澳大利亞房價為何如此之高？選舉政策有哪些？——彭博社

插圖：亨利·坎佩尼亞

澳大利亞的房價位居發達國家前列。急於購房的買家揹負着前所未有的債務，甚至一些佈滿黴菌和石棉的危房也被以數百萬高價搶購。

澳大利亞住房危機醖釀多年。全國範圍內房價創歷史新高，租金達到創紀錄水平，無家可歸者不斷增加，住房問題成為許多澳大利亞人在5月3日聯邦大選前關注的焦點議題。

數字金融分析公司的調查顯示，在150個選區中，多達120個選區內至少33%的家庭正面臨房貸或租金壓力。該調查將房貸/租金壓力定義為家庭支出超過收入的現金流狀況。

選民住房壓力分佈圖

近三分之一選區的大部分家庭承受住房相關壓力

數據來源：數字金融分析公司

注：基於2025年2月對5.2萬份樣本的調查

其中35個"高壓"選區中，兩大政黨競爭激烈，選舉結果可能輕易倒向任何一方。

當澳大利亞兩大主要政黨——中左翼的工黨與中右翼的自由黨-國家黨聯盟於4月13日正式啓動競選活動時，新住房政策成為核心議題。以下是您需要了解的關鍵信息。

破舊房產往往引發激烈競購，成交價達數百萬。攝影師：布倫特·盧因/彭博社### 澳大利亞房地產市場現狀

Demographia數據顯示，悉尼平均房價已達年可支配收入的14倍，成為僅次於香港的全球第二昂貴購房城市。房產諮詢機構CoreLogic另指出，悉尼房價中位數在3月創下119萬澳元（76萬美元）的歷史新高。

週六早間房產拍賣堪稱全民圍觀活動，人羣常通過現場競價感知市場温度。佔地狹小的破舊物業往往引發最瘋狂競價，開發商願為黃金地段的重建機會支付溢價。

典型案例：一處僅101平方米的發黴廢棄排屋吸引22名競拍者註冊，最終以280萬澳元成交——比業主心理價位高出70萬澳元。房產中介預估該房屋至少需60萬澳元修繕費用。

不僅是悉尼房價高昂。過去五年間，布里斯班、阿德萊德和珀斯——澳大利亞七大主要城市中的另外三座——房價飆升了70%至75%，達到創紀錄水平。在此期間，全國房價上漲了40%，而經通脹調整後的全國淨可支配收入僅增長13%。

悉尼住房全球第二難負擔

都會區市場中位數房價/收入比最高榜單

數據來源：Demographia

注：數據截至2023年第三季度。中位數倍數=中位數房價/中位數家庭收入

政府數據顯示，房價暴漲導致如今澳大利亞普通購房者需要約10年時間才能為均價住房攢夠20%的首付，而2010年這一數字僅為4.7年。政府數據顯示。即便湊齊首付，房地產諮詢公司PropTrack指出，2022-23年度售出的房屋中僅有13%對中等收入家庭而言算可負擔。該公司將可負擔住房定義為：家庭在月供不超過總收入25%的前提下能夠購買並償還貸款的住房。

其他有能力的羣體則日益依賴父母——即所謂的"爸媽銀行"——獲取鉅額資金援助，或向銀行申請更大額貸款。澳大利亞家庭債務佔淨可支配收入比例高達216.9%，在發達國家中負債最重，而英國和美國這一比例分別為137%和103.6%。

債務問題也解釋了為何全國範圍內普遍存在高度財務壓力。新冠疫情高峯期時，新一代購房者過度透支財務，在基準利率處於歷史低點0.1%時通過Zoom虛擬拍賣推高房價，使問題進一步惡化。儘管央行曾暗示借款成本將在數年內保持低位，但不久後便連續加息十次。

澳大利亞住房自有率急劇下降

多數國家下降趨勢更為平緩

數據來源：國際貨幣基金組織、經合組織、國家統計局、澳大利亞統計局、IBISWorld、加拿大統計局

整體住房自有率持續走低。2021年最新人口普查顯示，30至34歲人羣住房自有率從1971年的64%降至50%。澳大利亞健康與福利研究所分析的普查數據表明，臨近退休人羣的住房自有比例也在逐步降低。

租房者同樣處境艱難

租賃市場的情況同樣不容樂觀。每週六上午，待租房產外常排起長隊，潛在租客們輪候查看有限的房源。房地產研究機構SQM數據顯示，全國空置率（可供出租房產比例）僅為1.3%，遠低於維持市場平衡的3%“均衡”水平。

根據房地產諮詢公司Real Estate Group的指數顯示，截至2月份，澳大利亞租房可負擔性已跌至至少2008年以來的最低水平。以租金佔税前收入25%或更低為標準，一個收入中位數（11.6萬澳元）的家庭在2024年7月至12月期間僅能負擔市場上36%的出租房源。

無家可歸現象也在加劇，露宿街頭人數在截至2023-24年的三年間激增22%。政府補貼的租賃住房長期供不應求，其在住房存量中的佔比從1991年的5.6%持續下滑，到2021年已降至3.8%。那麼問題根源何在？

總理安東尼·阿爾巴內塞領導的工黨仍堅持在本十年末建成120萬套住房的目標。攝影師：Brendon Thorne/彭博社### 澳大利亞住房供應嚴重不足

可負擔性危機的根本原因在於澳大利亞住房建設速度未能跟上人口增長。該國年人口增長率達2.1%，在發達國家中名列前茅。而同期加拿大、英國和美國的人口增速均不足1%。經合組織數據顯示，截至2022年，澳大利亞每千人僅擁有403套住房，遠低於意大利（557套）、日本（476套）和英國（430套）。

