意大利海岸附近的超級遊艇沉沒：觀看價值數百萬美元的129英尺長遊艇翻覆 - 彭博社
Devon Pendleton
一艘價值780萬美元的39.4米（129英尺）超級遊艇在本週末翻船並墜入了愛奧尼亞海，意大利海岸警衞隊迅速採取行動，營救了船上的九人。
這艘名為My Saga的船在週六晚上穿越斯奎拉切灣時，海岸警衞隊響應了船員的呼救，稱船尾正在進水。根據意大利新聞社ANSA的報道，海岸警衞隊派遣了一艘船前往這艘遊艇，該遊艇位於離海岸九海里的地方，以營救其四名乘客和一名船員。
2023年底，美國大約有兩打家銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些貸款將受到更嚴格的審查，這表明更多的貸款人可能面臨來自當局的壓力，需要增加準備金。
去年，三家監管機構公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業債務的大額敞口。當時，當局表示他們將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本三倍以上的銀行。
儘管紐約社區銀行在最近幾周因為為潛在貸款損失做準備而引發了一系列股價下跌，成為最接近符合監管標準的美國最大銀行，但許多較小的貸款人走得更遠。這是因為根據彭博社對來自350多家銀行控股公司的聯邦數據的分析，他們甚至更快地積累了過度集中的貸款。
小型和中型銀行如何押注建築
兩打貸款人超過監管機構對商業房地產的指導方針
來源：彭博社對銀行控股公司的Y-9申報文件進行的分析
截至9月30日，通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算商業房地產敞口比。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不考慮併購。
三大監管機構 —— 聯邦儲備委員會、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局 —— 表示他們將關注那些商業房地產貸款組合超過其資本三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注增長迅速的貸款組合：過去三年至少增長50%。
截至9月30日，跨越這兩個閾值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他公司的股價已經下跌，因為投資者對商業地產敞口感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些貸款人增加儲備金或削減股息。
當局是否採取額外的行動將取決於對貸款的進一步審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任國家銀行監督管理局代理局長的Keith Noreika説。“儀表盤上有一個警示燈，現在人們正在打開引擎蓋看看：是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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可以肯定的是，監管機構不會僅限於審查跨越這些門檻的銀行，而那些這樣做的公司也不一定會引發進一步的擔憂。貸款的表現可能差異很大。
“與監管機構進行良好的對話很重要，讓他們瞭解發生了什麼。因此，我們認為我們與監管機構有着非常好的對話，沒有太多擔憂，”Valley National首席執行官Ira Robbins在週四接受彭博電視採訪時表示。“看，監管機構必須盡責並瞭解市場發生了什麼。如果對特定領域存在加劇的擔憂 — 審查 —，他們肯定會介入並花更多時間研究。但我認為這並不是什麼特別的事情，與如果另一個領域內存在更多擔憂時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：Valley National首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大了對已佔用的 — 或者行業術語中所説的穩定的 — 多户建築的融資。
“穩定的多户貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，”首席執行官 Brent Beardall在一封電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視以多户抵押貸款進行貸款的強大力量。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，面臨挑戰，你知道我們正在與他們合作，”聯邦儲備委員會主席Jerome Powell在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會多年努力解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua銀行的反向合併進入哥倫比亞銀行系統股份有限公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併前後一對銀行數字的財務數據通常會將它們的增長率降至50%以下。然而，監管機構表示，他們關注快速擴大的商業物業投資組合的一個原因是他們希望給予管理團隊信貸，這些管理團隊有多年處理大量貸款的經驗。緩慢組建投資組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是美國唯一一家總資產超過1000億美元的銀行，商業房地產貸款在9月底達到資本的300%以上。其投資組合增長速度比監管機構設定的閾值慢，甚至包括該銀行於2022年底完成的Flagstar銀行收購。
彭博社的審查發現，有22家資產規模在100億至1000億美元之間的銀行持有的商業房地產貸款是其資本的三倍以上。其中一半公司的增長速度超過了監管機構制定的閾值。資產規模不到100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家銀行擁有超大規模的投資組合，其中13家增長迅速。該分析不包括業主自用的非住宅建築貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，達到資本的299%。
“CNB的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比低且主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受到商業地產的影響
按銀行規模劃分的商業房地產貸款與資本比例
來源：彭博社對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
紐約社區銀行在一月底意外削減股息並加強為問題貸款提供準備金後，銀行對商業地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這些舉措是在OCC的背後壓力不斷增加的情況下采取的。
投資者正在關注放貸機構的後果，因為利率上升導致商業地產價值下降。大部分痛苦集中在辦公大樓，因為疫情後遠程辦公成為主流。但幾年前以最高價格融資的公寓也看到價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
即使是最大的房地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在一些債務上違約。其他房東正在減少損失，放棄樓宇。
幾年來，銀行在商業地產貸款上有餘地，因為價值模糊不清，利率上升凍結了市場的大片區域。這也使放貸機構更有靈活性延長債務並與借款人達成交易。但隨着商業地產價格下跌變得更加明確，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲暗示緩慢降低利率，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償還貸款即將到期之際。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業房地產的風險敞口的放貸機構面臨着貸款銷售的艱難市場。一些機構，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公樓和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是獨特的，不能用“一刀切”的方式來看待，Noreika説。“這有點像是一個不是問題，直到它成為問題的問題。”