc.商業地產價格指數，美國中央商務區寫字樓價值自2020年以來已下跌約45%。在受影響更嚴重的地區，很難估量實際跌幅：疫情後投資者對舊金山興趣驟減，加之2022年利率開始上升，市場交易稀少以致無法衡量價格探底程度。

更廉價與更空置

部分美國寫字樓市場情況

數據來源：世邦魏理仕研究部

注：除舊金山（市中心區）和曼哈頓外，其餘統計範圍為大都會區

舊金山市場於2023年開始解凍，當地家族房地產企業Swig Co.收購了加州街350號物業。這座前聯合銀行大廈在2023年8月以每平方英尺205美元成交，僅為經紀人預估的疫情前價值的四分之一。

自那時起，房產幾經易手，但成交價均大幅折讓。2018年，總部位於香港的基匯資本以2.45億美元將傑克遜廣場社區三棟統稱為"北園"的建築出售給私募巨頭黑石集團，去年又以8200萬美元將其回購。今年早些時候，家族所有的赫斯特公司以4750萬美元購入一棟辦公樓（較其上次售價低約47%），用於在報社歷史建築旁興建公寓大樓期間臨時安置《舊金山紀事報》。

經紀公司世邦魏理仕數據顯示，2019年舊金山共達成34筆寫字樓交易，其中20筆成交價超1億美元；而去年23筆交易中僅2筆達此規模，且屬於多城市資產組合交易。據該機構統計，僅兩筆交易涉及部分融資。

世邦魏理仕資本市場執行副總裁凱爾·科瓦奇表示，高淨值人羣或其投資聯盟能以更低價格自籌資金完成交易，且持有期更靈活，相比機構買家能承擔更大風險。“在當前風險與不確定性極高的階段，私人資本往往選擇更高風險標的，從而包攬所有交易。”

舊金山第20街600號。金州勇士隊球星斯蒂芬·庫裏以850萬美元購入。攝影師：馬修·斯科特為《彭博市場》拍攝低廉的價格或許是一些人的動機，但其他人投資舊金山純粹是想助力自己的城市——不計代價。58歲的英國裔設計師艾維在蘋果任職近三十年間主導了iPod和iPhone等產品的設計，他透露1989年首次赴美時就造訪了傑克遜廣場區。他發現了街區的威廉·斯托特建築書店William Stout Architectural Books，並由此愛上了這片區域。

舊金山太平洋大道535號，由LoveFrom公司的喬尼·艾維以5970萬美元購入。攝影師：馬修·斯科特為《彭博市場》拍攝傑克遜廣場一側毗鄰唐人街，另一側是金融區玻璃摩天樓的天際線，作為該市最古老的商業區之一，其磚砌建築與鵝卵石小巷可追溯至淘金熱時期，相比舊金山其他社區更顯靜謐奇趣。

常被目睹在當地餐廳用餐的艾維，已收購多棟建築擬改造為LoveFrom新總部，該公司正為愛彼迎、法拉利等品牌提供設計服務。“這裏不僅是舊金山重要的歷史街區，更是充滿創造力的所在，“艾維在郵件中表示，“LoveFrom能為此貢獻力量，我深感自豪。”

“艾維蜂巢”（LoveFrom公司新園區的暱稱）的建立，成功吸引其他投資者入駐這個社區。2024年5月，OpenAI主要支持者約書亞·庫什納的Thrive資本以900萬美元購入一棟百年曆史的前消防站。由薩克斯參與投資的Brick & Timber Collective集團，則計劃在傑克遜廣場投入近5億美元用於購置和翻新建築。

去年12月，該集團與投資公司Barings合作收購華盛頓街500號，計劃將其改造為配備餐廳等設施的現代化辦公空間。“每個項目中，Brick & Timber Collective都彙集了眾多個人和機構投資者作為有限合夥人，”公司合夥人傑西·費爾德曼表示。