澳大利亞在2022年新冠疫情高峯期封鎖後重新開放邊境時，移民數量創下歷史新高。這暴露了該國住房供應不足的問題。為實現政府到2029年建造120萬套住房的目標，該國平均每年需新建24萬套住房。然而，根據建築業組織澳大利亞建築商協會的估算，按照目前的建築審批速度，該國將短缺32.5萬套住房。

供應跟不上需求有幾個原因。

人口增長超過住房供應

來源：澳大利亞統計局，澳大利亞儲備銀行

首先，根據國家住房供應和可負擔性委員會的説法，澳大利亞的規劃審批系統過於複雜且緩慢。政府生產力委員會最近的一份報告還發現，該行業的監管負擔正在增加，開發商或建築商必須遵守的法規清單不明確，這增加了開發和建設成本。

過去幾年建築材料和勞動力的短缺加劇了供應問題。新冠疫情期間建築材料運輸的延遲不僅減緩了建設速度，還導致材料成本大幅上升。這使得2024年的建築價格比2020年高出30%以上，並導致建築商和開發商的破產水平比過去10年的平均水平高出近90%。澳大利亞統計局估計，截至2023年的30年間，該國建築勞動生產率每年僅增長0.2%。相比之下，製造業的這一數字為1.3%。

當地居民對開發的反對——即NIMBY主義（意為“別在我家後院”）——也加劇了住房建設的延誤。在澳大利亞，高度城市化的人口卻異常普遍地居住在獨立住宅中，這使其成為發達國家的異類。因此，澳大利亞人普遍不願接受公寓開發，至少在他們自己的社區是如此。儘管隨着家庭數量增多但規模縮小，對小户型住宅的需求正在增長。

潛在租客在悉尼參觀一套公寓單元進行房產檢查。攝影師：Brent Lewin/Bloomberg### 加劇問題的税收制度

經濟學家表示，兩項有爭議的税收政策使得投資者購買房產極具吸引力，同時也推高了房價。

首先，所謂的負扣税規則允許人們投資房產，將與資產相關的損失（包括利息支出）作為抵扣項。這些抵扣可能使得房東持有租金收入不足以覆蓋成本的出租房產變得划算，尤其是當他們預期房產最終會升值超過購買價格時。

另一項税收優惠是資本利得税折扣，它減少了投資者出售房產時政府徵收的税額。

根據公共政策智庫格拉坦研究所的分析，這兩項税收政策助長了房地產市場的投機行為，在加劇存量房競爭的同時，對促進新房開發幾乎毫無裨益。

此類税收政策並非澳大利亞獨有，但儘管加拿大、英國、美國、德國和日本等國都允許類似虧損抵扣，澳大利亞的政策仍被視為比多數同類司法管轄區更寬鬆。例如在美國和英國，租賃房產支出不能用於抵扣工資等非相關收入；在加拿大，則只能申報現金支出而不能申報折舊。

房價飆升導致普通澳大利亞買家現在需要積攢約10年才能支付均價房產20%的首付。攝影師：Ian Waldie/彭博社2021-22年度最新税收數據顯示，近230萬澳大利亞人申報了租金收入（這一數據能較好反映投資者規模），約佔納税人口的15%。自2000年以來，該數字已增長約100萬人。

歷史上任何改革這些政策的嘗試都被視為選舉自殺。上次有政客試圖帶着税改方案參選是2019年工黨領袖比爾·肖頓，最終他在投票中遭遇慘敗。

主要政黨的承諾

住房問題成為兩大政黨競選綱領的核心議題，而左翼綠黨——在這場勢均力敵的選舉中可能成為關鍵力量——也提出了自己的住房政策方案。

工黨：

總理安東尼·阿爾巴內塞領導的工黨承諾，若連任將擴大現有"住房擔保計劃"，允許所有首次購房者僅需支付5%首付即可購房（無需購買通常貸款超過房價80%時要求的房貸保險）。目前該計劃僅適用於年收入低於12.5萬澳元的首購族。

原定今年晚些時候啓動的"共有產權計劃"中，工黨政府承諾四年內與首購族共同購買多達4萬套房產。工黨已將個人申請門檻提高至年收入10萬澳元，夫妻16萬澳元，同時上調了各城市房產價格上限（如悉尼130萬澳元、墨爾本95萬澳元）。

最新宣佈的還有耗資100億澳元建造10萬套專供首購族的住房計劃。

工黨堅持其到2030年前建造120萬套住房的目標，並通過100億澳元的"澳大利亞住房未來基金"來推動可負擔住房建設。

自由黨-國家黨聯盟：

彼得·達頓攝影師：布倫登·索恩/彭博社中右翼反對黨自由黨-國家黨聯盟領袖彼得·達頓表示，若當選將允許首次購房者在五年內，為新購新建住宅的抵押貸款利息支出（最高65萬澳元部分）進行税務抵扣。個人年收入低於17.5萬澳元或夫妻合計收入低於25萬澳元者可享受該政策。

該聯盟宣佈將大幅提高"住房保障計劃"收入門檻至個人17.5萬澳元、夫妻25萬澳元，並允許首次購房者從養老金賬户提取最高5萬澳元作為購房首付。

政府承諾將撥款50億澳元用於新建住宅區的水電、污水處理等基礎設施建設。

綠黨政策：

綠黨主張取消新房投資的負扣税和資本利得税優惠，現有投資者每人僅限保留一套房產享受原有政策。該黨還提議成立國有開發商增建公租房，並規定每兩年租金漲幅不得超過2%。