曼哈頓摩天大樓債券因估值大幅下跌而遭受重創——彭博社

紐約第八大道825號世界廣場攝影師：丹尼爾·阿克/彭博社

購買了7.05億美元商業抵押貸款債券的基金經理們正面臨鉅額虧損風險，該債券與曼哈頓世界廣場大廈掛鈎。由於主要租户撤離，該物業估值近期被腰斬。

根據貸款文件，第八大道825號49層摩天大樓最新估值僅為3.45億美元，較2017年發債時的17.4億美元原始價值縮水逾八成。按照業內關鍵的"估值減記金額"指標計算，若該物業出售，原AAA級債券持有人將面臨約5300萬美元（20%）的損失。而4.35億美元次級債券持有人很可能血本無歸。

這座200萬平方英尺的寫字樓在主力租户凱威萊德律師事務所（原承租30%面積）2024年租約到期後，一直難以吸引新客户。野村控股美國分部原租賃超90萬平方英尺空間，近年持續縮減面積並考慮完全撤出，彭博社早前報道稱。

估值暴跌表明，即便是昔日地標級摩天大樓也可能迅速成為債券持有人的噩夢，加劇了市場擔憂——在需求疲軟、空置率高企的商業地產市場中，其他標誌性建築可能步其後塵。市場觀察人士指出，由單一物業抵押貸款支持（SASBs）且依賴一兩個主力租户的老舊資產尤其脆弱。

太平洋投資管理公司和西北互助人壽保險公司根據監管文件顯示，是環球廣場相關債券近幾個季度的最大持有者。

大廈所有者SL Green房地產公司、RXR及紐約房地產投資信託清算公司均未回應置評請求，西北互助也未予回應。野村證券和太平洋投資管理公司的代表拒絕發表評論。

評估減值金額（ARA）是商業抵押貸款支持證券投資者的預警信號，當房產價值跌破貸款餘額時，可粗略估算潛在損失。雖然常被用作債權人最終損失的參考指標，但這並非精確預測，實際回收率可能更高或更低。

橫跨49街至50街整個街區的環球廣場建於1989年。2017年，SL Green與RXR同意從正處於清算階段的紐約房地產投資信託手中收購48.7%股權。這筆估值超17億美元的交易包含多部分再融資方案，其中包括7.05億美元、為期十年的單一資產單一借款人CMBS。

紐約房地產投資信託清算有限責任公司成立於2018年，負責清算原公司，目前仍持有超50%股權。

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與許多試圖吸引新租户的寫字樓業主一樣，該大廈所有者已投入大量資金進行升級改造，SL Green表示過去八年已投入5.25億美元用於資本性改良。

然而他們仍難以填補凱威萊德律師事務所撤離後留下的空間，導致運營虧損。根據商業地產數據公司CoStar Group數據，即便成功與M. Shanken傳媒和AMA管理服務等租户續約，大廈出租率仍僅為65%。

“這棟大樓本就脆弱，因為原先依賴兩大主力租户。一旦失去凱威萊德，就留下難以填補的巨大空缺，“沃頓地產顧問公司CEO露絲·科爾普-哈伯表示，“現在需要投入鉅額資金翻新空間，並打造時下流行的高端配套設施。”

若長期主力租户野村證券也選擇撤離，將新增近34%的待租面積。

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紐約商業地產市場並非全無望。雖然許多老舊建築面臨空置率攀升的困境，但租户正湧向交通樞紐附近的新建或翻新大廈。世邦魏理仕數據顯示，今年第二季度曼哈頓租賃量較去年同期增長34%。

這對與全球廣場相關的債券買家而言卻難言慰藉。

彭博定價顯示，這批最初獲標普全球評級AAA評級的2.7億美元優先級債券，目前交易價格已跌破面值的70%。該債券評級更被連降九級至BBB-。

最初評級為AA-的6400萬美元B類票據報價約為43美分，而最初評級為BBB-的9400萬美元D類債券報價約為11美分。