辦公地產市場仍處困境。世邦魏理仕數據顯示，舊金山市中心一季度末空置率仍高達35.8%，平均租金報價持續低迷至每平方英尺68.63美元。優質建築與老舊物業表現兩極分化——泛美金字塔大廈等頂級物業能以每平方英尺130美元以上的價格出租（近乎全市均價兩倍），但更多物業難以找到租户。“這仍是全美最高空置率，”世邦魏理仕舊金山科技洞察中心執行董事科林·安宿木指出，“未來幾年恐難快速改善。”

並非所有項目都一帆風順。即便艾維也不得不向社區澄清以平息科技精英化擔憂。當Greenoaks創始人梅塔被曝通過匿名空殼公司斥資約1億美元收購上菲爾莫爾區多處房產後，社交媒體出現駕車撞毀其住所的威脅言論，當地商户擔憂被迫遷離。拒絕置評的梅塔最終將這些房產轉入非營利基金會，並承諾不從社區項目中謀取個人利益。

曾運營名為Tipping Point Community的反貧困非營利組織的盧裏市長，其資金部分來自舊金山富豪羣體，如今正尋求同一批人解決該市的芬太尼危機等問題。“當生活工作在這裏的人進行投資時，他們心懷希望、保持樂觀，並且已經看到了正在發生的變化，“盧裏表示，“我們清醒認識到面臨的挑戰，但毫無疑問舊金山正在崛起。”

前舊金山監督委員會成員、長期批評該市富豪的亞倫·佩斯金表示，他基本支持本地房產買家，稱艾維振興傑克遜廣場的努力是"負責任投資的典範”。但他擔憂富裕買家會獲得不當政治影響力並謀求特殊待遇。“我歡迎盧裏市長讓他的億萬富翁朋友們相信並投資舊金山，“在11月選舉中敗給盧裏的佩斯金説，“但不能以犧牲舊金山納税人的利益和賤賣公共資產為代價。”

舊金山華盛頓街500號。Brick & Timber Collective與Barings於12月以3270萬美元購入。攝影：Mathew Scott for Bloomberg Markets慈善組織Emerson Collective創始人、蘋果公司創始人史蒂夫·喬布斯的遺孀勞倫·鮑威爾·喬布斯去年組建非營利組織收購了舊金山藝術學院校區，計劃將這座歷史建築改造成新藝術學院。她正共同主持名為舊金山夥伴關係的經濟倡議，與包括艾維和OpenAI的山姆·奧特曼在內的二十多位商界領袖合作提振城市經濟。另一個新聯盟由投資公司Sixth Street聯合創始人大衞·斯蒂普曼領導，正在創建專注於市中心區域的經濟發展基金。

“有些公司自淘金熱時代就已在此紮根，”前第一共和銀行總裁、現領導舊金山合作組織的凱瑟琳·奧古斯特-德懷爾德表示，“這裏既有頂尖科技巨頭，也有最新鋭的創新企業。而如今我們首次以城市守護者的身份團結起來。”

對加齊而言，收購蒙哥馬利一號大廈是為其帝國集團在舊金山插旗的良機，同時能提升藝術音樂界的能見度。漫步在這棟建築中，他構想出舊銀行櫃枱區將改造為餐廳酒吧的場景——其風格被他形容為“Restoration Hardware與Soho House的碰撞”。二樓將作為總部辦公區，屋頂露台白天是員工休憩廳，晚間則可舉辦音樂活動。他最終的願景是打造一個令人仰望的品牌高度，讓人們因這棟建築而渴望為這家公司、這座城市效力。

“若只把舊金山視為投機斂財之地，這種用完即棄的心態正是導致現狀的根源，”加齊説道，“我希望在這次復甦中，能在必然蓬勃發展的科技產業與追求歷史傳承的多元人羣之間創造平衡。”——與約翰·吉特爾松合著

卡森從彭博社舊金山分社發回財富專題報道