洛德阿貝特因商業抵押貸款支持證券辦公室投資失誤損失6000萬美元——彭博社

2001年，位於堪薩斯州歐弗蘭帕克的Aspiria園區，前身為電信巨頭Sprint的總部。攝影師：Charlie Riedel/AP PhotoLord Abbett & Co.因一筆與堪薩斯城郊區辦公園區相關的商業抵押貸款支持證券(CMBS)遭受了超過6000萬美元的損失，此前該底層貸款被大幅折價出售。

這家資產管理公司持有該筆2.33億美元CMBS的絕大部分，該證券由Aspiria辦公園區的抵押貸款支持，該園區前身為電信巨頭Sprint Corp的總部。根據最新的月度還款報告，證券化產品中風險最高的部分（面值超過6500萬美元）在本月初被完全減記，因貸款出售後僅剩1.64億美元可供債權人分配。

報告顯示，債券持有人還損失了數百萬美元的利息支付。

這是與老舊辦公樓相關的單一抵押貸款支持證券(SASBs)買家遭遇的一系列最新損失，這個價值數十億美元的市場領域仍在疫情後艱難復甦。去年12月，為一棟有30多年曆史的洛杉磯摩天大樓Gas Company Tower提供融資的3.5億美元商業地產債券持有人損失了近50%的投資，虧損甚至波及曾被評為投資級評級的債券。

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Lord Abbett的代表拒絕置評。負責管理並出租Aspiria綜合體的Occidental Management首席執行官Gary Oborny在聲明中表示，公司持續"專注於當前及未來的租賃與開發機遇"。

CMBS買家遭受衝擊

Aspiria與Gas Company Tower商業地產債券出現虧損

來源：債券文件，彭博社。

注：數據顯示CMBS債券各分檔的本金損失總額及百分比。

需要明確的是，受遠程辦公增加和借貸成本飆升影響，疫情後價值暴跌的美國寫字樓市場在過去幾個季度已趨於穩定。隨着僱主試圖讓員工重返辦公室，租賃活動和投資者興趣有所回升，主要集中在公共交通沿線的優質建築。

在規模約6750億美元的美國CMBS市場中，對地標建築支持的債券交易需求增長。今年主要城市的寫字樓業主已出售包括曼哈頓西格拉姆大廈和波士頓One Congress在內的大型商業抵押貸款支持證券。

儘管如此，老舊建築仍在成本上升和需求疲軟中掙扎。根據世邦魏理仕集團的數據，截至第一季度，美國近五分之一的辦公空間仍處於空置狀態。報告顯示。

仲量聯行執行董事Riaz Cassum表示，許多面臨虧損的單一資產單一借款人貸款(SASB)“是在週期不同階段完成的，當時租金更高、入住率更高且資產租約期限更長”，“如今這些資產的現金流因空置率上升、租金下降而受損，最終導致違約”。

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惠譽評級最新報告顯示，辦公地產基本面疲軟、物業價值縮水和再貸款困難推動美國商業抵押貸款證券(CMBS)累計違約率從2023年的18.5%升至2024年的19.3%。報告指出，辦公地產貸款違約激增近70%至81億美元，佔違約總額的一半以上。

事實上，根據房地產數據公司Trepp三月份的數據顯示，約十分之一被打包成商業抵押貸款支持證券(CMBS)的貸款狀況糟糕到需要由特殊服務商介入處理，這一比例是兩年前的兩倍。數據表明。

位於洛杉磯南菲格羅亞街725號的EY廣場，為一筆2.75億美元的SASB貸款提供了抵押品，目前這筆貸款的情況對持有人來説尤為棘手。據巴克萊銀行近期的一份報告顯示，貸款方據稱已達成協議，將以1.3億美元的價格出售該大廈，這一折扣幅度之大，預計將使原本評級為AAA的債券買家蒙受損失。

在Aspiria，儘管堪薩斯城郊區的寫字樓去年租賃勢頭有所增強，但債券仍出現虧損。根據經紀公司Colliers一月份的報告，Aspiria與包括醫療保健軟件公司Netsmart、HNTB Corporation和渥太華大學在內的企業簽訂了租賃協議。該地點還正在開發一個大型娛樂綜合體。

但這還遠遠不夠。

根據彭博彙編的申報數據，Lord Abbett超過6000萬美元的虧損分散在多個基金中，其中最大份額由其規模達210億美元的Bond-Debenture基金持有。